（2015）株中法民四终字第132号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-18
案件名称
郑秋香等与炎陵和一置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第132号上诉人（原审原告）叶秋华，男，1958年7月11日出生，汉族，居民，住炎陵县。上诉人（原审原告）郑秋香，女，1963年7月11日出生，汉族，居民，住炎陵县。系原告叶秋华妻子。共同委托代理人戴建新，湖南湘山律师事务所律师。代理权限为一般代理。共同委托代理人郑月亮，男，1976年5月1日出生，汉族，农民，住炎陵县。代理权限为特别授权，即即代为承认、变更诉讼请求，代为和解等。被上诉人（原审被告）炎陵和一置业有限公司，住所地炎陵县霞阳镇坎坪村。法定代表人尹德和，系该公司董事长。委托代理人周炯，男，1980年7月28日出生，汉族，长沙市人，住长沙市岳麓区。系该公司职员。代理权限为特别授权，即代为承认、变更诉讼请求，代为和解等。委托代理人汪玉，湖南崇民律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人叶秋华、郑秋香与被上诉人炎陵和一置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服湖南省株洲市炎陵县人民法院（2014）炎法民一初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人叶秋华、郑秋香的共同委托代理人戴建新、郑月亮，被上诉人炎陵和一置业有限公司委托代理人汪玉、周炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年1月4日，被告和一公司作为甲方，原告叶秋华、郑秋香作为乙方，签订编号为9000001562商品房预销售合同，合同主要约定：乙方向甲方购买和一公馆炎陵县霞阳镇霞阳路和一公馆小区1号栋804室，规划用途为成套住宅，建筑面积为131.56平方米，单价为3097.35元，总房价款暂定为407487元。其中，合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列条件：（一）该房屋验收合格，该房屋的抵押权登记已全部注销；（二）乙方已按约定缴纳了物业维修资金。第十一条约定：甲方定于2013年10月1日前将该交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、按逾期日起，合同继续履行，甲方向乙方支付已购房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告叶秋华、郑秋香依约定向被告和一公司交付购房款407487元。2013年10月7日，被告和一公司就涉案房屋出具住宅质量保证书，载明房屋质量评定等级为合格。2013年11月15日，施工单位湖南万力建设集团有限公司申请工程竣工验收并出具工程竣工验收申请表。2013年11月27日至11月28日，规划局、建工室、办证中心、质安站、总工办等部门出具同意验收意见。2013年11月29日，被告和一公司作为建设单位组织勘察单位长沙三川岩土工程勘察有限公司、设计单位湖南建筑科学研究院、监理单位湖南建科工程项目管理有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、检测机构炎陵兴业建筑材料检验有限公司，对3号栋工程进行验收，并于2013年11月29日出具工程竣工验收报告，验收结果为合格，参加验收单位均在工程竣工验收报告上加盖单位公章，相关负责人亦在工程竣工验收报告上签字。炎陵县住房和城乡建设局亦派员参加工程竣工验收。2013年12月22日，被告和一公司向原告叶秋华、郑秋香发出入伙通知书，通知原告叶秋华、郑秋香于2013年12月23日至2014年1月20日期间带齐相关证件资料办理入伙手续。备案机关炎陵县住房和城乡建设局于2013年12月26日作出“该工程的竣工验收备案文件已于2013年12月26日收讫，文件齐全，同意备案”的意见。2014年3月28日，炎陵县规划局作出关于炎信信转（2014）35号回复的函（炎规函（2014）6号），主要内容是：和一公馆前后楼栋之间水平间距，因我局还未进行规划验收，在规划验收时将严格依照当初审定的设计规划方案履职；进出小区通道问题，和一公馆已承诺在现售楼中心在建设完工后按规划要求恢复小区进出通道，我局将依法监管确保已审批规划得到落实。2014年8月18日，炎陵县公安消防大队作出验收备案公告管理登记，主要载明：备案编号：430000wys140005667，工程名称：炎陵和一公馆1-9号栋，工程地址：霞阳大道，单位名称：炎陵和一置业有限公司，备案时间2014年8月18日，公告结果：合格，备案类型：验收备案。原审认为，该案的争议焦点为1、涉案商品房预销售合同中约定的经验收合格应当如何界定；2、被告是否存在违约，如存在违约，违约金应当如何计算。依法成立的合同受法律保护。原告叶秋华、郑秋香与被告和一公司签订的商品房预销售合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。我国城市房地产管理法、建筑法以及城市房地产经营管理条例均明确规定，房地产开发项目、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对于验收问题，国务院《建设工程质量管理条例》明确规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》也明确规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。故我国对商品房竣工验收工作基本确立了开发商自行组织、政府监督的模式，因此原、被告双方约定的经验收合格应当认定为竣工验收合格。本案中，涉案的1号栋房屋在工程竣工后，经建设单位、地勘单位、设计单位、施工单位和监理单位于2013年11月29日验收合格，并报炎陵县住房和城乡建设局备案，炎陵县住房和城乡建设局在备案登记中并未要求被告和一公司重新组织验收，而是于2013年12月26日出具同意备案的意见，故涉案房屋于2013年11月29日符合约定交付条件。被告和一公司在涉案房屋竣工验收合格后于2013年12月22日通知原告叶秋华、郑秋香办理入伙手续，其违约时间应计算至2013年12月22日。被告和一公司未按照合同的约定交付符合合同约定交付条件的房屋的行为，为民事违约行为，应当承担违约责任，向原告叶秋华、郑秋香给付违约金。原告叶秋华、郑秋香要求被告和一公司给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，具体数额本院核定为6682.80元。