（2015）临民初字第461号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-02-04
案件名称
临泽县第一中学与刘生军、崔国平、汪秀芹、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、程生其租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临泽县人民法院
所属地区
临泽县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临泽县第一中学,刘生军,崔国平,汪秀芹,申继权,廖永理,吴建城,苗加强,程生其
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
甘肃省临泽县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第461号原告（反诉被告）临泽县第一中学，地址临泽县淀粉厂北侧。法定代表人蒋子敏，系该校校长。委托代理人薛兴昌，临泽县东关街法律服务所法律工作者。委托代理人牛红林，男，1962年9月19日出生，汉族，中学教师。被告（反诉原告）刘生军，男，1973年2月9日出生，汉族，农民。被告（反诉原告）崔国平，男，1968年8月2日出生，汉族，无业。被告（反诉原告）汪秀芹，女，1968年6月19日出生，汉族，无业。委托代理人姜自林，男，1955年1月17日出生，汉族，无业，系汪秀芹丈夫。被告（反诉原告）申继权，男，1985年12月12日出生，汉族。被告（反诉原告）廖永理，男，1983年5月25日出生，汉族，农民。被告（反诉原告）吴建城，男，1985年9月8日出生，汉族，农民。被告（反诉原告）苗加强，男，1979年3月17日出生，汉族，农民。被告（反诉原告）程生其，男，1972年11月11日出生，汉族，农民。委托代理人程生军，男，1971年1月9日出生，汉族，农民，系程生其哥哥。诉讼代表人苗加强、汪秀芹。委托代理人孙俊林，甘肃民申律师事务所律师。原告临泽县第一中学（以下简称临泽一中）与被告刘生军、崔国平、汪秀芹、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、程生其租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告刘生军、崔国平、汪秀芹、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、程生其在诉讼期间提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人薛兴昌、牛红林，被告刘生军、崔国平、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、被告汪秀芹委托代理人姜自林、被告程生其委托代理人程生军及八被告委托代理人孙俊林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）临泽一中诉称：2013年9月1日，原告与八被告在平等自愿的基础上签订《学生食堂承包协议书》，约定原告将该校的学生食堂承包给各被告经营，承包期限为一年，即2013年9月1日至2014年8月31日。在承包期内，经县卫生、药监等部门多次检查食堂不达标，限于2014年底之前必须予以整改。承包期限届满后，原被告双方未签订承包协议，被告继续经营至2015年1月。2015年1月11日，原告书面通知八被告，要求八被告限期搬出除原告财产外的其他私人财产，期限届满八被告未履行。现原告起诉要求八被告立即停止侵害，限期搬出除原告财产外的其他财产，并要求八被告支付2013年9月1日至2014年8月31日承租学生食堂拖欠的租金31500元，暖气费4320元，电费15693.24元，合计51513.24元。八被告（反诉原告）辩称：原告诉状所称原被告于2013年9月签订为期一年的承包合同属实，但双方实际履行合同是从2012年11月至2015年1月13日。2012年10月，原告学生食堂新楼主体建成，但门窗及室内设施因资金缺乏无法完成，为使食堂尽早投入使用，原告口头承诺可将食堂承包给八被告经营5至6年，并收取了八被告学生灶集资款212.2万元。后双方签订为期一年的经营协议，八被告购置了锅碗瓢盆等设施，同时按照原告的要求办理了餐饮许可证、健康证、保险凭证、通行证等，并垫付资金进行水质检测、下水疏通，购买了学生灶门帘、水泵等。