（2014）咸中民初字第00150号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-12-19
案件名称
姚战聪、陈学海等与陕西华亚天然食品有限公司所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚战聪,陈学海,陈粉珠,陕西华亚天然食品有限公司
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条，第九十三条
全文
咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)咸中民初字第00150号原告姚战聪，女，1955年8月17日出生，汉族，住咸阳市。原告陈学海，男，1947年8月24日出生，汉族，住咸阳市。原告陈粉珠，女，1968年5月8日出生，汉族，住咸阳市。共同委托代理人卢军，陕西金镝律师事务所律师。共同委托代理人张陆军，陕西咸通律师事务所律师。被告陕西华亚天然食品有限公司。住所地咸阳市渭城区粮苑小区*号楼*层东门。法定代表人陈克祥，该公司董事长。委托代理人张立，陕西贺宝虎律师事务所律师。原告姚战聪、陈学海、陈粉珠诉陕西华亚天然食品有限公司（以下简称华亚公司）所有权确认纠纷一案，于2014年11月3日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姚战聪、陈学海、陈粉珠共同委托代理人卢军、张陆军，被告华亚公司法定代表人陈克祥及委托代理人张立到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告姚战聪,陈学海,陈粉珠诉称:2003年8月15日，经陕西省台湾事务办公室从中介绍及协调，陈学虎（原告姚战聪丈夫）、陈学海及陈粉珠三兄妹共同出资以咸阳万隆果菜开发有限公司（未注册成立,以下简称万隆公司）名义受让咸阳万益果菜开发有限公司（以下简称万益公司）名下所有资产及债务，合同约定受让金额为527.5万元。所受让主要资产包括位于陈阳寨九子滩大学园区“市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》”项下之房屋产权，及房屋附属“咸国用（2005）第205号《国有土地使用权证》”项下之土地使用权。此后，因万益公司法定代表人廖钦浓患病须返台治疗，而万隆公司的注册手续迟迟未能获批，在陈学虎、陈学海及陈粉珠当时已支付大额转让款的情况下，为加快此产权转让项目的进度，防止意外情况发生，经陕西省台湾事务办公室（以下简称省台办）建议，并征得陕西华亚天然食品有限公司（以下简称华亚公司）原法定代表人陈学永（勇）同意，陈学虎、陈学海及陈粉珠遂以华亚公司名义办理了土地使用权证等相关变更登记手续。之后，陈学虎、陈学海及陈粉珠按约陆续支付了剩余转让款，且对所收购项目不断投资进行基础建设，经三兄妹共同努力，遂形成今日之规模。多年来该商城由三兄妹共同出资，共同建设，共同经营，华亚公司从未参与，也无任何异议，至华亚公司提起诉讼前，各方相安无事。2012年3月，陈学虎不幸遇害，华亚公司遂撕毁承诺，歪曲事实并主动提起诉讼，以试图侵占陈学虎、陈学海、陈粉珠共同出资所购资产。姚战聪作为陈学虎全部遗产继承权人，与陈学海及陈粉珠为本案争议标的物产的共有权人。请求：1、判令“市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》”项下之房屋产权，及房屋附属“咸国用（2005）第205号《国有土地使用权证》”项下之土地使用权系三原告共同出资购买，且归三原告所有。2、判令被告立即将“市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》”及房屋附属“咸国用（2005）第205号《土地使用权证》”过户登记至三原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。原告姚战聪,陈学海,陈粉珠向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:第一组证据：1、2003年8月15日省台办《会议纪要》；2、2003年8月15日《公司转让合同》及《补充协议》；3、万隆公司《验资报告》。证明陈学虎、陈学海及陈粉珠以筹建中的万隆公司名义有偿受让万益公司土地使用权等资产和相应债务，该三人是本案涉案资产的实际受让主体。第二组证据：4、陈学虎致省台办的《尽快办理资产转让变更登记手续的请求报告》及省台办的《回复》；5、省台办投诉协调中心《关于咸阳万益公司产权转让案的结案报告》；6、2004年10月8日《公司转让合同》及《补充协议》。证明：1、鉴于陈学虎已经支付转让款近200万元，万隆公司注册手续迟迟不能批下来等情况，省台办建议陈学虎用华亚公司名义先行办理转让手续。2004年10月8日，经华亚公司时任法定代表人陈学永同意，在省台办主持及见证下，陈学虎以华亚公司名义与万益公司又签订了《公司转让合同》及《补充协议》；2、华亚公司仅系陈学虎等三人受让万益公司资产过程中，办理变更登记时所使用的名义，陈学虎、陈学海及陈粉珠才系本案涉案资产之实际受让主体。第三组证据：7、2003年12月8日华亚公司《座谈纪要》、《关于解除华亚公司原股份制合同的决议》；8、2012年3月23日陈学永在咸阳市公安局秦都分局的《询问笔录》；9、陕西华亚天然食品有限公司工商档案。证明：1、华亚公司原法定代表人陈学永自始自终承认九子滩世纪商城（原陈扬寨果库）是以华亚公司名义购买的，本案土地使用权证虽写的是华亚公司，但实际是本案原告的，与省台办的结案报告相互印证；2、华亚公司仅系陈学虎等三人受让万益公司资产过程中，办理变更登记时所使用的名义，陈学虎、陈学海及陈粉珠才系本案涉案资产之实际受让主体及实际合法权利人。