（2015）昌民初字第11596号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-04
案件名称
解顺强与王继章房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
解顺强,王继章
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第11596号原告解顺强，男，1964年10月12日出生。委托代理人李玉红（解顺强之妻），1972年11月12日出生。被告王继章，男，1954年7月21日出生。委托代理人曹红玲（王继章之妻），1953年10月28日出生。原告解顺强与被告王继章房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董晶晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告解顺强及其委托代理人李玉红，被告王继章及其委托代理人曹红玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解顺强诉称：原告与被告就房屋买卖问题共签署了3个文件，其中于2013年10月13日签署《房屋买卖居间合同》（见附件一），之后于2014年2月8日签署《存量房屋买卖合同》（见附件二），并于2014年2月25日签署由被告起草的《房屋交易补充协议》（见附件三）。后因为被告起诉原告，于2014年12月20日经昌平区人民法院进行了一审判决［（2014）昌民初字第09880号］，并于2015年3月7日原告收到北京市第一中级人民法院的二审判决［（2015）一中民终字第01254）。尽管我方对判决有意见，但我方已经履行完毕。我方与被告签署的《房屋买卖居间合同》中有关从银行按揭贷款的条款因为被告先前的起诉而被银行方面暂时停止，但当时银行的领导曾经承诺法院判决后继续贷款给我方。判决后我方再次找到银行，银行同意继续贷款，但要求重新申请，并需要被告到银行去签字。我方已将银行的要求告知被告，可是被告不配合。被告这种背信弃义，拒绝履行自己在一审法庭上承诺的继续配合贷款签字承诺的行为，也有违我方与被告签署的《房屋买卖居间合同》和《存量房屋买卖合同》的相关条款。自从二审判决后，到目前为止已3个多月过去了，但是被告依然态度蛮横，我方忍无可忍，只好将被告告到法庭，请求法院主持公正。不仅如此，被告在二审判决之前还有多处违约的行为，只是因为过了我方的反诉时效，所以我方的诉求才没有得到伸张。下面将被告在二审判决之前的违约行为也进行总结。首先，2014年1月28日在接到批准贷款的通知后，我方主动联系被告，要求第二天就办理过户，结果被告说‘不着急，慢慢来呗’。结果往后推迟到了2月25日才办理了过户手续。而我方与被告签署的《房屋买卖居间合同》第5条各方义务和责任中明确规定，甲乙双方约定于银行批准贷款后三个工作日内办理该房屋过户手续。所以此为被告的第一条违约。其次，2014年5月17日我方给被告打电话时，被告将迟迟没有拿到余款的怒气全部撒到了我方身上，对我方进行无端的辱骂，并威胁要找人将我方打残。被告故意不分青红皂白恶语伤人，让我方非常生气。后来被告又到我方单位去闹，干扰我方的正常工作，给我方造成非常严重的影响。鉴于被告的所作所为，此后我方只与被告进行了电话交流，没有进行面对面的交流。而被告却对银行说‘找不到买方’，导致银行要求我方做强制执行公证。此前的建设银行所有贷款都没有做过这项公证。被告的表现为银行放款制造了新的障碍。此为被告的第二条违约。第三，2014年7月9日我方贷款人从外地回到北京，建行工作人员让我方通知被告到银行商谈，结果被告以工作离不开为理由不配合，导致没有达成协议，此为被告的第三条违约。被告还在电话中侮辱我方的人格。第四，2014年7月21日，被告又给银行打电话，干扰贷款，使得贷款没有成功。