（2015）穗中法民五终字第3613号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-09-01

案件名称

冯博超、杨雁云与广州市洲际物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市洲际物业管理有限公司,冯博超,杨雁云

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第3613号上诉人(原审被告)：广州市洲际物业管理有限公司。法定代表人：王军。委托代理人：王丹，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：张琬，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：冯博超。被上诉人（原审原告）：杨雁云。两被上诉人共同委托代理人：张美玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：梁佩欣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）因与被上诉人冯博超、杨雁云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市越秀区环市东路372号正佳东方国际广场2518房是冯博超、杨雁云共同向广州合银广场发展有限公司购买的房产。2014年3月18日，杨雁云签署《授权委托书》，委托冯博超全权办理有关2518房的租赁管理业务。2014年3月21日，冯博超（甲方）与洲际公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上址2518房出租给乙方，租赁期为3年，自2014年4月9日起至2017年4月8日止；2014年4月9日至2015年4月8日，月租金标准为5000元，2015年4月9日至2016年4月8日，月租金标准为5500元，2016年4月9日至2017年4月8日，月租金标准为6000元；租金分期按月支付，乙方应于每月的15日前通过银行划账一次性向甲方支付该月租金；如乙方未有依约向甲方支付约定租金的，乙方应以每天按未支付的租金总额的0.1%的标准向甲方支付违约金等。合同签订当天，冯博超、杨雁云将涉案房屋交付给洲际公司使用。冯博超、杨雁云于2015年3月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令��1、洲际公司支付租金（从2014年4月起至本判决生效之日止，其中从2014年4月至2015年4月8日，按每月5000元计；从2015年4月9日至本判决生效之日止，按每月5500元计）；2、洲际公司支付迟延支付租金的违约金（从2014年4月16日起至洲际公司付清上述欠租之日止，每日按所欠租金的0.1%计算）。洲际公司辩称：冯博超、杨雁云起诉后，我公司已向冯博超、杨雁云支付涉案房屋租金12500元，应在上述欠租中予以扣除。不同意支付违约金。本案审理过程中，洲际公司分别于2015年3月4日、3月20日、4月16日向冯博超、杨雁云支付租金合共12500元。原审法院认为：冯博超、洲际公司自愿签订的上述《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约自觉履行。依约支付租金，是洲际公司作为承租人最重要的一项合同义务，但洲际公司��欠2014年4月9日起至今的租金未足额支付给冯博超、杨雁云，已构成违约，应承担相应的违约责任。冯博超、杨雁云的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。洲际公司在诉讼过程中已向冯博超、杨雁云补交租金12500元，应在上述欠租中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，原审法院于2015年4月29日作出判决：一、洲际公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付从2014年4月9日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中从2014年4月9日起至2015年4月8日止，按每月5000元计付；从2015年4月9日起至本判决生效之日止，按每月5500元计付），上述欠租应扣减洲际公司已付的租金12500元。二、洲际公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付迟延缴租违约金（从2014年4月16日起计至洲际公司付��上述租金之日止，每日按当月所欠租金的0.1%计付）。该违约金总额以不超过洲际公司所欠租金总额为限。本案受理费588元，由洲际公司负担。判后，洲际公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）洲际公司与冯博超、杨雁云20**年3月21日签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋，后因涉案房屋整体装修、电梯维修等问题致使洲际公司一直无法正常使用该房屋，进而导致洲际公司因经营困难而无法正常履行相应的合同义务。（二）洲际公司在经营状况好转后曾分别在2015年3月4日、3月20日、4月16日向冯博超、杨雁云支付了1-3月租金共12500元。洲际公司自签订合同以来一直积极履行义务，而且对于一段时间内的瑕疵履行已经取得了冯博超、杨雁云的默认，并无存在违约行为。即使洲际公司的延迟履行构成合同约定的违约，但在洲际公司三次支付租金后冯博超、杨雁云收��租金时未提出任何异议，故违约金的计算期限应自2014年4月至2014年12月。原审判决对违约责任的认定和违约金的计算均存在错误，对事实查明不清。综上，洲际公司因情势变更未能及时履行支付租金的义务，并非故意违约，违约金的计算期限应从2014年4月16日至2014年12月31日。故请求本院：1、变更（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第一项计付租金的标准，按洲际公司的实际情况酌情减免部分租金；2、变更（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第二项，违约金的支付期限从2014年4月16日起至2014年12月31日止；3、本案诉讼费用由冯博超、杨雁云承担。冯博超、杨雁云答辩称：不同意洲际公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由是：（一）冯博超、杨雁云已经按照合同约定将房屋交付给了洲际公司，履行了合同约定的义务，洲际公司应当按照合同约定支付每月的租金。（二）洲际公司未按照合同约定支付租金，违约金每逾期一天按照未付租金总额的0.1%计算。双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，冯博超（甲方）与洲际公司（乙方）签订《房屋租赁合同》第10.2条约定，特别租赁期间，每年过年（农历春节）之月份由于广州整个市场原因，当月租金按当年月租标准的一半支付。二审期间，洲际公司以经营困难为由请求减免租金，冯博超、杨雁云表示不同意。洲际公司表示并无证据证明诉讼期间支付的3笔租金即为2015年1月至3月的租金，冯博超、杨雁云认为对方并未明确是哪个月的租金。本院认为：支付租金是租赁合同关系中承租人的根本义务，洲际公司未能依约向冯博超、杨雁云支付租金，已构成违约，应依约承担违约责任。洲际公司对于原审判决第二项迟延缴租违约金自2014年4月16日起计并无异议，其以冯博超、杨雁云在诉讼期间收取部分租金时未提出异议为由，主张迟延缴租违约金应计至2014年12月31日止，理据不足，本院不予支持。至于洲际公司以经营困难、情势变更为由主张减免租金，冯博超、杨雁云不同意，洲际公司的主张并无合同和法律依据，本院亦不予支持。双方《房屋租赁合同》约定，每年过年（农历春节）之月份租金按当年月租标准的一半支付。因此，2015年2月租金应按2500元计付，原审判决第一项有误，应予纠正。综上，原审判决遗漏查明部分事实，导致处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第654号民事判决第一项为，广州市洲际物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向冯博超、杨雁云支付从2014年4月9日起至本判决发生法律效力之日止的租金（2014年4月9日起至2015年4月8日的租金除2015年2月按2500元计付之外，每月租金按5000元计付；从2015年4月9日起至本判决生效之日止，每月租金按5500元计付），上述欠租应扣减广州市洲际物业管理有限公司已付的租金12500元。一审案件受理费588元，由冯博超、杨雁云负担27元，广州市洲际物业管理有限公司负担561元；二审案件受理费1176元，由冯博超、杨雁云负担54元，由广州市洲际物业管理有限公司负担1122元。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判��陈慧芳二〇一五年八月十七日书　记　员　　李宪琼微信公众号“”