（2015）二中民终字第08711号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-24
案件名称
韩风刚与北京燕厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩风刚,北京燕厦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08711号上诉人（原审被告）韩风刚，男，1969年7月1日出生。委托代理人梁聪，北京融一律师事务所律师。委托代理人张骏雅，北京融一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京燕厦物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外小黄庄一区2号院。法定代表人傅连喜，董事长。委托代理人王申，男，1972年6月27日出生。上诉人韩风刚因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第07307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月，北京燕厦物业管理有限公司（下称燕厦物业公司）诉至原审法院称：韩风刚为北京市东城区东直门内北小街×××602号房屋的产权人。韩风刚自入住该房屋后，一直享受我公司提供的物业服务。但韩风刚自2005年1月1日起未向我公司交纳物业服务费。根据双方签订的《民安小区物业管理服务委托管理合同书》的约定，韩风刚应每年向我公司交纳物业服务费用，不按收费标准和时间交纳费用的，我公司有权要求韩风刚每日按总金额的3‰支付违约金。自2005年1月1日至2014年12月31日，韩风刚共计拖欠物业服务费等各项费用13419.78元。故我公司要求韩风刚一次性支付拖欠的物业服务费等费用13419.78元，并承担本案诉讼费。韩风刚辩称：燕厦物业公司不具有向我收取物业费的正当资格。燕厦物业公司提出的物业收费项目超出合同约定，我对此不予认可。燕厦物业公司在物业服务管理中存在不作为的情况，其收支不透明，对此我有权拒绝交纳物业费。燕厦物业公司对小区停车位的租赁权分配不公平，对小区业主圈占绿地没有进行制止。故我不同意燕厦物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：根据已查明的事实，韩风刚与燕厦物业公司签订有物业服务合同，约定燕厦物业公司对韩风刚所有的房屋提供物业服务，韩风刚负有向燕厦物业公司支付物业服务费及其他相关费用的义务。对此，双方当事人均应按约定履行各自义务。燕厦物业公司依约履行了物业管理服务，韩风刚亦应依约定支付物业服务费。根据燕厦物业公司在庭审中对韩风刚所反映小区内物业管理服务中存在问题的确认，可证明燕厦物业公司在物业管理服务方面存在一定瑕疵，确有需要改进之处。但该瑕疵并不足以减少双方约定的物业服务费。现燕厦物业公司要求韩风刚支付所欠物业服务费等相关费用，法院予以支持。燕厦物业公司应在物业管理服务过程中加强服务意识，不断提高服务质量，切实履行起服务职责。据此，原审法院于2015年6月判决：韩风刚于判决生效后十日内向北京燕厦物业管理有限公司交纳二○○五年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费等费用共计人民币一万三千四百一十九元七角八分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，韩风刚不服，上诉至本院，主张：原审法院认定事实不清、证据不足，燕厦物业公司在物业管理服务中存在重大过错，并非一定瑕疵，故要求撤销原判，驳回燕厦物业公司的全部诉讼请求。燕厦物业公司同意原判。经审理查明：韩风刚为北京市东城区东直门内北小街×××602号房屋的产权人，该房屋建筑面积为98.83平方米。2003年10月14日，燕厦物业公司与韩风刚签订《民安小区物业管理服务委托管理合同书》。该合同约定，燕厦物业公司对韩风刚房屋所在的民安小区提供前期物业管理服务；韩风刚遵守北京市居住小区管理办公室批准的《民安小区物业管理公约》中规定的权利义务；燕厦物业公司负责房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆管理、房屋装饰装修管理、绿化等方面的服务；韩风刚应交纳的费用包括：每建筑平方米每月管理费0.5元、公共对讲系统维护费每户每月2元；配有电梯、水泵的住宅，其运营费由产权人按建筑面积分摊，具体费用按京价（房）字[2000]第163号文件第七条按年交纳；韩风刚交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，按年交纳，第二年及以后以韩风刚入住月份为准计算交纳物业管理服务费用；物业管理服务费标准遇政府新规定、政策出台时，依照新规定、政策进行调整；韩风刚未按收费标准和时间交纳物业管理服务费的，燕厦物业公司有权要求韩风刚每日按总金额的3‰收取违约金。此后，燕厦物业公司开始负责该小区的物业管理服务工作。韩风刚自2005年1月1日起开始拖欠相关费用，截止至2014年12月31日，共计拖欠燕厦物业公司物业服务各项费用共计13419.78元。原审庭审中，燕厦物业公司表示增加的收费项目是根据市发改委第2662号文件的规定收取的。同时，燕厦物业公司对韩风刚提出的小区内相关问题予以答复：燕厦物业公司在互联网上将每年的收支情况予以公示；收费标准符合相关规定；燕厦物业公司已在积极为没有停车位的业主寻求解决方案。上述事实，有民安小区回迁入住通知单、《民安小区物业管理服务委托管理合同书》、名称变更通知、北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告、房屋档案材料及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：燕厦物业公司与韩风刚签订的《民安小区物业管理服务委托管理合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，燕厦物业公司为韩风刚所有的房屋提供了物业服务，韩风刚理应支付相应的物业服务费用。韩风刚主张燕厦物业公司在物业服务过程中存在重大过错，收费不公示、收支不透明，故拒绝支付物业服务费用。根据双方当事人陈述及举证情况，燕厦物业公司在物业服务过程中虽然有一定瑕疵，但无证据显示燕厦物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准之间存在明显差距，故韩风刚以此为由要求减免物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于韩风刚所述小区停车位分配问题，涉案小区停车位不足属现实状况，燕厦物业公司以申请车位先后为基本原则分配停车位符合通常做法，并无明显不公。综上，韩风刚的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费68元，由韩风刚负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费136元，由韩风刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 冷济光代理审判员 廖 慧二〇一五年八月十七日书 记 员 董 红 微信公众号“”