（2015）邢民四终字第540号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-04-27
案件名称
李杰与邢台河工科技园有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢台河工科技园有限公司,李杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第540号上诉人（原审被告）邢台河工科技园有限公司，住所地邢台经济开发区中兴东大街1888号创业服务中心211房间。法定代表人梅长春，该公司董事长。委托代理人刘永广，系该公司员工。委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李杰，教师。委托代理人ＸＸＸ，退休工人。上诉人邢台河工科技园有限公司因与被上诉人李杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2015）邢开民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢台河工科技园有限公司的委托代理人刘永广、李智丹，被上诉人李杰的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明���2012年3月15日，原告李杰与被告河工科技园签订了河北工业大学科技园（邢台）园区招商定制合同，合同中双方约定将位于邢台市开发区中兴东大街与振兴路交口，房号为4#-114的房屋出卖给原告李杰，约定2013年10月31日前交付房屋，交付后180日内，被告将房屋产权证办到被告名下，根据原告要求办理产权过户手续，如果未能在期限内办理房屋所有权转移登记，合同继续履行，被告按房屋价款的0.01%向原告支付违约金……。合同签订后，原告按照合同约定时间向被告交付房款共计360，855元，被告于2013年12月份向原告交付房屋。原告李杰于2014年1月14日向邢台富力康物业服务有限责任公司缴纳了1，427.15元的物业费。后原告知晓该房屋不能办理房屋产权证，向被告提出退房申请，双方于2014年5月27日达成退房协议，双方约定，被告于2014年6月30日退清原告所交房款，如未按照日期退还，则按照银行同期贷款利率自申请退房之日起计算利息。退房协议签订后，被告分别于2014年7月2日、2014年7月16日分两次通过银行承兑汇票、转账等方式原告支付了360，855元的房款。另查明，原告所购房屋为河工科技园二期工程，该批土地在庭审结束前未取得土地使用证、房屋预售许可证等证件。原审认为，本案原被告签订的合同名为《招商定制合同》，实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出���合同，相应调整土地使用权出让金。”根据以上规定，国家实行严格的土地用途管理制度，严禁在工业项目用地范围内建商品房出售。被告未经审批擅自改变土地用途建造商品房出售，其与原告签订的房屋买卖合同违反法律行政法规强制性规定，属于无效合同，故对原告李杰要求确认房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。按照法律规定，合同无效后，应当返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告因合同无效受到利息损失，原被告对造成本案合同无效均有过错，双方应根据过错程度承担相应责任。对该笔损失的造成，被告河工科技园在签订合同时承诺可以办理房屋产权证，对消费者构成误导，原告李杰在知道该土地性质为工业用地的情况，签下房屋买卖合同，也应当对损失��造成承担一定的责任。故原告要求的利息损失，由被告河工科技园承担70%的责任，原告李杰承担30%的责任。被告河工科技园主张按照原被告于2014年5月27日签订的退房协议计算利息或者按照合同第16条规定的违约条款计算，本院认为，房屋买卖合同无效后，合同中有关违约责任的约定亦无效，被告主张按照原合同中第16条规定计算原告损失，本院不予支持。2015年5月20日的协议是原被告关于不能及时给付退房款的违约责任的约定，与因合同无效给原告造成的利息损失性质不同，但两者的计算标准相同，均为中国人民银行一年期期贷款利率即6%。被告应该给付原告的利息损失或违约金具体计算为：10，000元自2012年3月15日计算至2014年5月26日，共计802天，计1，318.35元；206，513元自2012年3月24日计算至2014年5月26日，共计793天，计26，920.24元；144，342元自2012年4月20日计算至2014年5月26日，共计766天，计18，175.23元。达成退房协议后，逾期给付期间利息，第一次退款180，000元的利息计算一天，计29.58元，第二次退款180，855元的利息应当自2014年7月1日至2014年7月15日，共计14天，计416.21元。以上利息共计46，859.61元。关于原告所诉物业费的问题。本院认为，物业费由物业公司收取，本案中物业公司为邢台富力康物业，与本案被告无关，原告李杰起诉被告河工科技园要求返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李杰与被告邢台河工科技园有限公司于2012年6月10日签订的《河北工业大学科技园（邢台）园区招商定制合同》无效；二、被告邢台河工科技园有限公司自本判决生效之日起十日内一次性给付原告李杰房款利息共计32，801.727元；三、驳回原告李杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，367元，由原告李杰负担367元，由被告邢台河工科技园有限公司负担1，000元。上诉人邢台河工科技园有限公司上诉主要称，1、一审法院依据《土地管理法》第四条、《城市房地产管理法》第18条，国家实行严格土地管理制度，严禁在工业项目用地范围内建商品房出售，一审法院以此为由认定合同无效。上诉人对诉争房屋土地性质为工业用地无异议，但按照现行法律制度，以及各地在实践中的做法，在工业地产上进行工业项目建设，对外出售、办理产权证，并无限制或禁止性规定。我公司也是在工业用地上进行的工业项目建设，而非住宅商品房，并且国有建设用地使用权出让合同中也约定了在总工地面积范围内，可以修建7%的办公或生活配套。因此一审法院认定我公司未经批准在工业项目用地上进行商品房开发建设，属于事实认定不清，适用法律错误。2、一审法院认定损失的依据，参照的是同期银行贷款利率，我方认为对方作为个人，其受到的损失是银行同期银行存款利率的损失。合同无效后，如果赔偿的话应该是对方的实际损失。最高院审理买卖合同若干问题中规定，只有在没有约定违约金或违约金约定不明的情况下，参照银行同期贷款利率。赔偿损失应当按照实际损失进行赔偿。一审中被上诉人也未举证证明其实际损失，因此上诉人认为应当按照银行存款利率来计算损失。被上诉人李杰答辩主要称，1、关于合同是否有效，对方是在五证不全的情况与我方签订的合同。对方售房前采取欺诈手段，向我方隐瞒实情。合��第16、18条约定，对方给我方办理房产证，如果办理不成对方承担相应责任。我方找对方办理房产证，对方不给办，我找到房管局，才知道对方违背法律规定，诉争房屋占用的是工业用地，不能办理房产证。合同中的平面图显示建房面积远远超过国家限制的7%。对方违背了合同法第52条、土地管理法第4条、房地产管理法第18条的规定。2、关于利息问题，我的钱是通过借亲戚朋友借来的，我认为一审判决正确。二审查明与一审查明事实一致。本院认为，上诉人上诉称各地在工业用地上进行工业项目建设，对外出售、办理产权证，该主张无事实和法律依据，本院无法支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”上诉人未经审批擅自改变土地用途，在工业项目用地范围内建造商品房出售，明显违反法律和行政法规强制性规定。因此，其与被上诉人李杰签订的《河北工业大学科技园（邢台）园区招商定制合同》（实为房屋买卖合同）属于无效合同。上诉人在明知自己私自改变土地用途，在各种许可证不全，不能为被上诉人办理房产证的情况下，与被上诉人签订房屋买卖合同存在明显过错，一审据此判决上诉人按照同期银行贷款利率赔偿被上诉人，具有惩罚性质，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应���维持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，367元由上诉人邢台河工科技园有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 乔 鹏代理审判员 孙跃兴代理审判员 杜 浩二〇一五年八月十七日书 记 员 张 雪 更多数据：搜索“”来源：