（2015）穗中法民五终字第3715号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-09-30

案件名称

广州市永大集团公司与广州科奥缓速器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州科奥缓速器有限公司,广州市永大集团公司,广州市科奥机电有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第3715号上诉人（原审被告）:广州科奥缓速器有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:范琪，职务：总经理。被上诉人（原审原告）:广州市永大集团公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:梁新，职务：董事长。委托代理人:罗增开，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人:吴哲韵，广东汇俊律师事务所实习人员。原审被告:广州市科奥机电有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：范琪，职务：总经理。上诉人广州科奥缓速器有限公司（以下简称科奥缓速器公司）因与被上诉人广州市永大集团公司（以下简称永大集团)、原审被告广州市科奥机电有限公司（以下简称科奥机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月1日，永大集团（作为合同甲方）、科奥机电公司（作为合同乙方）签订房屋租赁合同，科奥机电公司租用永大集团管理的位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原永大职工医院（以下简称涉讼租赁物）作汽车配件装配生产使用，建筑面积2022m2。上述房屋租赁合同中约定的租赁期间为：2010年1月1日至2014年12月30日止；租金标准分别为：2010年1月1日至2012年12月31日，每月租金为18198元。2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金为20220元。合同第五条第2项约定“签订本合同时，乙方完全知悉甲方正在进行资产重组的情况，如因甲方出现包括但不限于：抵押权人处置抵押物、企业清算、清偿对外债务、政府、广州市土地开发中心或甲方的上级单位收回土地等情况，导致本合同无法履行时，甲方有权终止本合同，甲方的终止合同行为不构成对本合同的违反。如属甲方通知乙方提前终止租约的，甲方可视情况给予乙方2个月搬迁期，搬迁期免收租金，如甲方无法满足乙方2个月的搬迁期时，乙方不视为甲方违约。”上述房屋租赁合同签订后，永大集团将涉讼租赁物交付科奥机电公司使用。2010年3月1日，永大集团再与科奥机电公司于2010年1月1日签订的房屋租赁合同的承租方由科奥机电公司变更为科奥缓速器公司，由科奥缓速器公司承接科奥机电公司的全部权利和义务。2013年7月29日，广州市土地开发中心向某大集团发出通知书一份，内容为“根据我中心与贵公司于2005年6月10日签订的地块协议书（穗土合字[2005]0118号）的相关约定，现通知贵公司交地，交地时间定于2013年8月30日，请做好相关土地移交工作。”2013年8月28日，永大集团向科奥机电公司发出关于终止合同的通知，通知科奥机电公司房屋租赁合同及补充协议于2013年10月31日前将场地清理后移交，同时给予科奥机电公司免租搬迁期为2013年9月1日至2013年10月31日。2013年10月28日及2013年12月5日，永大集团再次口头通知科奥机电公司及科奥缓速器公司搬迁，其中2013年12月5日的通知中要求科奥机电公司及科奥缓速器公司在2014年1月28日前全部清空交还租赁物。科奥机电公司及科奥缓速器公司均没有迁离。2014年3月，永大集团委托律师向科奥机电公司发出律师函，通知科奥机电公司尽快迁离，但科奥机电公司依然没有迁离。2014年7月7日，永大集团再向科奥机电公司及科奥缓速器公司发出关于立即清退租赁场地的通知，要求科奥机电公司及科奥缓速器公司立即清空腾退租赁场地，科奥机电公司及科奥缓速器公司仍未迁离。另查明：在上述房屋租赁合同签订后，科奥机电公司及科奥缓速器公司均能按期足额支付租金，且租金一直支付到2013年8月，后因搬迁纠纷，科奥机电公司或科奥缓速器公司均未再支付租金，但涉讼租赁物一直由科奥缓速器公司使用至今。永大集团于2014年7月15日向原审法院提起本案诉讼，以科奥机电公司、科奥缓速器公司违反了租赁合同的约定，侵犯了永大集团的合法权益为由，请求：1.确认永大集团与科奥机电公司、科奥缓速器公司关于番禺区南村镇永大集团内的原永大职工医院的租赁合同及补充协议已于2013年10月31日终止；2.科奥机电公司、科奥缓速器公司立即向某大集团腾退租赁场地；3.科奥缓速器公司向某大集团支付非法占用期间的占用费（自2013年11月1日计至实际腾退之日，暂计至2014年6月30日占用费共计161760元），科奥机电公司负连带责任；4.