2013年9月，原被告续签了为期一年的承包协议，协议到期后，八被告多次找原告续签协议，原告答复仍按照2014年的协议书履行，八被告在2015年元旦按照惯例购买了食材，1月11日，原告突然告知被告必须在13日中午停业。2月2日，原告未经被告同意，擅自将被告的设备及食材搬离学生食堂，造成被告所购食材变质，部分设施损坏、丢失。原被告之间系经营承包关系，被告不存在侵权行为，原告擅自终止合同违反了合同约定，原告要求被告停止侵害、支付租金、电费及暖气费，无事实和法律依据。同时被告提出以下反诉请求：1.要求反诉被告承担占用集资款212.2万元的同期银行利息414235.62元；2.要求反诉被告承担无故终止承包协议给反诉原告造成的经济损失33万元。反诉被告（原告）临泽一中辩称：反诉被告未收取反诉原告集资款，双方签订合同时，反诉原告向反诉被告交纳了212.2万元的风险抵押金，并约定该笔资金不产生任何利息。因反诉原告未按药监部门要求进行整改，双方合同到期后反诉被告未与反诉原告继续签订合同，反诉原告所称另行购置的财产未在合同中列明，反诉被告对这部分财产具体内容不知情，在书面通知反诉原告清点核对财产未果后，反诉被告已将反诉原告财产搬离食堂另行保管。反诉原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求驳回其诉讼请求。案经审理查明，2012年10月，原告临泽一中学生食堂建成后，由八被告承包经营，八被告共同购买3800元水泵一台、3450元冬夏门帘两套、1280元灭火器16个以及灶具投入使用。八被告分别于2012年10月12日、23日分两次给原告交纳风险抵押金共计212.2万元。2013年2月，原告退还被告申继权风险抵押金8万元。2013年9月1日，原告与八被告分别签订临泽一中学生食堂承包经营协议书，对双方的权利义务及违约责任进行了约定，并约定承包期限自2013年9月1日至2014年8月31日，由崔国平承包2号灶，应交纳风险抵押金326000元、管理费5000元；程生其承包3号灶，应交纳风险抵押金325000元、管理费5000元；刘生军承包4号灶，应交纳风险抵押金322000元、管理费5000元；汪秀芹承包5号灶，应交纳风险抵押金321000元、管理费5000元；申继权承包6号灶，应交纳风险抵押金240000元、管理费2500元；廖永理承包8号灶，应交纳风险抵押金182000元、管理费3200元；吴建城承包9号灶，应交纳风险抵押金176000元、管理费3300元；苗加强承包10号灶，应交纳风险抵押金150000元、管理费4000元。以上共计应交纳风险抵押金204.2万元，管理费3.3万元。合同签订后，八被告未按合同约定向原告交纳承包期的管理费，应交风险抵押金由八被告2012年已经交纳的风险抵押金204.2万元全额抵顶。经营期间，临泽县食品药品监督管理局以责任改正通知书和监督意见书的形式，通知临泽一中学生食堂限期改正存在的问题。合同到期后，原被告未续签合同，八被告继续经营至2015年1月13日。2015年1月6日，原告对外发布临泽一中学生食堂承租公告，八被告未报名参加竞包。同年1月11日，原告书面通知八被告清理财产；2月2日，原告将八被告财产搬离食堂；2月5日，原告退还八被告风险抵押金共计204.2万元。现原告起诉要求八被告偿付2013年9月1日至2014年8月31日拖欠的租金、电费及暖气费共计51513.24元，并要求八被告立即停止侵害，限期搬出除原告外的其他财产。八被告提起反诉要求反诉被告临泽一中承担占用集资款212.2万元的同期银行利息414235.62元，并要求临泽一中按照合同第七条6项之规定，承担无故终止承包协议给反诉原告造成的经济损失33万元（3.3万元×10倍）。本案争议的焦点是：1.原被告之间的承包合同是否解除；2.本诉被告拖欠本诉原告租金、暖气费及电费的数额；3.反诉原告交纳212.2万元的性质是集资款还是风险抵押金，反诉被告是否应当承担212.2万元的同期银行利息；4.反诉被告是否应当承担反诉原告的经济损失。原告（反诉被告）临泽一中为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1.临泽一中学生食堂承包经营协议书8份，证明原告与八被告于2013年9月1日签订为期一年的承包合同。经质证，八被告无异议；2.