（2015）攀西民初字第843号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
原告攀枝花市福万佳物业服务有限公司诉姚占波等物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司,姚占波,林小华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀西民初字第843号原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人：李雪松，该公司经理。委托代理人：胡勇，该公司职工。委托代理人：宋远志，该公司职工。被告：姚占波。被告：林小华。原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）诉被告姚占波、林小华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。依法由审判员何国环适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的委托代理人胡勇、宋远志，被告姚占波到庭参加诉讼，被告林小华经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告福万佳公司诉称，2009年7月10日，原、被告签订了前期物业服务合同，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定，该合同是双方真实意思表示。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2011年6月起，被告姚占波、林小华就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经原告多次催收，被告姚占波、林小华至今仍拒绝支付。要求被告姚占波、林小华一次性支付物业管理费1504元、生活垃圾清运费114元、公共能耗费（楼道灯）39.8元、公共能耗费（电梯）299.06元、电梯年检费72元、电梯维保费200元，合计2228.86元，并判令被告向原告支付违约金1761.5元，并承担诉讼费。被告姚占波辩称，《前期物业合同》被告方未持有，只有原告方持有，是非法、无效的合同。前期物业合同期限只有3年，合同期间被告方已经交齐了相关费用，而且还多交了一年半。2013年5月左右，被告的车在小区被盗，原告未妥善处理，原告在2013年6月之后便没有缴纳物业费。被告不认可合同期满后的物业费，不欠原告任何费用，不认可违约金。被告住一楼，从未用过电梯，与电梯相关的费用不予承担。原告没有尽到职责，业主有问题向原告反映，但是却得不到很好的处理。原告的服务质量不佳：公共设施被盗，公共绿化、卫生、秩序管理不到位，对业主违规行为制止不力。原告利用小区内的道路场地大量收取停车费，损害了业主公共利益，而对车辆只收费不管理，夜间所有的消防通道被堵塞。被告林小华经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内未提供证据。经审理查明：2009年2月10日原告福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在原告福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月10日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：姚占波、林小华，建筑面积：86.29平方米，座落位置：某幢某单元某号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元/月．平方米，高层：0.7元/月．平方米，商业：1元/月．平方米；集中供热、供暖系统、电梯、消防系统的运行与维护费及附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由甲方在上述物业服务费用外按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元/月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元/户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元/户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。第十八条，本合同期限三年，自甲方公告交房之日起三年时间。本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业合同生效时，本合同终止；如双方均无异议，本合同自动顺延。第十九条，本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延。”2011年6月30日原告福万佳公司与兄弟电梯公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2011年9月27日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费33500元。2011年12月2日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费20100元。2012年11月8日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维保费53380.4元。2012年11月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。2013年6月4日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费13400元。被告姚占波、林小华系攀枝花市西区格萨拉大道某号房屋业主，该房屋建筑面积为85.94平方米。被告姚占波、林小华已支付原告福万佳公司2011年6月前的公共能耗电费（电梯），2013年1月前的物业费，2013年6月前的公共能耗电费（楼道灯），2013年7月前的生活垃圾清运费等费用。经原告催收，被告姚占波、林小华认为原告物业服务质量不佳，未交纳相关物业费用。以上事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、攀枝花市物业服务收费备案表、电梯日常维护保养合同、发票等证据在案佐证。本院认为：2009年7月10日原、被告签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，系有效合同，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。原告福万佳物业公司在对蓝湖小区实施了物业管理服务后，有权依该物业服务合同的约定向业主收取物业费。被告姚占波、林小华作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。原、被告双方约定“本合同期限届满前90日，业主大会尚未设立的，甲、乙双方如无异议，本合同自动顺延”，故被告姚占波主张合同已无效的辩解意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原、被告在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按每平方米每月0.7元交纳，本院确定被告姚占波、林小华按其房屋建筑面积85.94平方米支付2013年1月至2015年1月的物业费1503.95元。原、被告在合同中约定生活垃圾处理费按每户每月6元收取，原告福万佳公司要求被告姚占波、林小华支付2013年7月至2015年1月的生活垃圾清运费114元，本院予以支持。电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，且物业合同中未约定一层住户不交纳电梯费的相关内容，被告方以没有使用过电梯而不应交费的理由缺乏事实和法律依据，其辩解意见本院不予采纳；原、被告在前期物业服务合同中对共用设施、设备能耗以及相关维修费进行分摊进行了约定，根据原告福万佳公司提交的证据，本院确定被告姚占波、林小华支付原告福万佳公司2013年6月至2015年1月的公共能耗费（楼道灯）37.7元，2011年6月至2015年1月公共能耗费（电梯）293.06元、2011年9月至2013年6月电梯年检费72元、2011年7月至2013年6月电梯维保费179.14元。原告福万佳公司要求被告姚占波、林小华支付违约金1761.5元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定违约金为97.86元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告姚占波、林小华在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业费1503.95元、生活垃圾清运费114元、公共能耗费（楼道灯）37.7元、公共能耗费（电梯）293.06元、电梯年检费72元、电梯维保费179.14元、违约金97.86元，合计2297.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告姚占波、林小华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 何国环二〇一五年八月十七日书记员 陈敦婳 更多数据：