被告出尔反尔，7月18日银行给被告打电话时，被告曾经和银行说‘同意，该放款放款’，后来打电话又不同意贷款，最后导致当时银行贷款部经理做出不贷款给我方的决定，使我方损失了85折的优惠。被告为了达到让我方出违约金的目的可谓用心无所不及，此为被告的第四条违约。第五，7月24日我方找到银行的副行长，该领导答应判决后贷款给我方。但是之后被告妄图得到我方的违约金，到银行挑拨离间，让银行人员对我方不满，从而破坏贷款，致使一审法官调查时银行方面给出不贷款给我方的证词，这样严重影响了一审法官的判决，为此我方不得不借高利贷先支付被告的45万元余款，此为被告的第五条违约。以上五条再加上判决后3个多月被告拒绝到银行签字，被告已经构成严重违约，致使我方到目前为止也没有从银行借到款。根据原告与被告签署的《房屋买卖居间合同》第六条第1款中明确规定，如乙方（即我方）为银行按揭给付方式签署本合同时，甲方（即被告方）拒绝配合乙方贷款或不提供贷款所需的相应证件，则视为甲方违约。在第6款中明确规定，自本合同签订之日起，出售方、买受方均不得违约。任何一方不履行本合同、应向另一方支付给付房款总价款10%的违约金。并由违约方向丙方（中介）支付代理服务费。目前我方支付给被告的总房款为92万，支付给中介的代理服务费为2.3万元。因此我方要求被告按照合同支付9.2万元的违约金和代理服务费2.3万元。被告的违约给我方造成了巨大的经济损失。首先，我方和被告虽然都到银行面签过，而且我方还不止一次去银行签过字，银行也已将我方的房产进行了抵押，但是因为被告为了得到违约金，而不计后果地到银行挑唆，致使建行副行长曾经答应判决后再贷款给我方的承诺，在一审法官去调查时反悔了，致使一审法官判决我方现金支付被告，而这些本应该贷款的房款，我方不得不靠借高利贷，这样导致我方要支付高额的利息。对比由银行按揭方式贷款多出很多利息。此外，虽然后来我方找到银行，在我方的积极努力下，银行又同意贷款给我方，但要求重新申请，而且原来的85折扣也没有了。以上两项的损失加起来近10万元。鉴于以上事实和依据，原告要求：1、被告配合贷款；2、要求被告支付违约金9.2万元；3、要求被告支付代理服务费2.3万元；4、本案的诉讼费由被告负担。被告王继章辩称：1、本人对原告解顺强在起诉状中所说的《房屋买卖居间合同》、《存量房屋买卖合同》（此合同是由北京巨臣房地产经纪有限公司代签）、《房屋交易补充协议》等三个合同文件认同；2、本人与原告解顺强的房屋买卖交易从2013年10月13日到2015年的4月7日止，历时近一年半，其间经过昌平南口法院的一审《（2014）昌民初字第09880号》，北京市一中院的终审《（2015）一中民终字第01254号》，原告解顺强迫于无奈才以现金支付了本人售房尾款45万元及其它诉讼费用。这在原告解顺强的上诉中有着强烈不满的表述；3、本人认为：原告解顺强在给付被告售房尾款45万元并于次日双方办理了物业交接手续后，双方的买卖房屋交易已按合同约定全部完成，至于原告解顺强与建设银行之间是否继续贷款，是原告的个人行为，被告没有义务和法律根据再给原告重新申请贷款履行其签字手续的必然；4、请被告解释一下，2014年1月28日接到的通知到底是什么内容：批准贷款与贷款资格确认有没有区别；贷款资格通过审查确认后，你需要做什么﹖现在我要求原告解顺强提供首付款是什么时间给我的证据及地税交纳凭证，至于为什么原、被告2014年2月25日才办理完房屋产权过户，原告解顺强应该比谁都清楚：因为需要办理房屋产权过户的要件，都在北京巨臣房地产经纪有限公司手中，是他一件一件从房地产中介公司手中骗过来的，这用了多长时间，他本人应该心知肚明。（说明：原、被告双方房屋买卖交易在产权过户前，一切都由北京巨臣房地产经纪有限公司负责，只是2014年2月24日本人未听中介公司的劝止，才与原告在2月25日去建委办理的房屋产权过户，与中介公司不再有关系）5、2014年5月7日，建设银行贷款部通知解顺强：购房贷款已经下来了，请贷款人到银行履行签字放贷手续，但解顺强以贷款人未在北京为由，并没有履行签字放贷手续，直到2014年7月9日（这是原告的表述，也是昌平法院、市一中院认定解顺强存在过失的原因），原告才和贷款人到银行办理贷款手续；其间，原告只是在6月份与建设银行贷款部的高菲通过一次电话；另外，原、被告在5月19日后，进行过电话联系吗﹖“找不到买方”这个结论是我说的，还是银行的认定。