被告和一公司的辩称意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，一审法院判决如下：一、被告炎陵和一置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告叶秋华、郑秋香违约金6682.80元；二、驳回原告叶秋华、郑秋香的其他诉讼请求。一审案件受理费290元（原告已预交），由原告叶秋华、郑秋香负担190元，由被告炎陵和一置业有限公司负担100元，并随上述款项一并给付原告叶秋华、郑秋香。一审宣判后，叶秋华、郑秋香不服提起上诉，要求撤销一审法院的判决并依法改判。事实与理由：1、原审时提交的房屋验收备案表、规划验收合格通知和消防验收合格三份证据均过了举证期限，原审法院认定被上诉人上述三份证据不符合法律规定；2、被上诉人提交的房屋竣工验收备案表违法；3、原审判决中原审法院认定被上诉人房屋经监理、施工、勘察、设计和建设五单位验收合格即具备交付条件显然与相关法律的规定相悖，适用法律错误。根据相关法律规定，商品房应当经规划、消防等相关机构验收合格后才具备交付合同约定的交付条件。为此，请求法院依法改判。针对叶秋华、郑秋香的上诉请求和理由，被上诉人炎陵和一置业有限公司答辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人炎陵和一置业有限公司没有提价新的证据材料，上诉人叶秋华、郑秋香则提交了（2014）炎法行初字第9号、10号两份判决书，拟证明被上诉人在原审中提交的商品房3栋、1栋建设工程竣工验收备案行为违法。被上诉人炎陵和一置业有限公司的质证意见：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该两份判决书并没有判决撤销该房屋备案表，作为行政行为在没有撤销判决前都是合法有效的。本院认为，上诉人叶秋华、郑秋香提交的两份判决书符合证据要件，本院予以采信。本院二审查明：湖南省炎陵县人民法院作出了（2014）炎法行初字第9号行政判决书，判决确认炎陵县住房和城乡建设局于2013年8月29日对和一公馆7栋和2013年12月26日对合一公馆3栋建设工程竣工验收备案行为违法。湖南省炎陵县人民法院作出了（2014）炎法行初字第10号行政判决书，判决确认炎陵县住房和城乡建设局于2013年12月26日对合一公馆1栋建设工程竣工验收备案行为违法。该两份判决书系生效判决书。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售纠纷。本案的争议焦点为：1、关于一审证据是否超过举证期限提交，以及超过举证期限提交的认定问题？2、涉案商品房预售合同中约定的经验收合格应如何确定？现分析如下：关于争议焦点一。上诉人提出被上诉人在原审时提交的房屋验收备案表、规划验收合格通知和消防验收合格通知均为原审规定的举证期满后提交，依据民事诉讼法和民事诉讼证据规则，原审法院应当不予组织双方当事人质证并予采信，原审法院认定被上诉人上述三份证据不符合法律规定。本院认为，规划验收合格通知和消防验收合格通知在原审被告提交的证据清单上没有体现。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零二条第二款规定，当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。为此，对于逾期提交的证据材料，原审法院组织双方当事人质证，不违反法律规定。至于该证据能否采信，证明目的能否采信要结合案情、新证据需综合予以认定。一审法院经审查认为房屋验收备案表符合证据的真实性、合法性、关联性，该证据予以采信不违反相关法律规定。关于争议焦点二。上诉人叶秋华、郑秋香与被上诉人炎陵和一置业有限公司签订的《商品房预销售合同》及合同的补充条款第6条规定，“甲乙双方确认《预销售合同》第十条中约定的该房屋经验收合格指该房屋经竣工验收合格”。虽合同约定涉案房屋经竣工验收合格即可以交付，但是商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品，仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。为此我国《建设工程质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等原告部门或单位进行验收。”上述法律、法规均强调了政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格商品房进入市场。为了保护购房者的权益，房屋经竣工验收合格后还应该进行备案登记。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件。未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的。为此，上诉人与被上诉人双方约定的经验收合格应依法认定为建设行政部门的验收备案登记为准。本案中，涉案的3号栋房屋在工程竣工后，经建设单位、地勘单位、设计单位、施工单位和监理单位于2013年11月29日共同验收合格，并报炎陵县住房和城乡建设局备案。虽然炎陵县住房和城乡建设局对涉案的房屋备案登记行为被确认违法，但是炎陵县住房和城乡建设局在备案登记中并未要求重新组织验收，而是于2013年12月26日出具同意备案的意见，故涉案房屋符合合同约定交付条件的日期为2013年12月26日，违约时间应该计算至2013年12月26日。被上诉人和一公司在涉案房屋竣工验收合格后于2013年12月22日通知上诉人叶秋华、郑秋香办理入伙手续，一审法院判决被上诉人和一公司违约时间从2013年10月1日计算至2013年12月22日，两者相差仅4天，与原审判决支付违约金的数额相差不大，虽该判决略有不妥，但对双方权利义务的影响不大，没有改判的实质意义。为此，上诉人叶秋华、郑秋香的上诉理由和上诉请求均不成立。被上诉人和一公司作为开发商，其除需按照合同约定为上诉人等购房者提供安全可靠的房屋外，也应结合居住实际需求，切实配合政府相关职能部门诚信为购房者解决房屋公共设施、小区通道规划、环境等问题。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人叶秋华、郑秋香负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 谢晓红代理审判员 陈 强二〇一五年八月十七日书 记 员 王 琳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”