科奥机电公司、科奥缓速器公司承担案件诉讼费用。科奥机电公司、科奥缓速器公司在原审共同答辩称：1.永大集团所称“原永大公司#2地”，早期已经由永大集团转让给广州市土地开发中心，并且地面建筑物都有补偿，该地完全不属于永大集团所有，永大集团将该地块房屋分别出租给9个单位收取租金，没有合法依据；2.永大集团起诉状所提的占用费161760元非常牵强，因为永大集团意识到收取该地块租金的合法性，永大集团主动从2013年11月起不收取该地块的全部租户的租金，之前科奥机电公司、科奥缓速器公司按照永大集团要求交租，从来没有拖欠；3.由于受永大集团的误导，在科奥机电公司、科奥缓速器公司租赁该地块原永大职工医院时候，永大集团口头声称，只要该地块没有市政规划就可以放心使用，正因为如此，科奥机电公司、科奥缓速器公司投资将近200万对旧厂房进行翻新改造，永大集团收回该地也是闲置而已，并且与出租时的承诺不符，而且科奥机电公司、科奥缓速器公司每年要给南村贡献几十万元的税收，该地块闲置对国家也是损失，而科奥机电公司、科奥缓速器公司损失更大，即使要求科奥缓速器公司搬迁，也应该有必要的补偿；4.科奥缓速器公司是单独租赁该地块原永大职工医院，并非永大集团所说的与科奥机电公司共用该地场，永大集团提供的三方《补充协议》可以见证，科奥缓速器公司承接该场地全部权利和义务；5.永大集团将该地块房屋分别出租给多个单位，性质是一样的，为什么只对部分单位起诉强制搬迁，科奥机电公司、科奥缓速器公司不服，而且科奥机电公司、科奥缓速器公司股东和主要员工均为永大集团的老职工，对永大集团也是有贡献的，希望永大集团给出合理解释；6.科奥机电公司、科奥缓速器公司真心希望能够合理合法解决本案的租赁纠纷，如果强制搬迁，会严重影响科奥缓速器公司正常生产经营，造成重大损失，科奥缓速器公司只能破产关门，公司损失是一方面，最主要是100多个员工失业下岗，补偿无法兑现，产生不稳定因素需各方协助解决。原审诉讼中，因案件审理需要，原审法院致函广州市土地开发中心询问涉讼租赁物的有关情况，广州市土地开发中心回函说明了如下情况：2005年6月，永大集团与广州市土地开发中心签订协议书，将永大集团2号地块[原国有土地使用证号为番国用（1994）字第000002号]纳入土地储备，并已完成征收补偿。根据协议约定，永大集团负责完成租户清退及土地平整工作后向广州市土地开发中心移交土地，移交前该用地管理责任由永大集团负责。原审法院认为：从原审法院向广州市土地开发中心调取的证据显示，永大集团名下的案涉土地已纳入国家土地储备并已完成征收补偿，案涉土地移交前的管理责任由永大集团负责，因而永大集团在案涉土地未移交前对案涉土地仍然享有占有、使用、收益的权利。永大集团将案涉土地及附着物出租，为权限内出租，故永大集团与科奥机电公司签订的房屋租赁合同及永大集团与科奥机电公司、科奥缓速器公司三方签订的补充协议主体适格，房屋租赁合同及补充协议合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方应依约定履行。上述合同履行过程中，永大集团收到广州市土地开发中心的交地通知，要求其在2013年8月30日交地。根据房屋租赁合同中关于解除合同条件的约定，上述情况的发生成就了解除合同的条件，永大集团据此获得合同解除权，且永大集团已通知科奥机电公司及科奥缓速器公司房屋租赁合同及补充协议于2013年10月31日终止并给予2013年9月1日至2013年10月31日作为免租搬迁期，符合合同约定及法律规定，由此，永大集团要求确认租赁合同及补充协议已于2013年10月31日终止的诉讼请求合理合法，应予以支持。因双方的合同终止，科奥缓速器公司继续占有使用涉讼租赁物于法无据，由此，永大集团要求科奥缓速器公司腾退涉讼租赁物的诉讼请求，原审法院亦予以支持。在合同终止后，科奥缓速器公司继续占用涉讼租赁物，应支付占用期间的费用，永大集团要求科奥缓速器公司从2013年11月1日起按房屋租赁合同中的租金标准20220元/月支付占用期间的使用费的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。鉴于永大集团已与科奥机电公司、科奥缓速器公司签订补充协议，由科奥缓速器公司承接科奥机电公司在其与永大集团于2010年1月1日签订房屋租赁合同中的全部权利和义务，且涉讼租赁物实际亦是由科奥缓速器公司占有使用至今，永大集团在本案中要求科奥机电公司承担责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年1月13日作出如下判决：一、永大集团与科奥缓速器公司就位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原永大职工医院建立的租赁合同法律关系于2013年10月31日终止；二、科奥缓速器公司在判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原永大职工医院交还永大集团管业；三、科奥缓速器公司在判决发生法律效力之日起十日内向永大集团支付房屋占有使用费（从2013年11月1日起按每月20220元的标准计至位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原永大职工医院交还永大集团管业之日止）；四、驳回永大集团的其余诉讼请求。