（2015）佛城法民一初字第1276号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-04-08
案件名称
佛山市聚荟投资有限公司与刘津铖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市聚荟投资有限公司,刘津铖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1276号原告佛山市聚荟投资有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人陈燕东。委托代理人刘伟、曾少文，、实习律师。被告刘津铖，男，汉族，住湖南省沅江市，公民身份号码。委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。原告佛山市聚荟投资有限公司诉被告刘津铖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员周信斌独任审判，于2015年8月11日公开开庭审理。原告委托代理人刘伟、曾少文，被告的委托代理人汤鹏、潘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月25日，被告与佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社（下称格四经济社）签订了《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》，约定承租佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区22号楼5楼中厂房、宿舍18号楼5楼宿舍505室等租赁物业，租赁期限至2015年12月31日止。原告与格四经济社签订合同承租租赁物业所在地的集体土地使用权，并对地上建筑物享有使用权。2014年6月20日，原、被告与格四经济社签订《三方协议》，将原合同项下权利和义务由原、被告承继。2015年6月16日，原告依法向被告发出函件通知于2015年6月30日解除双方租赁合同，要求被告交还物业、缴纳拖欠的相关费用，但被告均不予回应。鉴于被告长期拖欠原告租金、管理费等费用，原告依约有权行使合同解除权，并要求被告立即交还物业并支付拖欠的相关费用。综上，请求判令：1、解除原、被告租赁合同关系，被告立即交还佛山市禅城区格沙工业区22号楼5楼中厂房、格四18号楼宿舍502房的租赁物业；2、被告立即支付截至2015年6月30日的租金10416元及滞纳金5251.40元，管理费34534.20元及滞纳金17410.99元及水电费552.60元，合计68165.19元，以及被告实际交还物业之前欠付的租金、管理费及滞纳金、水电费以及上述款项继续产生的利息（按银行一年期贷款基准利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：虽然涉案合同书约定的租赁期限尚未到期，原告也收到了被告截至2015年8月的各项租赁费用，双方租赁关系继续存在，原告无权随时解除租赁关系。涉案物业所在工业区进行升级改造，对此被告予以配合，但原告亦应保障被告权益，而原告改造时没有按照相关要求进行，给被告造成很大损失。被告已经支付了涉案物业至2015年8月31日前的各项费用，原告相关诉请缺乏事实及法律依据。同时，涉案物业没有取得产权证书，故《三方协议》所建立的租赁合同无效，原告无权要求被告支付违约金及滞纳金。即使涉案合同应当解除，按佛山本地相关规定，原告应该给予3个月的合理搬迁期，因在起诉前，被告从未收到原告要求解除合同的通知，故即使要求被告搬离租赁物，应给3个月期限。综上，请求法院驳回原告诉请。诉讼中，原告提供如下证据：1、《集体土地使用证》、股东名单及流转租赁方案表决表、《集体物业出租合同》、农资（2014）005号项目《祖庙街道农村资产交易项目公开竞租文件》、农资（2014）005号项目《祖庙街道东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租竞价结果公告》、农资（2014）005号东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租项目《成交确认书》、祖庙街道党工委办公室于2014年3月18日出具的《祖庙街道党政领导班子联席会议纪要》、佛发改资（2014）27号《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》复印件、禅祖办函（2014）66号《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》。拟证明原告对诉请物业占有范围内的土地及地上建筑享有相应的使用权，并证明东升村格沙项目的改造是符合政府相关政策。2、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》、《三方协议》。拟证明原、被告存在租赁关系，诉请款项支付时间为每月5日，延期付款滞纳金标准为迟延付款部分每日0.5%，拖欠租金累计一个月的，原告有权收回租赁物业，涉案厂房面积为401平方米，宿舍面积为95平方米。