（2015）烟民一终字第690号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
崔基、薛海芳与韩文杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩文杰,崔基,薛海芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第690号上诉人（原审被告）：韩文杰。委托代理人：张宝国，山东智宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔基。委托代理人：赵晓静，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛海芳。委托代理人：赵晓静，山东西政律师事务所律师。上诉人韩文杰因与被上诉人崔基、薛海芳房屋租赁合同纠纷一案，不服芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，崔基与薛海芳系夫妻。坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号、建筑面积38.53㎡的房屋所有权登记在崔基名下，共有人为薛海芳，二人各占50%的份额。坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－3、54－1、54－2和55－5号的房屋（建筑面积284.36㎡）所有权登记在中国水产烟台海洋渔业公司名下，坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－4号房屋所有权原登记在常俊杰和王焱筠名下，又于2013年7月1日变更登记至常涛名下。2011年12月17日，薛海芳与韩文杰在签订的《房屋租赁合同》中约定：薛海芳将位于瀛洲街53－3号的房屋壹间出租给韩文杰，租期自2012年1月6日至2013年1月5日，年租金8000元，按每6个月交纳；租赁期内韩文杰保证房屋及其内部附属设施完好，如有损坏，韩文杰需在薛海芳要求的时间内按价赔偿，韩文杰对房屋进行装修改造，需经薛海芳书面同意，否则薛海芳有权解除合同；合同解除时，改造或装修部分无偿归薛海芳所有；房屋租赁合同期满，房屋由薛海芳无条件收回，每拖延一天按原租金5倍缴纳房租，韩文杰若要继续承租该房屋，同等条件下有优先承租权，租赁期内，若发生不可抗力或政府拆迁等导致合同无法履行的，租金按实际发生天数计算，对房屋内部装修等的拆迁补偿与韩文杰无关。2012年9月1日，薛海芳与韩文杰在签订的《房屋租赁合同》中约定：薛海芳将位于瀛洲街53－4号的房屋壹间出租给韩文杰，租期自2012年9月1日至2013年8月31日，年租金10000元，按每6个月交纳，韩文杰需提前1个月缴纳当期房租，逾期10天，薛海芳有权解除合同；租赁期内韩文杰保证房屋及其内部附属设施完好，如有损坏，韩文杰需在薛海芳要求的时间内按价赔偿，韩文杰对房屋进行装修改造，需经薛海芳书面同意，否则薛海芳有权解除合同；合同解除时，改造或装修部分无偿归薛海芳所有；房屋租赁合同期满，房屋由薛海芳无条件收回，每拖延一天按原租金5倍缴纳房租，韩文杰若要继续承租该房屋，同等条件下有优先承租权，租赁期内，若发生不可抗力或政府拆迁等导致合同无法履行的，租金按实际发生天数计算，对房屋内部装修等的拆迁补偿与韩文杰无关。上述两份《房屋租赁合同》签订后，双方均依约分别履行至租赁合同期限届满。自租期届满后至今，韩文杰继续使用上述坐落于瀛洲街53号的两间房屋，再未向崔基、薛海芳交纳房屋租金。崔基、薛海芳提起诉讼，请求：（一）解除双方之间针对烟台市芝罘区瀛洲街53－2号房屋的租赁关系；（二）韩文杰腾出坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号的房屋，并完好交付给崔基、薛海芳；（三）韩文杰按原租赁合同约定的租金标准分别支付自2013年1月6日和2013年9月1日至韩文杰实际腾迁之日止的租金；（四）韩文杰赔偿速迁奖励费23500元和自2013年1月起至韩文杰实际腾迁之日止按每月20元／平方米的标准计算的躲迁费。