所以原告的任何辩解都是毫无意义的，只能是自取其辱。6、本人与原告解顺强第一次《房屋买卖合同诉讼》是由昌平法院南口法庭审理的，其立案时间是2014年7月4日，从7月4日起，本人与解顺强就处于诉讼的对立面，原告你应该明白的是：从法院立案的时间开始，你与建设银行的任何贷款行为及纠纷，与本人没有一点关系。说明白点：你跟银行借钱购买我所有的房产，至于你从银行借来借不来钱，是我能左右的吗﹖银行借钱给你或不借钱给你，都有银行的理由。做为银行根据解顺强的所作所为，从2014年5月7日放贷通知开始，到你7月9日才去银行办理放贷手续，延误放款时间两个多月，试问哪家银行还继续给你贷款优惠，不给你列进信用黑名单已经是便宜你了。本人与原告解顺强第一次《房屋买卖合同诉讼》经过昌平法院南口法庭一审、北京市一中院二审后，应得到的售房款已到位，本人与被告已无任何关系。现在解顺强以牵强的理由和捏造的事实（推翻昌平法院一审、北京一中院的终审内容），将我告上法庭，以达到让我去银行给他重新贷款履行签字手续的目的，我要说的是：本人没有第二套房子可卖，不想让原告欺骗国家，使国家财产蒙受损失的阴谋得逞。经审理查明：解冠芳系解顺强之女。2013年10月13日，王继章（甲方）与解顺强（乙方）、北京巨臣房地产经纪有限公司（丙方，以下简称：巨臣经纪公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“第一条、房屋标的及房屋售价：1.甲方出售坐落于北京市昌平区昌平县火车站西路北红冶钢厂宿舍2单元1层xxx，建筑面积50.09平方米，产权证号为：xxxxx，该房屋权属性质为成本价；2.甲乙双方协商并确定房屋的成交价为玖拾贰万元。第二条、房款给付方式：2.银行按揭给付，乙方给付人民币贰万元作为购房定金款，首付款肆拾伍万元应于乙方得到银行批贷通知后付清，甲方应得售房余款人民币四十五万元于双方交易后，乙方办理完房屋所有权它项证后放款，由银行给付甲方。第五条、各方义务及责任：3.银行按揭给付方式的，甲乙双方约定于2013年11月30日前办理贷款手续，甲乙双方约定于银行批准贷款后三个工作日内办理该房屋过户手续。第六条、违约责任：4.如乙方因个人资质、信用原因导致贷款不批或拒绝配合贷款的，应以现金一次性给付方式进行交易，如未能给付全部房款则视为乙方违约；5.任何一方在约定期限内不履行本合同各方义务及责任的，应由违反约定方向另一方给付房屋总价款万分之十的滞纳金，违反约定期限超过二十日的则视为违约。”该合同还约定了其它内容。合同尾部甲方处有王继章的签字，乙方处有解顺强的签字，丙方处盖有巨臣经纪公司的公章。2013年12月10日，王继章与解冠芳在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理了房屋所有权转移登记申请，并签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式为：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币850000元（小写），捌拾伍万元整（大写）；（三）关于贷款约定：买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币450000元（小写），肆拾伍万元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”该合同其他条款与内容与《房屋买卖居间合同》一致。2014年2月25日王继章与解顺强签订《房屋交易补充协议》，约定：“售房人：王继章，买受人：解顺强（解冠芳），一、两方于2013年10月13日签订总价玖拾贰万的房屋买卖合同后，到2014年2月25日止，买方解顺强已付给售房人王继章售房款肆拾柒万元（包括定金2万元，首付款45万元）；尚欠款额肆拾伍万元将由解顺强向中国建设银行申请贷款支付。