学生灶欠临泽一中各项费用明细表一份，证明八被告拖欠原告2013年9月1日至2014年8月31日租金（管理费）31500元，其中崔国平5000元、程生其5000元、刘生军5000元、汪秀芹5000元、申继权2500元、廖永理3200元、吴建城3300元、苗加强2500元；拖欠2014年10月至12月电费15693.24元，其中崔国平2452.71元、程生其2220.72元、刘生军3050.64元、汪秀芹2342.13元、申继权1329.24元、廖永理1198.14元、吴建城1126.32元、苗加强1973.34元；拖欠2014年11月至12月份暖气费4320元，八被告每人为540元。经质证，八被告对拖欠原告暖气费4320元无异议；认可租金的标准，但否认拖欠原告2014年8月31日前的租金；认可拖欠电费，但认为无法确认每人拖欠电费的数额；3.调查笔录一份，证明原被告履行合同的实际情况。经质证，八被告认为被调查人王世成与本案有利害关系，其证言不属实；4.临泽县食品药品监督管理局出具的监督意见书一份、责令改正通知书3份，证明因卫生不达标，八被告承包的食堂被责任限期改正。经质证，八被告认为通知书是临泽县食品药品监督管理局发给临泽一中的，八被告没有见到过；5.公告一份、通知一份，证明原告以书面的方式向八被告通知公开竞标和改正事宜。经质证，八被告对通知无异议，但辩解没有见过公告；6.学生灶承包经营风险抵押退款花名册及汇款存根各一份，证明原告已将八被告交纳的风险抵押金如数退还。经质证，八被告对退还数额没有异议；7.证明一份，证明给9号灶出具证明的原因。经质证，被告认为不属实；8.光盘一张，证明被告离开时留在学生灶上的物品内容。经质证，八被告认为不能反映其物品情况，仅能证明原告未经被告同意，擅自将八被告物品搬离食堂。八被告（反诉原告）围绕争议的焦点，向法庭提交的证据有：1.餐饮服务许可证两份、证明一份，证明原被告约定2015年按2014年合同相关条据继续履行承包协议。经质证，原告对餐饮服务许可证提出异议，认为证明只是为吴建城办理银行经济手续而出具的，不能约束他人；2.交纳学生灶集资款票据12份、记账凭证一份，证明原告收取八被告集资款212.2万元。经质证，原告对以上证据的真实性无异议，但辩解主合同对上述费用的约定是风险抵押款，不是集资款；3.财产清单和原料清单各8份，证明八被告为经营食堂购买的财物和食材。经质证，原告对该组证据提出异议，辩解该食材已不存在，不能确定八被告是否购买过食材。法庭综合双方当事人提交的证据审查后认为，原告（反诉被告）提交的承包经营协议书、通知、退款花名册及汇款存根经被告（反诉原告）质证后无异议，法庭予以采信；原告（反诉被告）提交的各项费用明细表、监督意见书、责令改正通知书经被告（反诉原告）质证后虽提出异议，但未提交相应的证据予以反驳，法庭对以上证据予以采信；原告（反诉被告）提交的调查笔录被调查人未到庭作证，对其真实性无法认定，法庭不予采信；原告（反诉被告）提交的公告、证明系单方面出具，法庭不予采信；原告（反诉被告）提交的光盘，不能客观反映八被告财产情况，法庭不予采信。八被告（反诉原告）提交的、证明、票据、记账凭证经原告（反诉被告）质证后无异议，法庭予以采信；八被告（反诉原告）提交的餐饮服务许可证，虽原告（反诉被告）提出异议，但该证据客观真实，法庭予以采信；八被告（反诉原告）提交的财产清单和原料清单系被告单方面制作，法庭不予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）临泽一中将学生食堂2号、3号、4号、5号、6号、8号、9号及10号灶承包给八被告（反诉原告）经营，八被告（反诉原告）应该按照约定向原告（反诉被告）支付租金。八被告（反诉原告）辩解已经按照合同约定支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金，因无证据证实，对其辩解理由不予采信，对原告（反诉被告）要求八被告（反诉原告）支付租金31500元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同约定，暖气费、电费由八被告（反诉原告）承担，八被告（反诉原告）对暖气费和电费收费标准均无异议，且认可2014年度11月-12月暖气费和10月-12月份电费未交纳，现原告（反诉被告）要求八被告（反诉原告）按照标准支付暖气费4320元、电费15693.24元，八被告（反诉原告）无反驳证据，对原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院予以支持。