为支持己方的诉讼主张，崔基、薛海芳提交了2012年烟台市芝罘区人民政府下发的《北马路拓宽改造二期工程（大庙区片旧城改建项目）住宅房屋征收与补偿方案》，该方案中载明：本次北马路拓宽改造二期工程的征收主体为烟台市芝罘区人民政府，征收部门为烟台市芝罘区住房和建设局，实施单位为芝罘区国有土地房屋征收补偿中心；房屋征收范围为西南河以东、桃花街以西、北马路以南至北大街以北的相关街巷，包括瀛洲街52－62号、瀛洲街77－89号等房屋在内；签约期限自2012年11月30日至2012年12月29日，被征收房屋实行货币补偿或产权调换补偿方式，临时安置期间，由征收人付给被征收人临时安置费，由被征收人自行安置，被征收人房屋建筑面积小于45㎡的，按45㎡计发，建筑面积45㎡以上的，按房屋产权证登记面积计发，发放标准为每月20元／㎡；（1）选择货币补偿的，由征收人付给被征收人三个月的临时安置费，（2）选择就地产权调换的，临时安置费自搬家交房之日起，发至回迁安置通知之日后延四个月止；在搬家房交房时暂付一年，剩余部分按年度支付，超过36个月，临时安置费按每月40元／㎡计发，回迁安置时一并结算付清；（3）选择易地产权调换的，临时安置自搬家交房之日起，发至回迁安置通知之日后延四个月止；本区片房屋征收签约奖励期限为30天，对在签约奖励期内签订协议并搬迁交房的被征收人给予奖励，（1）按被征收房屋产权证（不含共有权证）每平方米奖励100天，单户奖励费低于10000元的按10000元计发，对在签约期内签订征收补偿协议并搬迁交房的被征收人，按房屋产权证登记面积增发300天／㎡奖励；（2）选择产权调换的被征收人，在签约奖励期内签订协议并搬家交房的，免收第一年的物业管理费，第二年、第三年的物业管理费按物价部门核定的物业管理收费标准减半收取；签约奖励期过后取消上述奖励。崔基、薛海芳另提供了以下证据：1、2013年12月27日，北马路拓宽改造二期工程大庙区片旧城改建项目指挥部出具的《证明》一份。载明：“兹证明我指挥部要征收的崔基、薛海芳共有的芝罘区瀛洲街53－2号房产，现为韩文杰承租经营保健品场所使用，我指挥部已多次与韩文杰接触，并对该房产进行拆迁评估、下达拆迁通知书。特此证明”。2、2015年4月9日，北马路拓宽改造二期工程大庙区片旧城改建项目指挥部出具的《证明》一份。载明：“2012年12月，大庙区片房屋征收启动，瀛洲街53－2号属该区片房屋征收范围；经我部工作人员与产权人崔基、薛海芳沟通，产权人同意交房并签订产权置换协议，但由于产权人将住房租给韩文杰用于经营，我部工作人员与产权人、承租户协商，承租户不同意腾空房屋配合产权人办理相关手续。”崔基、薛海芳以上述证据证明韩文杰目前承租使用的涉案瀛洲街两间房屋就是其所有的瀛洲街53－2号房屋，且早在2012年12月份，其即通知韩文杰解除合同，并要求韩文杰腾还上述房屋。韩文杰对上述证明内容的真实性提出异议，认为项目指挥部无权对涉案房屋的产权归属出具证明，也从未针对涉案房屋与韩文杰进行过协商，其并不知情。庭审中，韩文杰认可其自涉案的两份《房屋租赁合同》期满后至今，从未向崔基、薛海芳以外的案外人缴纳过承租房屋的租金，至于其在上述期间内是否向崔基、薛海芳缴纳过承租房屋的租金，未能举证证明。本案诉讼过程中的2014年6月，法院工作人员到涉案的烟台市芝罘区瀛洲街房屋现场进行查看，确认韩文杰实际使用瀛洲街两间房屋经营的店铺门头名称为“如意保健品店”，韩文杰亦予以认可。原审法院依据《房屋租赁合同》、《北马路拓宽改造二期工程（大庙区片旧城改建项目）住宅房屋征收与补偿方案》、房屋所有权证书、房屋产权转移审批书、证明、现场勘查照片、个人身份证明及双方当事人的陈述笔录认定上述事实。原审法院认为，（一）薛海芳作为烟台市芝罘区瀛洲街53－2号房屋的共同产权人之一，与韩文杰在2011年12月17日和2012年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》，业经另一产权人即崔基的同意和认可，合同内容未违反国家法律的强制性规定，双方亦实际履行，故应认定上述合同有效。虽然两份《房屋租赁合同》中载明的两间房屋门牌号分别为“瀛洲街53－3号”和“瀛洲街53－4号”，结合房屋所有权证书和《证明》材料，以及韩文杰针对其承租的两间房屋从未向案外人支付过租金的事实，依法认定上述两份《房屋租赁合同》中载明的“瀛洲街53－3号”和“瀛洲街53－4号”房屋均属于崔基、薛海芳所有的瀛洲街53－2号房屋中的一间。（二）履约中，双方各自依约履行了2011年12月17日和2012年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》在租赁期限内的各项义务，韩文杰违约自租期届满后的2013年1月6日和2013年9月1日起至今，继续使用坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号的房屋两间，却未向崔基、薛海芳支付涉案房屋租金的事实清楚，故依法认定崔基、薛海芳与韩文杰针对坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号的两间房屋分别自2013年1月6日和2013年3月1日起形成了不定期的房屋租赁关系。