（2015）思民初字第4583号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-12-21
案件名称
厦门明熙资产管理有限公司与林建义房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门明熙资产管理有限公司,林建义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第4583号原告厦门明熙资产管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路840号第八层金榜大厦802室。法定代表人黎明，经理。委托代理人严学裕、吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。被告林建义，男，1970年09月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托代理人曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。原告厦门明熙资产管理有限公司（下称明熙公司）与被告林建义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员刘一红、人民陪审员蔡添寿组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明熙公司的委托代理人严学裕，被告林建义及其委托代理人曾小玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告明熙公司诉称，2013年8月25日原、被告签订一份《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》（下称《补充协议》），约定原告将位于厦门市思明区厦禾路1019号厦门珠宝城第一层的第107、108、109、115、116号铺位（面积约400㎡）出租给被告，用于经营珠宝，商铺名为“闽鹭”；租赁期限2年，自原告正式开业日计；租金每月88000元、管理费每月12000元，缴款方式为季缴，在当期23-28日前足额缴纳下一期租金及管理费。此外，协议还约定被告逾期10天仍未缴纳租金、管理费等相关费用的，原告有权解除协议，履约保证金不予退回；被告同意偿付原告因追究违约行为而产生的全部支出，包括律师费用；被告应就付款期已过但仍未支付给原告的款项支付利息，利率为中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮2%。后双方于2014年5月19日签订一份《补充协议》，约定租赁面积变更为380平方米，变更后月租金83600元，月管理费11400元。协议签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告也在该租赁房屋进行经营，然被告至今未依约全额支付租金及管理费。故诉请判令：1、被告向原告支付拖欠的租金228800元及逾期付款利息（自应付款之日起计至实际付款之日，按中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮2%计算，暂计至2015年3月5日为15079.10元）；2、被告向原告支付拖欠的管理费102600元及逾期付款利息（自应付款之日起计至实际付款之日，按中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮2%计算，暂计至2015年3月5日为8927.61元）；3、被告承担原告的律师代理费18000元。被告林建义辩称，一、讼争合同约定的租金支付方式系附条件的付款方式，原告应当举证达到相应条件，才有权向被告主张租金。二、被告根据厦门珠宝城各月各商铺的开业情况，自行整理、记录的开业铺数未达到80%。三、被告已向原告支付440000元，应当在本案中抵扣被告尚欠的管理费102600元之后，由原告返还剩余的337400元。四、原告尚欠被告装修返工费40055元。原告与被告签订讼争合同直至厦门珠宝城开业，始终未取得《消防验收合格证》。原告隐瞒上述事实，将侵占消防通道的商铺交付给被告。为通过消防验收，被告不得不减小商铺面积，就已装修部分进行返工，相应的返工费应由原告支付。经过结算，装修返工费40055元，原告拖欠至今。五、原告尚欠被告珠宝货款38310元，2013年9月至2014年1月间，原告多次向被告采购珠宝货品作为珠宝城赠品，用于对外馈赠，累计产生货款计38310元。该款项原告至今未支付给被告。六、被告享有的免租期应为5个月。根据协议约定，厦门珠宝城应于2013年9月底10月初开业，但原告直至2013年11月30日才将珠宝城正式开业，期间迟延整整2个月。