（2015）宁民终字第3717号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上诉人江苏融侨置业有限公司与被上诉人张涛、孙逊商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏融侨置业有限公司,张涛,孙逊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3717号上诉人（原审被告、反诉原告）江苏融侨置业有限公司，住所地南京市建邺区燕山路169号101、201室。法定代表人林茂松，该公司公司董事长。委托代理人周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张涛，男，1980年12月7日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）孙逊，女，1982年1月17日生，汉族。上诉人江苏融侨置业有限公司因与被上诉人张涛、孙逊商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第67号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江苏融侨置业有限公司的委托代理人周钦、被上诉人张涛、孙逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张涛、孙逊原审诉称，2013年2月20日，双方签订商品房买同一份，约定江苏融侨置业有限公司应于2014年1月10日前交付该商品房。但因江苏融侨置业有限公司至今未通过任何方式通知收房，造成我至今无法收房入住，经多次与江苏融侨置业有限公司沟通，仍无法达成一致意见。2014年国庆节前，在同事处得知其于2014年5月就收到了收房通知书，现已完成收房事宜，便于2014年10月10日与江苏融侨置业有限公司交涉收房事宜，但却被告知，需交纳自2014年5月以来的物业费方可收房，后经双方多次沟通协商未果，截止目前，江苏融侨置业有限公司也未给书面的收房通知书。另外，购房合同中明确约定，未及时支付购房款，按照未付到期价款的万分之二缴纳违约金，而江苏融侨置业有限公司迟延交付房产时，每日只支付50元违约金，该违约责任部分有失公平；为此，诉至法院请求判令：1、江苏融侨置业有限公司在判决之日立即与张涛、孙逊办理收房手续，手续办理之日为迟延交房的截止之日；2、江苏融侨置业有限公司按照房款总额的每日万分之二计算支付迟延交房的违约款；3、江苏融侨置业有限公司支付张涛、孙逊自2014年1月10日至2014年5月1日至办理交房手续之日的迟延交房违约款，并支付张涛、孙逊自2014年5月1日至办理交房之日的迟延交房违约款，暂定为90788元（其中江苏融侨置业有限公司愿意支付的5500元，不在此诉请之内，剩余85288元请求判令江苏融侨置业有限公司支付）；4、本案诉讼费用由江苏融侨置业有限公司承担。江苏融侨置业有限公司原审辩称并反诉称，2013年2月，张涛、孙逊在江苏融侨置业有限公司处购买了融侨观城小区某幢904室，2014年1月10日后，张涛、孙逊多次到小区了解建设进展，2014年5月，其得知涉案房屋已经办理了收房手续，其于2014年5月7日在收房时聘请专业人士对房屋进行验房，并将验房结果告知江苏融侨置业有限公司，要求对验房中发生的问题进行整改，2014年5月24日，江苏融侨置业有限公司全部整改完毕，期间张涛、孙逊多次向江苏融侨置业有限公司询问没有收到收房通知一事，并对江苏融侨置业有限公司寄给其的收房通知邮寄单进行核实。综上，张涛、孙逊明知江苏融侨置业有限公司向其发送收房通知及本小区房屋已进入收房程序，却故意以没有收到收房通知为由拒绝收房，应承担迟延收房的违约责任。因此，要求法院判令：张涛、孙逊按照10元/天计算，支付自2014年5月7日至实际收房之日的违约金。后江苏融侨置业有限公司变更诉请的违约金的计算标准为50元/天。张涛、孙逊原审答辩称，对江苏融侨置业有限公司的诉请不予认可。原审法院经审理查明，2013年3月20日，张涛、孙逊与江苏融侨置业有限公司签订了《观城》商品房预售合同一份，约定：张涛、孙逊购买江苏融侨置业有限公司开发建设的位于浦口区江浦街道海院路88号观城某幢2单元904室的房屋；该房屋设计用途为成套住宅，建筑面积为140.66平方米；该房屋以建筑面积计价，单价为9014.6元/平方米，总价款合计1267994元，张涛、孙逊迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之二/天计算，向江苏融侨置业有限公司支付迟延期间的违约金；江苏融侨置业有限公司应于2014年1月10日前向张涛、孙逊交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；江苏融侨置业有限公司迟延交付房屋的，按照50元/天向张涛、孙逊支付违约金；房屋具备交付条件后，江苏融侨置业有限公司应当在确定的交付日期前15天，书面通知张涛、孙逊办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，江苏融侨置业有限公司通知确定的交付日期应当给张涛、孙逊必要的准备时间和必要的方便，买卖双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但张涛、孙逊收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，张涛、孙逊按每天10元向江苏融侨置业有限公司支付逾期交接期间的违约金；合同签订后，张涛、孙逊依约支付了全部购房款。原审另查明，讼争房屋已于2014年1月27日取得了《建设工程规划核实合格书》，同年4月28日通过了竣工验收备案。2014年4月25日，江苏融侨置业有限公司通过顺丰快递向张涛邮寄交房通知书，但收件人的地址及联系电话均填写错误，致张涛未收到该邮件。2014年9月7日，张涛在江苏融侨置业有限公司处领取赠品时得知所购房屋可以办理交房手续后，于2014年10月10日向江苏融侨置业有限公司客服中心进行投诉并协商相关赔偿事宜。本案在原审审理过程中，经原审法院协调，双方于2015年3月11日办理房屋交接手续。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、建设工程规划验收合格书、竣工验收备案表、邮寄凭证以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。