（2015）合民一终字第02786号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
叶剑与合肥拓基房地产开发有限责任公司、合肥市三维房地产测绘有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶剑,合肥拓基房地产开发有限责任公司,合肥市三维房地产测绘有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第02786号上诉人（原审原告）：叶剑。被上诉人（原审被告）：合肥拓基房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区拓基城市广场金座A办公楼27层，组织机构代码72334390-4。法定代表人：罗雄华，董事长。委托代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：毕晨，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥市三维房地产测绘有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路252号，组织机构代码73890733-8。法定代表人：万洪辉，总经理。委托代理人：刘端良，安徽大祺律师事务所律师。上诉人叶剑因诉被上诉人合肥拓基房地产开发有限责任公司（以下简称拓基公司）、合肥市三维房地产测绘有限公司（以下简称三维公司）商品房预售合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00170号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人叶剑，被上诉人拓基房地产公司的委托代理人王文刚、毕晨，被上诉人三维公司的委托代理人刘端良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶剑在原审中诉称：2012年10月13日，叶剑与拓基公司签订《商品房买卖合同》，叶剑出资购买由拓基公司开发的位于合肥市瑶海区的鼎元底邸8栋903室房屋一套。合同中约定了房屋面积和购买单价，并对双方的权利和义务进行了约定。三维公司出具的测绘成果报告对于阳台面积的计算违反法律法规，拓基公司依据三维公司错误的测绘成果向叶剑收取购房款，其行为共同侵害了叶剑的财产权利。根据《商品房买卖合同》第三条的约定，拓基公司交付的房屋系非封闭式阳台，根据《房产测量规范》的规定，未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，《建筑工程建筑面积计算规划》规定，建筑物的阳台应按其水平投影面积的1／2计算。三维公司对房屋进行测绘时，将非封闭式阳台按封闭式阳台测绘方式全部计算阳台面积。拓基公司在三维公司测绘的基础上收取房价款，从而导致多交房款。拓基公司将空调外机搁板设置于阳台内属于交房不符，且三维公司在测绘时未将空调搁板的面积予以扣除。根据《商品房买卖合同》附件二《房屋分层图》，阳台内没有空调机外机搁板，但拓基公司向叶剑交付的房屋阳台内有一空调机外机搁板，其行为属交房不符。另根据《房屋测量规范》的规定，层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层等应不计入房屋面积。现拓基公司将空调外机搁板设置于阳台内，其高度小于2.20米，面积为0.72平方米，应从阳台的面积中予以扣除。但三维公司在测绘时未将空调外机搁板的面积从房屋面积中予以扣除。此外，鉴于三维公司对房屋测绘面积超过实际面积，导致房屋公摊面积增大，对于多算的公摊面积应在现有房屋公摊面积上予以扣除，并返还多收取的公摊面积房款。拓基公司依据三维公司错误的测绘成果收取购房款，其行为共同侵害了叶剑的财产的权利。请求：一、依法判令拓基公司返还多收取的3.35平方（套内2.89、公摊0.46）房价款24891.71元；二、判令拓基公司赔偿面积3%部分（0.63平）4681.13；三、判令拓基公司赔偿多支付房款的利息损失1658.41元，（自2012年10月13日暂计算至诉讼时，共计13个月，后期利息顺延至款清时止，以24891.71元为基数按年利率6.15%计算）；四、请求判令三维公司对上述诉请一、二、三承担连带责任。拓基公司在原审中辩称：一、叶剑依据的是《房屋分层图》，而《房屋分层图》并未详细列出建筑设计图中的全部细节，仅对房屋面积数据和基本套型予以说明，施工细节应依据建筑设计图。而根据拓基公司提交的“合肥鼎元府邸”6#楼的三层平面建筑设计图（6、7、8幢楼建筑结构相同）可以看出03、04户的阳台内明确标出有空调机外机搁板层设计。作为施工依据，该建筑施工图纸已通过建设主管部门审核，拓基公司在房屋建设过程中依照建筑施工图纸设计在阳台上建造了空调机外机搁板。为此，不存在诉称的交房不符的事实。二、《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”拓基公司正是依据该规定，依法委托三维公司对“鼎元府邸”项目6、7、8幢房屋进行测绘的，其测绘成果报合肥市房地产管理局审核并加盖了“合肥市房产测绘成果备案专用章”后，拓基公司以此作为《商品房销售合同》的面积依据完全符合法律规定；《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”因此，经合肥市房地产管理局审核通过的三维公司出具的测绘成果是确定商品房产权登记面积的依据。根据上述规定，可以明确得知，拓基公司是无权决定房屋面积的，也就是说房屋面积的确定不是拓基公司的行为。叶剑诉请的前提，首先是三维公司对“鼎元府邸”6、7、8幢房屋建筑面积的测量结果是否合法、有效。该问题产生于原告和三维公司之间，与拓基公司无任何关系，为此围绕该前提的诉讼，拓基公司不是本案的适格被告。三、因房地产面积是个专业性问题，不是简单的加减乘除。在庭审之前叶剑未要求鉴定机构对三维公司测绘结果进行鉴定，三维公司的测绘成果是经房产局审核通过的，叶剑按签订合同时间计算利息，实际签订合同的时间不是付款时间，如果多收了房款，也应该从实际收到房款之日，特别是多收房款之日计算利息，叶剑没有举证多收房屋面积的时间，面积也是非专业人士得出的数字，不能作为审判的依据。