（2015）沪二中民二（民）终字第1892号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
舒晏与邵峥嵘、许静怡房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1892号上诉人(原审被告)舒晏。被上诉人(原审原告)邵峥嵘。委托代理人岳磊，上海市勋业律师事务所律师。原审被告许静怡。上诉人舒晏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人舒晏、被上诉人邵峥嵘的委托代理人岳磊到庭参加诉讼。原审被告许静怡经法院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月10日，舒晏、许静怡(甲方)与邵峥嵘(乙方)签订《房屋买卖协议》，主要约定，甲方将上海市逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给乙方，建筑面积43.8平方米，甲方净到手使用权房价款人民币(以下币种均为人民币)66万元，税费、手续费由乙方承担。协议第五条约定，乙方保证甲方最低净到手房价款66万元，乙方出售该房的价格多少均与甲方无关，甲方不得因此反悔，如有毁约，按违约处理。协议第九条补充条款第4条约定，甲方配合乙方看房。当天，邵峥嵘向舒晏支付定金6万元。2012年10月29日，上海市江湾房地产开发经营总公司与舒晏签订《上海市公有住房出售合同》，约定舒晏购买系争房屋。2012年10月29日，邵峥嵘为舒晏支付购房款16,349元。2012年10月30日，邵峥嵘为舒晏缴纳土地收益金156元、房屋登记费40元，合计196元。同日，邵峥嵘为舒晏向上海高境物业管理有限公司支付系争房屋2002年1月至2012年12月租金8,052元。2012年11月14日，舒晏经核准登记为系争房屋的权利人。嗣后，因房屋买卖未成，邵峥嵘于2015年5月13日向原审法院提起诉讼，要求判令舒晏、许静怡双倍返还定金12万元，返还其垫付的购房费用、物业费等24,597元。原审审理中，舒晏表示邵峥嵘与其之间的交易是有陷阱的，双方签订《房屋买卖协议》后，公房转产权房的手续都是邵峥嵘去办的。之后邵峥嵘给了其一份正式的房地产买卖合同，但合同上的购买方不是邵峥嵘，而且邵峥嵘表示先给其24万元，其中13万元要还给邵峥嵘，舒晏只能拿11万元，所以其不同意。此后双方又就付款方式沟通了多次，但没有协商成功。其确实收到邵峥嵘定金6万元，物业费、购房费也的确是邵峥嵘帮其垫付的。但舒晏不同意返还定金，因为是邵峥嵘违约。舒晏同意返还购房费用，但因其享受低保，每月可以减免1/3的租金，故只能按每月41元的标准支付租金，邵峥嵘多付的1,300元不应由其负担。原审审理中，邵峥嵘与舒晏均表示，解除《房屋买卖协议》，不再履行。原审法院认为，舒晏、许静怡与邵峥嵘签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于该协议至今未履行完毕，审理中邵峥嵘与舒晏均表示解除协议，故原审法院确认该协议已解除。协议解除后，已履行部分应恢复原状。邵峥嵘为舒晏、许静怡垫付的购房款、土地收益金、房屋登记费、房屋租金，均应由舒晏、许静怡返还给邵峥嵘。舒晏对房屋租金的标准有异议，可向物业公司主张，与邵峥嵘无关。此外，根据《房屋买卖协议》第五条、补充条款第4条的内容以及当事人的陈述，双方曾商议邵峥嵘可以寻找下家，舒晏、许静怡予以配合。舒晏提供的《上海市房地产买卖合同》也反映邵峥嵘确实找到了下家并要求舒晏与其下家签约，但最终没有完成签约。鉴于交易涉及第三方，难以认定交易不成的责任在于舒晏、许静怡和邵峥嵘中的任何一方，故原审法院认定双方对此均不负责任。因此，对于邵峥嵘双倍返还定金的主张，舒晏关于不返还定金的抗辩，原审法院均不予支持。舒晏、许静怡应在协议解除后，将收取的定金6万元返还给邵峥嵘。据此，原审法院作出如下判决：一、舒晏、许静怡于判决生效之日起十日内，向邵峥嵘返还定金6万元；二、舒晏、许静怡于判决生效之日起十日内，向邵峥嵘返还购房款、土地收益金、房屋登记费、房屋租金共计24,597元；三、邵峥嵘的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，舒晏不服，向本院提起上诉称：邵峥嵘作为上海民爱房产经纪有限公司的股东和经纪人员，与舒晏、许静怡签订《房屋买卖协议》以赚取房屋买卖的差价，违反了《房地产经纪管理办法》有关禁止房地产经纪机构和人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋的规定，且在协议签订过程中存在严重诱骗行为，损害了舒晏、许静怡的权益，《房屋买卖协议》应属无效。系争房屋在买卖协议签订时的市场价格是80万元左右，买卖协议确定的房屋价款66万元不符合当时的市场行情，损害了舒晏方的权益。此外，邵峥嵘提起诉讼超过了诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。综上，请求撤销原审判决第一、第二项，改判驳回邵峥嵘原审的全部诉讼请求。原审被告许静怡未作答辩。被上诉人邵峥嵘辩称：被上诉人的职业与本案没有关联，其在签订系争房屋买卖协议过程中不存在欺诈、诱骗行为。系争房屋买卖协议确定的房屋价款66万元符合当时的市场行情，没有损害舒晏、许静怡的权益。原审中双方均同意解除合同，故邵峥嵘提起本案诉讼没有超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，合同具有违反法律、行政法规的强制性规定的情形的，可以认定合同无效。本案中，舒晏主张系争房屋买卖协议违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，据此认为系争房屋买卖协议应属无效。但经查，《房地产经纪管理办法》是住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等国家部委制定的行政规章，其相关规定不影响民事合同的法律效力。在此之外，本案中并无证据表明系争房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定双方签订的《房屋买卖协议》合法有效是正确的。舒晏还提出邵峥嵘在协议签订过程中存在欺诈、诱骗情形，故系争房屋买卖协议应属无效，但舒晏对此未提供相关证据予以证实，故对此项上诉主张，本院不予采纳。关于合同解除后的责任，双方当事人相互指称交易未成系由对方违约造成，但均未提供充分证据予以证明。原审法院考虑到交易涉及第三方，难以认定交易不成的责任归属于系争合同关系中的任何一方，从而认定双方均不负责任，此项认定亦无不当。据此，在双方一致同意解除系争房屋买卖协议后，舒晏、许静怡有义务将其已收取的定金，以及邵峥嵘为其垫付的购房款、土地收益金、房屋登记费、租金等费用返还邵峥嵘。关于诉讼时效问题，因舒晏在原审中当庭表示同意解除系争房屋买卖协议，且在本案一审期间亦从未提出有关诉讼时效的抗辩，故对舒晏所称邵峥嵘提起本案诉讼超过诉讼时效的上诉主张，本院亦不予支持。原审被告许静怡经法院传票传唤无正当理由未应诉，视为放弃答辩权利。综上所述，舒晏的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,915元，由上诉人舒晏负担。本判决为终审判决。审判长 彭辰审判员 姚跃审判员 彭浩二〇一五年八月十七日书记员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”