原审法院认为，双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同履行。江苏融侨置业有限公司收受购房款后，应按合同约定时间向张涛、孙逊交付房屋，现江苏融侨置业有限公司迟延交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故张涛、孙逊诉请于法有据，其合理部分原审法院予以支持。关于迟延交付房屋的期间，根据合同约定，江苏融侨置业有限公司应于2014年1月10日前交付房屋，故迟延交付房屋的期间应从2014年1月10日起算；因讼争房屋于2014年1月27日取得了《建设工程规划核实合格书》，同年4月28日通过了竣工验收备案，故应于4月28日始具备交付条件，双方在商品房预售合同中对房屋的交付和交接手续进行了明确约定，江苏融侨置业有限公司虽于2014年4月25日向张涛邮寄交房通知书，但因江苏融侨置业有限公司的失误造成张涛未收到该交房通知书，在张涛、孙逊与江苏融侨置业有限公司多次协商交涉过程中，江苏融侨置业有限公司亦未对此采取补救措施，因此，江苏融侨置业有限公司的行为与合同中房屋交付的约定不符，应对涉案房屋符合交付条件后造成的延迟交付承担违约责任；双方于2015年3月11日办理了房屋交付手续，该违约期限应计算至双方实际交付之日（即2015年3月11日）。关于迟延交房违约金的计算标准，根据合同约定为50元/天，张涛、孙逊认为该违约金标准过低，主张按照房款总额的每日万分之二计算支付迟延交房的违约金，张涛、孙逊此主张实际系主张调整合同约定的违约金，对此，原审法院认为，张涛、孙逊应提供证据证明合同约定的违约金低于因江苏融侨置业有限公司迟延交房所造成的实际损失。但张涛、孙逊并未就此提供证据予以证实，故其上述主张，证据不足，原审法院不予支持。因张涛、孙逊已于2015年3月11日收房，故迟延交房期间应自2014年1月10日计算至2015年3月11日，合计425天，则迟延交房违约金应为21250元（50元/天×425天）。对于江苏融侨置业有限公司辩称的“原告明知被告向其发送收房通知及本小区房屋已进入收房程序，却故意以没有收到收房通知为由拒绝收房，应承担迟延收房的违约责任”的辩解意见，原审法院认为，合同已明确约定房屋交付条件，双方均应按合同约定严格履行各自的合同义务，江苏融侨置业有限公司应按合同约定书面通知张涛、孙逊收房，江苏融侨置业有限公司在得知向张涛、孙逊寄送的邮件有误后，应采取补救措施，重新进行书面通知，而江苏融侨置业有限公司至今未履行其合同义务，因此，张涛、孙逊虽知案涉房屋符合交付条件，但江苏融侨置业有限公司亦不能以此为由免除自己应履行的合同义务，故对江苏融侨置业有限公司此辩解意见，原审法院不予采信。对于江苏融侨置业有限公司要求张涛、孙逊按照10元/天（后变更为50元/天）计算，支付自2014年5月7日至实际收房之日的违约金的反诉请求，原审法院认为，本案纠纷系江苏融侨置业有限公司未按合同约定履行交房手续，且事后亦未采取补救措施造成，因此，对江苏融侨置业有限公司的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，原审法院判决：一、江苏融侨置业有限公司于判决生效后七日内支付张涛、孙逊因延迟交房违约金21250元。二、驳回张涛、孙逊的其他诉讼请求。三、驳回江苏融侨置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取966元，由张涛、孙逊负担746元，江苏融侨置业有限公司负担220元；反诉案件受理费25元，由江苏融侨置业有限公司负担。上诉人江苏融侨置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误。被上诉人明知涉案房屋收房，却恶意拖延收房，违反了合同法的基本原则，且被上诉人于2014年5月7日到涉案房屋进行验房，却以涉案房屋存在瑕疵为由拒绝收房，虽然上诉人向其发送的收房通知被上诉人没有收到，但其恶意拒绝收房并获取延迟收房利益的行为应当受到法律的制裁。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人张涛、孙逊答辩称，原审未能调整违约金对被上诉人明显不公。被上诉人的实际损失远远大于违约金的数额。因我方没有上诉，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均无提供新的证据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人融侨公司与被上诉人张涛、孙逊于2013年3月20日签订的《观城》南京市商品房预售合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定融侨公司应于2014年1月10前向张涛、孙逊交付房屋，融侨公司未能按时交付房屋，应当承担违约责任。关于迟延交付房屋期间的问题，本院认为，双方在商品房预售合同中对房屋的交付和交接手续进行了明确约定，诉争房屋具备交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人交接的时间、地点以及携带的证件，并双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。而本案诉争房屋于2014年4月28日才通过了竣工验收具备交付条件，虽江苏融侨置业有限公司于2014年4月25日向张涛邮寄交房通知书，但因江苏融侨置业有限公司的工作失误造成张涛未能收到该交房通知书，并在张涛、孙逊与江苏融侨置业有限公司多次协商交涉过程中，江苏融侨置业有限公司仍未对此采取补救措施，故江苏融侨置业有限公司的行为存在过错，应对涉案房屋符合交付条件后造成的延迟交付承担违约责任。因双方直至2015年3月11日才办理了房屋交付手续，故原审法院认定迟延交房违约期限从2014年1月10日计算至2015年3月11日止，并无不当。因此，上诉人江苏融侨置业有限公司上诉主张被上诉人恶意拒绝收房的理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由上诉人江苏融侨置业有限公司负担。判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 马 帅二〇一五年八月十七日书 记 员 付 迪 更多数据：搜索“”来源：