（2015）合民一终字第02886号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-26
案件名称
顾明与合肥市印象西湖房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾明,合肥市印象西湖房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第02886号上诉人（原审原告）：顾明，个体工商户。委托代理人：夏国安，安徽中鼎律师事务所律师。委托代理人：曹海英，女，系顾明姐姐。被上诉人（原审被告）：合肥市印象西湖房地产投资有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路与望江西路交口西北角。组织机构代码证代码66791765-0。法定代表人：俞建午，董事长。委托代理人：江海俊，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：程华勇。上诉人顾明因商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第02889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，合法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顾明的委托代理人夏国安、曹海英，被上诉人合肥市印象西湖房地产投资有限公司（以下简称印象西湖公司）的委托代理人江海俊、程华勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年6月12日，顾明与印象西湖公司签订一份《商品房买卖合同》，购买印象西湖花园蓝郡1幢二单元211、211上号房（建筑面积86.79平方米），该商品房的用途为住宅；该合同第十六条：保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。因买受人私自改动或移动商品房结构所产生的所有责任，由买受人自行承担，出卖人不承担保修及赔偿责任。本合同规定的保修范围、保修期限和保修责任，均按国家法律和行政法规中的规定进行理解和适用。《合肥市住宅质量保证书》第四条：在正常使用条件下，本套房屋保修范围和保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；第五条：本套房屋交付日期2011年5月30日，保修期自交付之日起计算。在此期间，如国家和省对质量保修期另有规定，保修期按国家和省规定执行。第六条：保修期内，由于业主使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题不属保修范围。业主验收后自行添置及改动的设备、设施均由业主自行承担维修责任。房屋交付后，业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，开发建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。2011年6月，印象西湖公司将涉案房屋交付给顾明；后顾明对该房屋进行了装修。2012年1月5日，211室自厨房烟道流入大量的水，导致211室部分家具及木地板被水浸泡毁损；2012年7月上旬，位于211上室阳台的下水管道大量溢水，造成211上室部分墙面和木地板被水浸泡毁损。上述两起进水事件发生后，顾明向长城物业集团股份有限公司合肥分公司反映情况并要求处理，该公司未能查明进水原因。原审另查明：进水事件发生前，顾明在房屋装修过程中，自行拆除了211室厨房内自地面至天花板之间的烟道壁，并自行搭建了211上室的阳台（211上室原本无阳台）。原审又查明：2013年4月16日，原审法院立案受理顾明诉印象西湖公司、长城物业集团股份有限公司合肥分公司、施信会财产损害赔偿纠纷一案，于2013年7月17日作出（2013）蜀民一初字第01270号民事裁定，裁定如下：驳回原告顾明的起诉。该裁定书经审理查明部分载明：2012年1月5日，顾明发现211室厨房烟道大量落水，导致211室厨房橱柜及部分木地板被水浸泡，顾明遂向物业公司报告情况，物业公司派员上楼查看，发现1611室水表在转动，于是物业公司联系1611室业主施信会，但施信会否认211室漏水与自己有关。2012年7月，顾明又发现211上室阳台下水管向外溢水，造成211上室阳台墙面污损，部分木地板被水浸泡。因维修及赔偿问题协商未果，顾明诉至本院。顾明不服上述裁定，提起上诉，合肥市中级人民法院于2013年10月22日作出（2013）合民一终字第03099号民事裁定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。2013年12月24日，原审法院立案受理顾明诉印象西湖公司、长城物业集团股份有限公司合肥分公司财产损害赔偿纠纷一案，原审审理中，依据顾明申请，原审法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司（以下简称天源评估公司）对211室、211上室因进水造成的财产损失进行价格鉴定，天源评估公司于2014年2月13日出具皖天源（2014）鉴字第0034号价格鉴定结论书，鉴定结论为：鉴定标的价格为9026元。顾明为此支出鉴定费3000元。原审法院于2014年2月27日作出（2014）蜀民一初字第00413号民事判决，判决如下：一、印象西湖公司于本判决生效后十日内一次性支付顾明7690.4元；二、长城物业集团股份有限公司合肥分公司于本判决生效后十日内一次性支付顾明1922.6元；三、驳回顾明的其他诉讼请求。