（2015）华法民初字第833号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-05-04
案件名称
（2015）华法民初字第833号，原告朱昊、蒋红艳与被告永州市同天房地产开发有限公司，商品房销售合同纠纷，民事判决书
法院
ＸＸ瑶族自治县人民法院
所属地区
ＸＸ瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱昊,蒋红艳,永州市同天房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第833号原告朱昊，男。原告蒋红艳，女。被告永州市同天房地产开发有限公司。法定代表人龙春明。委托代理人彭军胜，男。原告朱昊、蒋红艳诉被告永州市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。于2015年7月21日依法由审判员戚鲁繁适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告朱昊、蒋红艳，被告永州市同天房地产开发有限公司委托代理人彭军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订的《同天家居生活广场商品房买卖合同》约定：2012年12月31日前被告将本合同约定的商品房交付给原告使用。然而被告没有按合同约定日期交房，在同天业主于2013年6月进行集体维权申告后，被告在被逼无奈之下，于2013年6月28日给原告下发了入伙通知书，入伙前也没有按合同约定对已交付使用的商品房出示验收合格证。根据《中华人民共和国房地产管理办法》第二十七条规定和《城市房地产开发经营管理办法》第十七条规定：“房地开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因此本案合同约定的商品房违约时间从2012年12月31日起算，到2013年6月28日止，共逾期违约178天。按照被告提供的合同《同天家居生活广场商品房买卖合同》第8条规定，被告逾期违约交房，被告应按时间向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。违约金计算公式如下：已交房价款305275元×0.0005元／天（赔偿标准）×逾期天数178天=赔偿违约金额27169元。原告朱昊、蒋红艳为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方的权利义务；2、收据，拟证明原告首付款金额；3、借款合同及借据，拟证明2011年12月23日付首付房款13万元；4、入伙通知书，拟证明2013年6月28日交房。被告同天公司对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性无异议，对2、3、4关联性有异议，不能证实没有超过诉讼时效。证据1合同证明违约是2013年1月1日，知道权利受到侵害是2013年1月1日起。被告同天公司辩称：请求法院保护民事权利的时间是2年。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，即自2013年1月1日至2014年12月31日止，从立案时间来看，原告的起诉已超过诉讼时效。被告同天公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、国有土地使用权出让公告，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；2、拍卖成交确认书，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；3、关于要求迅速解决项目用地红线范围内当地群众纷争，防止矛盾激化的紧急请示（2011年1月14日），拟证明项目施工中，当地村民多次前来阻挠，说政府征少卖多，遭遇阻工，项目无法施工，公司出具报告给县人民政府要求解决；4、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年8月28日），拟证明12户居民未拆迁在项目施工过程中进行阻工；5、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示，拟证明主体工程2011年底已完工，预计2012年10月前可陆续交付使用；证明至2012年8月28日止，遭遇12户居民阻工，已阻工3个月；6、沱江镇政府的证明材料，拟证明2012年5月-12月遭阻工情况；7、公安局城关派出所的证明材料，拟证明2012年5月-12月遭阻工；8、蓝忠益的证明材料，拟证明2012年8月18日与公司签订人行道挡土墙施工合同，因遭遇阻工，再次施工均遭阻工；9、同天公司工程部的证明材料，拟证明从2012年5月至12月，多次施工均遭阻工，无法施工；10、同天房地产信访问题协调会议纪要，拟证明停止阻工；11、建筑工程竣工验收备案证，拟证明可以交房；12，入伙通知书，拟证明已通知收房。原告对被告同天公司提供的证据质证意见为：对证据1-12的真实性无异议，但关联性有异议。阻工与延期交房无关联，阻工是可以预见的，阻工不是法定的免责事由。且发生不可抗力，应在15日内告知买受人，但被告却未告知。经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，予以认定；证据2、3、4，被告对其真实性无异议，该证据的交款时间及金额与本案具有关联性，予以认定。被告提交的证据1-12，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据，除证据3是证明6、7号楼受到阻工，无法正常施工，与本案2号楼的施工无关联，证据11系复印件，不符合证据要求，证据12系被告给他人的通知，不予认定外，其他证据与本案争议事实相关联，予以认定。通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：原告朱昊、蒋红艳系夫妻关系。2011年6月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以194630元购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道同天家居生活广场第1幢1单元11302号面积为87.77平方米的商品房。同日，原告朱昊、蒋红艳交付购房首付款64630元。2011年12月23日，原告办理银行贷款手续贷款130000元给付被告。《商品房买卖合同》约定：（一）、出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用。“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；3、因政府政策等其它原因致使工程延期。”。（二）、除本合同规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2013年6月24日，被告向原告发出《收房通知书》，2013年6月28日，原告收房。另查明，2012年5月份至2012年12月12日，被告同天公司在2号楼北面挖基础和砌挡土墙的过程中，断断续续地遭遇到附近居民和待拆迁户的阻工。被告曾于2012年5月10日、2012年8月28日书面请示有关部门解决阻工问题，期间ＸＸ瑶族自治县沱江镇人民政府和ＸＸ瑶族自治县公安局城关派出所多次派出工作人员处理纠纷。2012年12月12日，在ＸＸ瑶族自治县信访局召开了同天房地产信访问题协调会之后，被告同天公司才得以顺利施工。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，因双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。关于本案是否超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，被告实际履行合同交房的时间是2013年6月28日，本案诉讼时效因被告履行义务而中断，因此诉讼时效应自2013年6月29日起算为2年，本院于2015年6月23日受理了原告提起的诉讼，本案诉讼时效未超过2年。被告提出，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效应自原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间2012年12月31日起计算为2年，原告起诉超过了诉讼时效，原告应在2014年12月31日前提起诉讼的意见与法律关于诉讼时效的规定不符，本院不予采信。根据合同约定，被告同天公司应当在2012年12月31日前交付原告所购房屋，本案中，被告同天公司至2013年6月28日才交付原告所购商品房，被告同天公司存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。原告所购房屋逾期交付自2013年1月1日起至2013年6月28日止，逾期交房178天，但被告在施工过程中遭遇到了间断性阻工是客观事实，考虑到阻工对于被告施工进度造成的影响客观存在，本着实事求是，兼顾公平的原则，根据阻工期间的时间跨度结合阻工次数、相关部门组织协调会的实际情况以及本案商品房所在小区其他业主已取得的本院生效判决酌情认定被告受到阻工停工的天数为60天，该天数应从被告违约的总天数中予以扣除，可认定被告违约天数为118天。同天公司应当支付原告逾期交房违约金11483.17元（194630元×0.0005／天×118天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效后15日内给付原告朱昊、蒋红艳逾期交房违约金11483.17元；二、驳回原告朱昊、蒋红艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费478元，减半收取239元，由原告朱昊、蒋红艳负担138元，被告永州市同天房地产开发有限公司负担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 戚鲁繁二〇一五年八月十七日代理书记员 蒋桂雨附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”