3、北京市盈科（广州）律师事务所向被告出具的（2015）盈广州律函字第0794号《律师函》、1058290086312号和1058290085012号EMS快递单、投递记录及EMS退件单。拟证明被告长期不支付诉请款项、原告已通过《律师函》通知被告缴纳诉请款项并终止双方租赁合同关系，被告签收1份并拒收另1份律师函。4、涉案厂房及宿舍照片。拟证明被告向原告承租涉案厂房及宿舍。5、《收款收据》3张及刷卡签购单1张、《用水（电）清单》3份、《收款收据》2张及宿舍水电表读数照片。拟证明被告实际按照《收款收据》中记载的支付标准交付租金、管理费等相关费用；截至2015年7月7日，涉案宿舍水表的读数为4727立方米、电表读数为8101度。诉讼中，被告提交如下证据：1、《收款收据》12张。拟证明被告已缴纳水电费、管理费、租金至2015年8月31日。2、《收据》1张。拟证明被告向原告交纳了30000元保证金。本院认证如下：对原告提供的证据1、2，其中佛发改资（2014）27号通知为复印件，被告不确认其真实性，因无原件核对，本院不确认其真实性；相关产权证为有效证据，其他书证有原件核对，故本院对证据真实性予以采信，就涉案租赁合同书效力问题，于本院认为部分进行论述。对原告提供的证据3，原告提供了邮政特快专递存根联核对，上载寄件信息与《律师函》编号相符，本院确认该组证据真实性。对原告提供的证据4，被告不认可其真实性，因缺乏有效证据佐证，本院不予采信。对证据5中的《收款收据》为原告单方制作，其中与被告所持《收款收据》得以对应的，本院予以确认；对刷卡签购单1张，有原件核对，本院予以确认；对宿舍水、电表读数，被告不予认可，因缺乏有效证据佐证，本院不予采信。对被告提供的证据，因原告对真实性无异议，且有原件核对，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年3月25日，格四经济社与被告签订《佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社租赁合同书》，约定被告承租位于佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区22号楼5楼中厂房及宿舍18号楼505室，租赁期限均从2014年4月1日至2015年12月31日；厂房面积401平方米，每月租金1403.50元、综合管理费4691.70元；宿舍面积95平方米，每月租金332.50元、综合管理费1064元；被告须向原告交付保证金30000元；租赁期间，被告所发生的水、电、物业管理、卫生、保安、税收、工商等费用由被告承担；被告应于每月5号前上缴租金，逾期一日，须按日租金的千分之五支付滞纳金。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。2014年4月11日，原告通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，原告与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定原告承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业88309.55平方米一并随土地交付原告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。同年6月20日，格四经济社与原、被告共同签订《三方协议》，载明：格四经济社与被告签订的《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》约定被告租赁涉案物业，租赁期限至2015年12月31日止；因格四经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给原告，自签约之日起，由原告承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格四经济社不再享有承担原合同中的权利义务；确定了被告向原告交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；被告原已向格四经济社交纳的租赁押金，根据被告持有的有效押金单据，由格四经济社向被告直接退回，由被告按照原合同约定的金额向原告重新交纳押金，并由原告向被告开具新的押金单据。同日，原告开具一份《收据》，上载：“今收到刘津铖格四22号楼五楼中、宿舍18号楼5楼505房合同按金30000元”。2015年6月16日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向被告户籍所在地及被告承租的格沙工业区格四22号楼五楼发出《律师函》，该函载明被告拖欠2015年1月至6月的涉案厂房及宿舍租金、管理费，2015年5月水电费，合计45502.80元；明确双方租赁合同于2015年6月30日解除，并要求被告在上述日期前结清所有费用并交还该租赁场地。2015年7月20日，被告向原告支付了同年1月至5月涉案厂房租金及综合管理费，涉案宿舍2014年11月至2015年6月水费，2015年3月至7月格四电梯分摊费。2015年8月8日，被告向原告支付了同年6月至8月涉案厂房租金（场地使用费）、涉案宿舍2015年1月至同年7月21日的租金及综合管理费，以及厂房、宿舍至2015年7月的水电费。原告就被告上述交费事宜向被告出具了加盖财务专用章的《收款收据》。