2014年2月25日双方将在昌平房屋买卖交易大厅办理过户手续，待等到中国建设银行将所欠款肆拾伍万元支付给售房人王继章后，售房人王继章将配合买房人解顺强完成购房的全部程序（交钥匙、物业交接等）。”2014年2月26日王继章将涉案房屋过户到解冠芳名下。另查，2014年1月26日，解冠芳向中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称：建设银行）申请了450000元中长期个人商品再交易住房贷款。同年3月17日，解冠芳与建设银行签订了《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》，约定：解冠芳向建设银行贷款人民币450000元，贷款种类为个人抵押贷款，抵押房屋坐落昌平区火车站西路北（红冶钢厂宿舍）4号楼1层2单元xxx。次日，解冠芳将涉案房屋办理了抵押登记。2014年5月，建设银行通知解顺强要求解冠芳办理放款手续，解冠芳因在外地出差未能前往。同年7月，解顺强、解冠芳与建设银行因贷款利率折扣问题发生争议，后建设银行以该笔贷款涉及诉讼、风险过高等为由停止放款。再查，（2014）昌民初字第09880号民事判决书判决解顺强给付王继章购房款45万元并赔偿王继章5千元。解顺强不服该一审判决，提起上诉。（2015）一中民终字第01254号民事判决书终审判决驳回上诉，维持原判。现解顺强已将上述判决书涉及的案款向王继章支付完毕，王继章亦已将房屋钥匙、电卡等交付与解顺强。上述事实，有（2014）昌民初字第09880号民事判决书、（2015）一中民终字第01254号民事判决书、（2014）昌民初字第09880号房屋买卖合同纠纷案开庭笔录、案款收据、《物业交接程序》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案双方当事人的争议焦点在于被告对原告是否具有配合贷款的义务。在（2014）昌民初字第09880号房屋买卖合同纠纷案开庭笔录中，解顺强表示“我们同意给现金，要求原告（王继章）配合我们去银行贷款，违约金不同意支付”，王继章表示“我们仍然主张违约金。可以酌情考虑，数额由法院判决。其他的问题我们可以配合被告（解顺强）”，解顺强据此要求王继章配合贷款；在本案审理过程中，王继章表示因解顺强对（2014）昌民初字第09880号民事判决书提起上诉，欲推翻该一审判决，故王继章原先配合贷款的承诺不再履行。本院认为王继章对解顺强不再具有配合办理贷款手续的合同义务，理由如下：一、解顺强、王继章原本约定了首付款与银行按揭给付相结合的付款方式，后因解顺强方原因未能取得银行贷款，经生效判决书判决，解顺强已给付王继章购房款45万元。王继章亦将房屋实际交付与解顺强，双方房屋买卖合同业已履行完毕。二、暂且不论在双方房屋买卖合同履行完毕之后王继章配合解顺强办理购房款贷款是否符合银行借贷政策，仅就王继章在（2014）昌民初字第09880号房屋买卖合同纠纷案开庭笔录中的相关陈述分析，该陈述实质为一种磋商意见，并非王继章的最终意思表示，因此王继章对解顺强不再具有配合办理贷款手续的义务。综上分析，对于解顺强要求王继章配合贷款的诉讼请求，本院不予支持。对于解顺强要求王继章支付违约金9.2万元和代理服务费2.3万元一节，解顺强称王继章不配合贷款的行为构成违约，按照双方合同对于违约责任的约定，应由王继章支付该两笔费用，王继章对此不予认可，解顺强的该项诉讼请求亦缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告解顺强的诉讼请求。案件受理费一千三百元，由原告解顺强负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 董晶晶二〇一五年八月十七日书记员 刘 庆 搜索“”