因此，被告享有的免租期在原3个月基础上，相应延长2个月，为5个月免租期。七、讼争租赁合同系原告根本违约在先，且给被告造成大量损失，对此被告保留另行提起诉讼的权利。退一步讲，即使珠宝城商铺开业率达到80%，租金至多也只能计至2014年6月20日，并且还应当根据原告的过错程度，减免被告大部分的租金。综上，被告未拖欠租金，系原告未将达到付款条件的相应证据提交告知给被告，被告无法确认是否应当支付租金，租金金额标准确认，拖欠租金的事实不予确认，被告确认产生原告诉求的102600元管理费，关于律师代理费的主张，缺乏相应证据支持。故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年8月25日，原告明熙公司作为出租人与作为承租人的被告林建义签订一份《租赁协议》及其《补充协议》，约定由被告向原告承租位于厦门市思明区厦禾路1019号厦门珠宝城第一层的第107、108、109、115、116号作为“闽鹭”铺位（面积400平方米），用于经营珠宝；租赁期限：装修免租期30天（2013年8月25日至2013年9月24日止），若承租人在装修期内提前营业，则以该营业日为租金正式起算日，并注明“新店开业免租3个月（不含管理费）”；租赁期限2年，自2013年10月30日至2015年10月29日止，自出租人的商场开业日起计；租金每月88000元、管理费每月12000元，缴款方式为季缴，即承租人应在当期23-28日前足额缴纳下一期的租金及管理费；装修保证金10000元，经出租人验收合格后，承租人正式营业30日后且承租人未给出租人造成任何经济损失的前提下由出租人无息退还；履约保证金264000元，相当于3个月的租金，协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付出租人的租金与相关各种费用（含违约金）后3个月后出租人无息退还给承租人，出租人有权以承租人缴交之履约保证金冲抵承租人应支付而未支付的款项；协议并约定承租人逾期10天仍未缴纳租金、管理费等相关费用的，出租人有权解除协议，且无需返还履约保证金；承租人同意偿付出租人因追究违约行为而产生的全部支出，包括律师费用；承租人应就付款期已过但仍未支付给出租人的款项支付利息，利率为中国人民银行公布的同期短期贷款年利率上浮2%；前述利息应自该款项应支付给出租人之日起，每日按复利计算，结算至承租人实际向出租人完全付清款之日止。上述《租赁协议》中的“补充协议”条款第二条约定，“租赁期内的任一月份，若出租人珠宝城内（1-3层）开业商铺数未达到总商铺数的80%（餐饮区除外），出租人承诺承租人可免于支付当月的租金”；第四条约定，“珠宝城必须在2013年10月份前开业，否则推迟开业1个月免租期就顺延1个月”；第五条约定，“若因经营需要厦门珠宝城的运营管理主体发生变更，在租赁合同主要条款不变的情况下，乙方应当配合甲方与新的运营主体另行签署租赁合同并办理由此所涉的相关手续”。2013年9月16日、2014年1月15日、2014年1月24日被告先后向原告支付150000元、114000元、176000元；原告确认共收取被告上述款项合计440000元。2014年5月19日，原告明熙公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告林建义在双方原签订《租赁协议》的基础上又签订一份《补充协议》，约定租赁面积变更为380平方米，变更后月租金83600元，月管理费11400元，按季度进行缴交，履约保证金250800元，其他原《租赁协议》履行条款不变。2014年7月7日，案外人广州市禾泰置业有限公司（下称禾泰公司）在厦门日报上刊登一则声明，内容如下：1、禾泰公司拥有厦门珠宝城经营场地的物业所有权；2、根据2014年6月20日中国国际经济贸易仲裁委员会（2014）中国贸仲京裁字第0388号裁决书裁定，解除其与明熙公司的租赁合同，明熙公司应于2014年6月20日起，在30日内撤出厦门珠宝城；3、为维护市场稳定及维护厦门珠宝城各商户利益，凡愿意继续在原场地经营的商户，请携带原合同与公司联系；4、各商户自本声明发布20个工作日内与公司办理相关承租手续，逾期视作放弃并请自行退场。2014年8月1日被告向原告发送律师函，要求解除双方之间的租赁合同。另查，厦门珠宝城于2013年11月30日开业。以上事实，有《租赁协议》、《补充协议》、《收款收据》、刊登于厦门日报的《声明》等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，被告认为，根据厦门珠宝城各月各商铺的开业情况，自行整理、记录的开业铺数未达到80%，故讼争合同约定的租金支付条件尚未达到，原告无权向被告主张租金，且原告至多只能向被告主张租金至2014年6月20日，超过此日期的部分缺乏相应的法律依据，应予以驳回。