八被告（反诉原告）辩解向原告（反诉被告）交纳了212.2万元的集资款，因原被告在合同中约定八被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳一定的风险抵押金（不计利益），实际履行时八被告（反诉原告）如数向原告（反诉被告）交纳了合同约定的风险抵押金数额，原告（反诉被告）以集资款的名义给八被告出具了票据，应视为八被告（反诉原告）交纳的212.2万元系合同约定的风险抵押金，对其辩解理由不予采信，对八被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付占用集资款212.2万元利息414235.62元的诉讼请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原被告签订的承包协议到期后，双方未续签合同，应视为不定期租赁。原告（反诉被告）于2015年1月11日通知八被告（反诉原告）清理财产，符合合同法关于不定期租赁当事人解除合同的规定，八被告（反诉原告）接到通知后，在合理期限内未向仲裁机构或法院提出解除合同异议，即视为合同已解除。八被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）依合同第七条6项之规定支付因无故终止协议给八被告（反诉原告）造成损失33万元的诉讼请求，本院不予支持。但八被告（反诉原告）共同购买的价值3800元水泵一台、3450元冬夏门帘两套、1280元灭火器16个，因原告（反诉被告）仍在使用，应从拖欠的租金、暖气费及电费中予以扣除。关于八被告（反诉原告）辩解按原告（反诉被告）要求办理餐饮许可证、健康证、保险凭证、通行证等花费的费用应由原告（反诉被告）承担，因系八被告（反诉原告）为经营所必须的投入，对其辩解理由不予采信。关于八被告（反诉原告）辩解垫付资金进行水质检测、下水疏通，这些费用应由原告（反诉被告）承担的辩解理由，因双方对以上费用未约定，八被告（反诉原告）无证据证明应由原告（反诉被告）承担，对其辩解理由不予采信。关于原告（反诉被告）要求八被告（反诉原告）立即停止侵害，限期搬出除原告（反诉被告）外的其他财产的诉讼请求，因八被告（反诉原告）财产已经被原告（反诉被告）搬离学生食堂，不存在妨碍原告（反诉被告）学生食堂正常经营的情形，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于八被告（反诉原告）被原告（反诉被告）搬离食堂的财产被原告（反诉被告）占有，就该部分财产应归八被告（反诉原告）所有，八被告（反诉原告）可随时取回，因本案中八被告（反诉原告）未就此提起反诉，本案不做处理。案经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）刘生军、崔国平、汪秀芹、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、程生其支付原告（反诉被告）临泽县第一中学2013年9月1日-2014年8月31日租金、2014年11月-12月暖气费及2014年10月-12月电费共计51513.24元，扣除八被告（反诉原告）购买水泵、冬夏门帘及灭火器的费用8530元，再支付42983.24元，其中刘生军支付7524.39元、崔国平支付6926.46元、汪秀芹支付6815.88元、申继权支付3302.99元、廖永理支付3971.89元、吴建城支付3800.07元、苗加强支付3947.09元、程生其支付6694.47元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）临泽县第一中学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘生军、崔国平、汪秀芹、申继权、廖永理、吴建城、苗加强、程生其的诉讼请求。案件受理费1088元，由原告临泽县第一中学承担180元，由被告刘生军承担283.59元、崔国平承担261.05元、汪秀芹承担256.88元、申继权承担124.49元、廖永理承担149.7元、吴建城承担143.22元、苗加强承担148.76元、程生其承担252.31元；反诉案件受理费11243元，由反诉原告刘生军承担1968.15元、崔国平承担1811.72、汪秀芹承担1782.78元、申继权承担863.98元、廖永理承担1038.9元、吴建城承担994元、苗加强承担1032.41元、程生其承担1751.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 熊生平审 判 员 李英楠人民陪审员 曹天武二〇一五年八月十七日书 记 员 曹 楠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”