现崔基、薛海芳请求解除与韩文杰之间针对坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号房屋的租赁关系，要求韩文杰立即腾还上述房屋，并分别按租赁合同约定的租金标准即月租金666.67元（8000元／12个月）和月租金833.33元（10000元／12个月）支付自2013年1月6日和2013年9月1日起至韩文杰腾还房屋之日止的租金主张，于约相符，于法有据，依法予以支持。（三）诉讼中，崔基、薛海芳未能举证证明其在《北马路拓宽改造二期工程（大庙区片旧城改建项目）住宅房屋征收与补偿方案》载明的签约奖励期限内明确向韩文杰告知涉案房屋面临拆迁，以及要求解除租赁关系和腾还房屋的相关事宜，现其要求韩文杰赔偿速迁奖励费23500元，以及自2013年1月起至韩文杰实际腾迁之日止按每月20元／平方米的标准计算躲迁费的主张，证据不足，依法不予支持。原审法院于2015年4月13日判决：一、解除崔基、薛海芳与韩文杰针对坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号房屋（两间）的租赁关系。二、限韩文杰于本判决生效之日起15日内腾出坐落于烟台市芝罘区瀛洲街53－2号的房屋两间，并完好退还给崔基和薛海芳。三、限韩文杰于本判决生效之日起10日内各按月租金666.67元和833.33元的标准向崔基和薛海芳支付分别自2013年1月6日起和自2013年9月1日起至韩文杰腾还房屋之日止的租金。四、驳回崔基和薛海芳的其他诉讼请求。如韩文杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，由崔基和薛海芳共同负担480元，韩文杰负担6025元。宣判后，上诉人韩文杰不服，向本院上诉称，原审法院认定涉案的两份《房屋租赁合同》中载明的“瀛洲街53-3号”和“瀛洲街53-4号”房屋均属于崔基、薛海芳所有的瀛洲街53-2号房屋中的一间没有事实依据。“瀛洲街53-3号”和“瀛洲街53-4号”房屋均非崔基、薛海芳所有，与其不存在任何关系。崔基、薛海芳既不是租赁合同中租赁房屋的所有权人，也没有经过授权，其无权出租涉案房屋，租赁合同应当撤销。原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人崔基、薛海芳答辩称，原审法院认定事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。本院二审审理中，上诉人认可其与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，但主张被上诉人所出租的房屋是“瀛洲街53-3号”和“瀛洲街53-4号”，不是被上诉人所有的“瀛洲街53-2号”，双方的租赁合同应予撤销。被上诉人主张因其在签订租赁合同时编号错误以至于出现“瀛洲街53-3号”和“瀛洲街53-4号”的情况。上诉人认可“瀛洲街53-3号”、“瀛洲街53-4号”房屋所有权人未向上诉人主张房屋租赁方面的权利，除了按照本案的租赁合同分别交纳租金之外，上诉人未向其他人交纳过租金。本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，合同具有相对性，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。上诉人主张“瀛洲街53-3号”和“瀛洲街53-4号”房屋不是被上诉人所有，被上诉人无权出租，其又认可房屋所有权人未向上诉人主张房屋租赁方面的权利，被上诉人主张租赁合同出现“瀛洲街53-3号”、“瀛洲街53-4号”系其编号错误，应当综合认定上诉人承租被上诉人涉案房屋的事实。上诉人与被上诉人订立房屋租赁合同，合同已经实际履行，合同到期后，双方未再订立新的租赁合同，上诉人继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。被上诉人因上诉人未全面履行合同义务而主张解除双方的房屋租赁关系，要求上诉人支付占用涉案房屋期间的租赁费用、返还涉案房屋，理由正当，原审法院支持了被上诉人该部分的诉讼主张，所作判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6505元，由上诉人韩文杰负担。本判决为终审判决。审判长 王守远审判员 姜松诚审判员 衣振国二〇一五年八月十七日书记员 车丽翠 来自