为此，原告提供厦门珠宝城商户履约保证金收款收据移交清单明细（载明铺位号、品牌、姓名、履约保证金），并由原告作为移交公司与禾泰公司进行移交，以证明原告在珠宝城的招商客户数量超过80%。被告对原告提交的上述证据表面真实性无异议，但认为内容无法确认，该清单所载明店铺大部分是空置未开业，仅是挂牌而已。此外，对于2014年8月1日被告向原告发送的律师函问题，原告认为，自2014年8月1日起双方之间的租赁合同解除；被告虽确认其于2014年8月1日向原告发送律师函，但认为解除时间尚未确认，且根据禾泰公司的登报声明，自2014年6月20日起原告已无权向被告收取租金，租赁期限两年，应自出租人实际开业时间（2013年11月30日）起算，租赁期限往后推算两年，才是正式租期；并认为被告在《租赁协议》签订之后共向原告支付440000元，其中250800元系作为履约保证金，剩余款项189200元系被告用于支付租金、管理费等应付款项，被告并未欠付原告租金。综上事实，本院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告之间签订的《租赁协议》及其之后的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应按约定履行各自义务。根据前述协议约定，履约保证金264000元（相当于3个月的租金），协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付出租人的租金与相关各种费用后3个月后出租人无息退还给承租人，出租人有权以承租人缴交之履约保证金冲抵承租人应支付而未支付的款项；承租人逾期10天仍未缴纳租金、管理费等相关费用的，出租人有权解除协议，且无需返还履约保证金；承租人同意偿付出租人因追究违约行为而产生的全部支出，包括律师费用；承租人应就付款期已过但仍未支付给出租人的款项支付利息。本案中，原告已依约将讼争房产交予被告承租使用，因被告未按时支付租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付2014年8月1日之前的房屋租金、管理费及逾期付款利息的诉讼请求，依法应予以支持。但鉴于被告已于2014年8月1日向原告发送律师函，要求解除双方之间的租赁合同，故本院认定，讼争《租赁协议》已于2014年8月1日解除；且由于本案的实际情况，诉争租赁房屋的所有权人禾泰公司已于2014年7月7日登报声明解除其与明熙公司的租赁合同，并要求明熙公司应于2014年6月20日起30日内撤出厦门珠宝城。因此，作为承租人的被告在原所有权人声明解除前租赁合同的情况下，即使未按时交付租金，其行为也不宜认定为违约，故原告要求被告支付逾期付款利息及律师代理费的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。审理中，被告认为其在《租赁协议》签订之后共向原告支付440000元，其中250800元系作为履约保证金，剩余款项189200元系被告用于支付租金、管理费等应付款项，并认为上述已付440000元中，应先抵扣被告尚欠管理费102600元，对该项主张，本院予以准许；余额337400元则应作为被告拖欠的房屋租金予以抵扣。另，根据双方协议约定，“珠宝城必须在2013年10月份前开业，否则推迟开业1个月免租期就顺延1个月”；而实际上珠宝城至2013年11月30日才正式开业，故被告享有的免租期可顺延1个月，即4个月的免租期。因此，截至2014年7月31日止，被告尚欠原告的租金应认定为334400元。鉴于前述被告已付款项中，尚有余额337400元，该款项足以抵扣被告所拖欠的租金，故原告要求被告支付拖欠的租金，证据不足，本院不予采信。至于开业商铺数是否达到双方协议约定的总商铺数80%，因原、被均提交相应证据予以佐证，但双方各执一词，且对对方证据均不予确认，故本院对该事实不予审查认定。此外，关于被告主张原告应支付其装修返工费40055元及珠宝货款38310元等抗辩意见，不在本案审理范围，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告厦门明熙资产管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费6901元，由原告厦门明熙资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 林月蓉审 判 员 刘一红人民陪审员 蔡添寿二〇一五年八月十七日代书 记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 微信公众号“”