该案宣判后，顾明、印象西湖公司、长城物业集团股份有限公司合肥分公司均不服，提起上诉。合肥市中级人民法院于2014年8月6日作出（2014）合民一终字第02101号民事裁定，裁定如下：一、撤销合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00413号民事判决；二、本案发回合肥市蜀山区人民法院重审。原审法院认为：顾明与印象西湖公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。本案中，顾明在装修该商品房后，虽因厨房烟道进水和阳台下水管道溢水造成了财产损失，但其未能举证证明进水、溢水原因，且其装修过程中存在改动结构行为，此后再未出现上述进水、溢水现象，故无法认定上述进水、溢水系房屋质量问题所致，顾明要求印象西湖公司承担赔偿损失责任，没有事实和法律依据，不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回顾明的诉讼请求。一审案件受理费380元，由顾明负担。顾明上诉称：一、本案进水、溢水原因的举证责任应由印象西湖公司承担。原判以顾明“未能举证证明进水、溢水原因”为由，依据有关举证责任的法律规定判决驳回顾明的诉讼请求是错误的。第一，印象西湖公司有责任查明房屋进水的原因，落实整改责任。建设部《关于加强住宅工程质量管理若干意见》第二条第（二）项规定，保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应该先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。本案房屋的烟道和排水道保修期限为二年。涉案房屋进水、溢水均在保修期内。参照建设部上述规定，房地产公司有查明责任、组织解决质量问题或先行解决质量问题的责任。印象西湖公司作为房屋开发商，有专业技术人员和必要的资料，至今未能查清责任，原判要求没有专业知识的业主承担举证责任是错误的。第二，《消费者权益保护法》第二十三条第三款规定，经营者提供的机动车、计算机、电视机等耐用商品，消费者自接受商品之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。本案是商品房买卖合同纠纷，商品房应当属于耐用商品，顾明购买商品房用于自住，属于消费者。根据此条的规定，也应由房地产公司承担瑕疵举证责任。原判将此项举证责任分配给顾明不当。第三，众所周知，作为住宅用的房屋，烟道是用来排烟的，下水管是用来排水的。涉案房屋的烟道落水、下水管溢水，显然不符合质量要求。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第九条规定，众所周知的事实，当事人无需举证。原判以顾明不能举证为由判决驳回上诉请求显然错误。二、印象西湖公司应赔偿顾明因水浸造成的损失。《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。根据以上事实和法律规定，由于房地产公司交付的房屋不符合约定，顾明有权要求其承担修复并赔偿损失的责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判印象西湖公司赔偿顾明各项损失共计20000元。针对顾明的上诉，印象西湖公司答辩称：损害的发生是因为顾明擅自改变房屋结构进行装修所致，其破坏了房屋防水层。住房保质期内，由于业主擅自改变房屋结构造成的问题，由业主自行承担责任。顾明搭建阳台、拆除烟道改变了房屋结构不属于保修范围。顾明起诉的损失数额过高，印象西湖公司不应承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。双方二审均未提交新证据。对原审查明的事实本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。顾明认为印象西湖公司应承担房屋无质量问题的举证责任，印象西湖公司一审也提交了竣工验收备案表，证明房屋符合交付标准。顾明若主张其财产损失是因房屋质量问题而引起的，根据“谁主张，谁举证”的原则，其应当提供证据证明房屋存有质量问题。但其却未提交直接证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。案涉房屋进水、溢水时，顾明已对房屋进行了装修，打掉了部分烟道、搭建了上室的阳台，而其在（2014）蜀民一初字第00413号民事案件的原审审理中，也明确表示：“我判断有可能是人为造成的，当时流水的时候物业采取了措施，去楼上关了水阀，我房屋内的水就停了”、“由于其他业主的违规装修造成的我方财产损失，被告2（长城物业集团股份有限公司合肥分公司）没有及时制止”（详见该案的庭审笔录）。可见，案涉房屋的进水、溢水的原因存在顾明个人改造、其他业主不当用水或其他业主装修等多种可能性，在其他各种可能性无法当然排除，顾明又无证据证明是因房屋质量导致进水、溢水的情况下，顾明要求印象西湖公司承担赔偿责任，无事实和法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由顾明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张文超审 判 员 王养俊代理审判员 栾 蕾二〇一五年八月十七日书 记 员 吴晓俊附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。