一审案件受理费由科奥缓速器公司负担。判后，上诉人科奥缓速器公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）永大集团所称“原永大公司#2地”，早已由永大集团转让给了广州市土地开发中心，且地面建筑物都有补偿，该地块完全不属于永大集团所有，永大集团将该地块房屋分别出租给9个单位收取租金（或使用费），没有合法依据，之后，永大集团主动从2013年11月起不收取该地块全部租户的租金，故其所主张的占用费161760元非常牵强；（二）因受永大集团的误导，科奥缓速器公司投资近200万元对旧厂房进行翻新改造。该地块现没有市政规划，收回也是闲置，且与出租时永大集团的承诺不符，收回地块将对科奥缓速器公司造成极大损失，即使要求科奥缓速器公司搬迁，也应有必要的补偿；（三）永大集团以相同性质将该地块分别出租给多个单位，只对部分单位起诉强制搬迁，科奥缓速器公司员工均为永大集团老员工，对永大集团有所贡献，希望永大集团给出合理解释；（四）若强制搬迁，将会影响科奥缓速器公司正常生产经营，造成重大损失，公司只能破产关门，100多名员工面临失业下岗，补偿无法兑现，产生不稳定因素需各方协助解决。因此，原审法院认定事实有误，适用法律错误。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回永大集团的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由永大集团承担。被上诉人永大集团答辩称：同意原审判决，不同意被上诉人科奥缓速器公司的上诉请求、事实和理由。原审被告科奥机电公司陈述意见：不同意一审判决，同意科奥缓速器公司的上诉请求。上诉人科奥缓速器公司与被上诉人永大集团、原审被告科奥机电公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为:本案二审争议的焦点是：1.永大集团是否有权对涉讼租赁物进行出租和收益；2.永大集团和科奥缓速器公司就涉讼租赁物签订的租赁合同应否终止。关于永大集团是否有权对涉讼租赁物进行出租和收益的问题。虽然永大集团于2005年6月与广州市土地开发中心签订了协议书，约定将包括涉讼租赁物所在的土地纳入土地储备，并已完成征收补偿。但上述协议又约定，涉讼租赁物所在土地移交前的管理责任由永大集团负责。所以，原审法院认定永大集团在涉讼租赁物所在土地未移交前仍然享有占用、使用、收益的权利正确，本院予以确认。因此，在涉讼租赁物所在土地移交广州市土地开发中心之前，永大集团有权将涉讼租赁物对外出租，且永大集团与科奥缓速器公司、科奥机电公司签订的补充协议出自各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行，故科奥缓速器公司上诉认为永大集团在本案中的出租行为及收益没有合法依据理由不成立，本院不予采纳。关于永大集团和科奥缓速器公司就涉讼租赁物签订的租赁合同应否终止的问题。广州市土地开发中心于2013年7月29日向某大集团发出通知，要求永大集团在2013年8月28日前移交包括涉讼租赁物所在土地。故根据双方合同第五条第2项：“签订本合同时，乙方完全知悉甲方正在进行资产重组的情况，如因甲方出现包括但不限于：抵押权人处置抵押物、企业清算、清偿对外债务、政府、广州市土地开发中心或甲方的上级单位收回土地等情况，导致本合同无法履行时，甲方有权终止本合同，甲方的终止合同行为不构成对本合同的违反。”的约定，双方合同约定解除的条件成就。永大集团向科奥缓速器公司发函要求终止双方合同符合上述约定，故永大集团公司主张终止双方租赁合同关系的诉请，本院予以支持。由于科奥缓速器公司在合同解除后至今尚未交还租赁场地，据此，原审法院判决科奥缓速器公司向某大集团支付合同解除后的房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。科奥缓速器公司主张驳回永大集团终止租赁合同关系及支付房屋占用使用费诉请缺乏理据，本院不予支持。科奥缓速器公司主张永大集团有选择性的主张承租人交还场地的问题，因该问题属于永大集团自行处分自己民事权利的范畴，且与本案的实体处理没有关联性，故科奥缓速器公司以此为由拒绝交还租赁场地依据不充分，本院不予支持。至于科奥缓速器公司提出补偿的问题，因其并无提出反诉，也未举证证明，本案不予调处，科奥缓速器公司可另循其他合法途径解决。综上所述，上诉人科奥缓速器公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3636元，由上诉人广州科奥缓速器有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年八月十七日书　记　员　肖和念邓燕葵更多数据：搜索“”来源：