据被告提供的《收款收据》所载，涉案厂房以每平方米3.50元计月租金（或场地使用费）为1403.50元、以每平方米11.70元计月综合管理费为4691.70元，涉案宿舍以每平方米3.50元计月租金（或场地使用费）为332.50元、以每平方米11.20元计月综合管理费为1064元。另查明，涉案厂房及宿舍均位于佛府集用（九九）字第0600060401855号集体土地上，该地块登记土地使用权人为环市镇东升管理区格四经济合作社，涉案厂房及宿舍门牌号码为自编。诉讼中，原告陈述：原告减免了被告2015年4月21日至7月21日的宿舍租金及管理费；如法院认为不应没收按金，同意在物业办理交接手续后，相关欠费在按金中抵扣；确认涉案物业没有办理报建手续，如涉案合同无效，亦要求被告返还涉案物业并支付相关费用；确认涉案物业在被告与格四经济社签订合同书前业已存在；管理费实为租金的一部分，因原租赁合同未到期，故三方协议按原租赁合同约定标准执行。诉讼中，被告陈述：不认可原告所主张的涉案厂房及宿舍的收费标准，认为应按照国家标准或行业标准确定；同意将已支付的按金30000元用以抵扣所欠费用。本院认为，原告主张被告承租的是原告享有集体土地使用权之地上建筑物，且原告对该地上建筑物享有使用权，但涉案物业在被告与格四经济社签订《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》前业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业而非物业所处的集体土地使用权，故本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告在案中无法提供涉案物业已办理产权登记手续或业经合法报建手续相关证据，庭审中亦自认涉案物业未经报建，故涉案《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》应属无效合同。基于上述合同无效，该合同书中相应违约条款则系无效约定，原告诉请的滞纳金及违约金无法律依据，本院不予支持。虽该合同书无效，但原、被告与格四经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故原告取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告有权依据双方合同约定标准向被告主张占有使用费。涉案的《租赁合同书》中虽约定有“综合管理费”的收费项目，但该收费项目以租赁物业面积为计付标准，且计费单价高于“租金”；合同无约定“管理费”具体基于出租方提供的何种管理服务而收取；原告在庭审中自认将租金分立一部分为“管理费”系出于税费考虑，该陈述符合常理。故本院认定《租赁合同书》约定的“综合管理费”属于合同“租金”的构成部分，被告因占有使用涉案物业每月所产生的占有使用费应以合同中约定的每月应付“租金”和“综合管理费”之和来确定，经计算厂房占有使用费为6095.20元／月、宿舍占有使用费为1396.50元／月。因被告已付清原告诉请时段的租金及管理费、水电费，故原告相关诉请无需重复处理。但因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，原告有权要求被告腾房并交回涉案物业，原告关于返还相应物业的诉请本院予以支持。基于被告租赁厂房系用于生产经营，而宿舍作为生活场所配套使用，本院酌定被告应在二十日内向原告交回涉案厂房和宿舍。对实际返还涉案物业之前所产生占有使用费以上述标准计付，被告业经支付的无需再行给付。而合同所载之保证金（按金），因被告未提起反诉，本院于案中不做处理，但被告同意原告将按金抵扣所欠款项，故双方可案外自行协商处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告刘津铖与佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社于2014年3月25日签订的《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》为无效合同；二、被告刘津铖于本判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区格四22号楼五楼中厂房（自编，面积约401平方米，下同）和格四18号楼宿舍505房（面积约95平方米），并将上述物业交回原告佛山市聚荟投资有限公司（被告刘津铖已足额交纳上述厂房至2015年8月31日的占有使用费及宿舍至2015年7月21日的占有使用费，超期占用的，厂房占有使用费以6095.20元／月、宿舍占有使用费以1396.50元／月为标准计付费用至上述物业实际交回原告佛山市聚荟投资有限公司之日止）；三、驳回原告佛山市聚荟投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案因适用简易程序，本诉受理费减半收取752元，由原告佛山市聚荟投资有限公司负担376元，由被告刘津铖负担376元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周信斌二〇一五年八月十七日书记员 潘明珠附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 更多数据：