三维公司在原审中辩称：一、本案是因叶剑购买了拓基公司出售的商品房后，对开发商交付的商品房建筑面积是否准确存有怀疑而提起索赔诉讼，应属于商品房买卖合同纠纷。三维公司虽然对叶剑购买的商品房提供了测绘服务，但三维公司是受开发商的委托对该商品房进行测绘的，三维公司只与开发商之间存在委托合同关系。三维公司因不是商品房买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，不是本案的适格被告。叶剑要求判决三维公司承担连带责任的诉讼请求不能成立。二、三维公司对叶剑购买的商品房阳台面积的测绘和计算，是按照合肥市规划局、合肥市房地产管理局等行政主管部门的要求进行测绘和计算的，测绘成果也得到了委托人的认可，并通过了合肥市房地产管理局测管处审核备案。三维公司不存在有任何过错。综上，三维公司不是本案适格的被告，且对商品房阳台面积的测绘和计算，是依法依规进行的，请求依法驳回叶剑对三维公司的诉讼请求。原审法院查明：2012年10月13日，叶剑与拓基公司签订《商品房买卖合同》一份，由叶剑向拓基公司购买鼎元底邸8幢903室房屋一套。合同第三条约定：该商品房阳台是非封闭式。合同约定建筑面积共90.55平方米，其中套内建筑面积75.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.72平方米。合同第四条约定：按建筑面积计算商品房价款，总价款为672819元。合同第五条约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第六条约定：买受人于2012年10月13日前支付首付款342819元，剩余房款330000元，办理按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月20日前，将商品房交付买受人使用。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2013年10月11日，拓基公司向叶剑书面通知交房。叶剑已按约支付了房款，拓基公司也按约交付了房屋。另查明：拓基公司委托三维公司对房屋的面积进行测绘，三维公司于2011年5月28日对房屋进行预测，于2013年10月18日对房屋进行实测。三维公司的测绘成果已交付拓基公司，并报合肥市房地产管理局审核，并加盖了“合肥市房产测绘成果备案专用章”。原审法院认为：本案争议的焦点为一：拓基公司在履行房屋买卖合同时是否存在多计算面积的违约情形；二、以及三维公司是否承担测绘错误的赔偿责任。根据庭审查明的事实表明，三维公司作为具有测绘资质的专业机构，对争议的房产进行测绘的成果已经通过了房地产管理部门的审核应当作为依据。而拓基公司作为出卖方将所测绘的结果如实记载在双方签订的房屋买卖合同内，符合法律与合肥市的政策规定，并未恶意履行合同。在双方签订的买卖合同上约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”如果约定的面积与产权登记的面积存在差异，则合同也约定了相应的违约责任条款。本案中，产权登记及合同约定的面积均为90.55平方米，而叶剑所提供的证据不能证明合同约定的面积与产权登记的面积存在差异，因此其主张拓基公司承担返还多收面积的房款及其他赔偿责任的理由不能成立。三维公司非房屋买卖合同的相对方，其与拓基公司形成的是委托关系，其测绘行为的法律后果应当由拓基公司承担，同时基于拓基公司亦无需承担违约责任，因此叶剑对三维公司的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回叶剑的全部诉讼请求。上诉人叶剑上诉称：1、测绘报告依据的内部文件已失效，原审法院对于规划许可证上和测绘报告上涉案房屋的面积差异未查明原因，测绘人员是否具备测绘资格、是否现场实测未查明，叶剑在原审中已申请对房屋面积进行鉴定，但原审法院未释明这一事实。2、工程施工前的图纸和工程竣工的图纸有差异，原审法院对于拓基公司是否将改变后的设计施工图交付给三维公司、是否有测绘委托合同等事实均未查明，原审法院仅以三维公司具备房屋面积测量资质即认可测绘报告效力没有依据，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人拓基公司答辩称：三维公司出具的测绘报告已报合肥市房产局审核并加盖房产局测绘章，拓基公司依据测绘结果计算房屋面积符合法律规定。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人三维公司答辩称：三维公司并非商品房买卖合同的一方，根据合同相对性原则，三维公司不是本案适格被告，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：叶剑与拓基公司签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，同时对于若产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理亦作了明确约定。因涉案房屋尚未办理产权登记，现无法确定产权登记面积及其与合同约定面积是否有差异，故叶剑现要求拓基公司返还多收面积房款及承担赔偿责任的请求无事实和法律依据。签订《商品房买卖合同》的合同主体是叶剑和拓基公司，三维公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人，其是受拓基公司的委托对房屋面积进行测绘，从合同法律关系的诉讼请求权基础而言，叶剑要求三维公司承担赔偿责任没有依据。综上，上诉人叶剑上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费580元，由上诉人叶剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一五年八月十七日书 记 员 于成冲附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定 微信公众号“”