第四组证据：10、陈学虎支付产权转让款的凭证及部分资金来源证明。证明：1、陈学虎与陈学海及陈粉珠系本案涉案资产之实际受让人及实际出资人；2、华亚公司并非本案涉案资产的实际受让人及实际出资人。第五组证据：11、陈学虎接收万益公司转让资产、土地的交接手续—《资产盘点表》、《证件、印章收条》及《委托书》。证明：1、在省台办的全程协调、指导及专人负责办理下，陈学虎与陈学海及陈粉珠实际接收万益公司转让资产、土地。该三人是本案涉案资产的实际接收人；2、华亚公司并非本案涉案物产的实际接收人。第六组证据：12、陈学虎对本案涉案物产改造、修建及装修事项费用支付凭证；13、陈学虎对本案涉案物产改造、修建及装修事项费用支付账簿—《世纪商城支出账》；14、陈学虎、陈学海及陈粉珠有关涉案物产的《承包协议书》及承包期间的《现金账》。证明：1、在省台办的全程协调、指导及专人负责办理下，自2003年开始，陈学虎与陈学海及陈粉珠实际占有、使用本案涉案资产，持续对地上建筑及设施改造、修建、装修并实际经营；2、华亚公司仅系陈学虎、陈学海及陈粉珠受让涉案资产过程中，办理变更登记时所使有的名义，无权享有涉案资产所有权。第七组：15、姚战聪与陈学海及陈粉珠三人《合伙协议》、《合伙补充协议》；16、陈学虎之子姚七栋、陈栋的《声明书》。证明1、姚战聪全权继承陈学虎的遗产，其系本案权属确认纠纷的适格主体；2、姚战聪与陈学海及陈粉珠系本案涉案资产的共有权人；3、华亚公司仅系陈学虎、陈学海及陈粉珠购买本案涉案资金产过程中，办理变更登记时所使用的名义，无权享有涉案资产所有权。被告陕西华亚天然食品有限公司辩称:1、根据《物权法》的规定，本案讼争土地及地上建筑物的购买人为华亚公司，绝非陈学虎及本案其余两原告。2、陈学虎一直是被告公司的副总经理，分管公司财务，在被告与万益公司进行本案讼争土地及地上建筑物转让过程中系被告方的代理人，其所作出的与出让方之间的付款、接收等一切行为均系职务行为，而非个人行为。3、三原告诉称本案涉案土地及地上建筑物系三原告共同购买，但该三人并未与出让方咸阳万益果菜开发有限公司签订任何购买协议或转让协议，因此该主张无事实依据。4、三原告主张本案讼争土地及地上建筑物是以华亚公司名义购买，但原告与被告之间并未签订任何书面协议，因而该主张无事实及法律依据。5、本案讼争土地为工业用地，按照当时的相关土地法规及政策，工业用地受让人必须是具有相应工业资质的法人，而不能是自然人，因此从法律及政策角度讲三原告不具有工业用地的购买人资质。6、本案不存在实际受让人（××）。受让方应根据出让方想把标的物卖给谁的意思表示来确定，第三方不能因为代为履行了付款义务就成为合同的当事人。已经生效的转让合同明确了本案受让人为华亚公司，该受让行为已经经过国家有关部门批准同意，受让人已经依法取得土地使用权属证书。7、华亚公司的股东为咸阳东风有限运输公司及凌淑媛，陈学永并非公司股东，无权单方处分被告公司财产。8、万益公司与华亚公司之间交易的主要标的物为土地使用权，房屋等地上建筑物为附属物，并非主要标的物。原告诉讼请求所认定的本案讼争土地与地上建筑物之间的关系错误。请求驳回三原告诉讼请求。被告陕西华亚天然食品有限公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由:证据一《公司转让合同》及《补充协议》；证据二《咸国用（2005）第205号土地使用证》；证据三《关于咸阳万益果菜开发有限公司转让股权的申请报告》、《关于陕西华亚天然食品有限公司同咸阳万益果菜开发有限公司吸收合并的申请》、《咸阳市商务局批复》；证据四有出让方及受让方签字的三份承诺书；证据五咸阳市工商行政管理局函；证据六收款收条五份；证据七授权委托书一份。以上证据均证明陈学虎在收购万益公司股权事宜中是作为华亚公司的委托代理人，本案所讼争土地及地上建筑物的购买人为华亚公司。证据八华亚公司向李新全借款30万元的借款协议书一份，证明华亚公司向他人借款支付转让款的事实；证据九华亚公司与商户的房屋租赁合同，证明本案所讼争的土地及地上建筑物的购买方为华亚公司，且华亚公司在陈学虎去世后行使了所有者权利；证据十陈学海欠条一份，证明陈学海很清楚本案讼争土地及地上建筑物的使用权及所有权人为华亚公司；证据十一工资单，证明本案原告姚占聪、陈学海为被告华亚公司的员工而并非购买方；证据十二，华亚公司工商登记资料，证明华亚公司在购买涉案标的物时的股东为咸阳东风有限运输公司及凌淑媛而非陈学虎及本案其余二原告。经合议庭评议认为，原告证据1《会议纪要》的内容与证据2《公司转让合同》及《补充协议》的内容相一致，可以相互印证，故对该二份证据真实性予以认定。对证据3，该报告系对注册中的万隆公司注册资本实收情况进行审验，经审验单位加盖公章，确认该验资报告的真实性，故对真实性予以确认。证据4、5经省台办核实，对真实性予以认定。对证据6、7、8、9真实性被告方无异议，予以认定。对原告方证据10中第87页苏勤玉2004年7月19日所打收条未提供原件，真实性无法核对，不予认定；证据88-90页农行与万益公司协议书及客户回单以及证据107-116页的系列收条，117-119页的借条均与本案无直接关联性，不予认定。对证据10的其他证据真实性予以认定。对证据11的三份证据，经省台办核对，真实性予以认定。对原告方第六组证据（证据12-14）被告虽认为该组票据不能直接反映出是用于本案涉案物产改造、修建及装修费用支出，但未提供相反证据予以反驳，而该地块从受让后，一直是由陈学虎等人负责经营，故对该组证据真实性予以认定。证据15系原告方内部约定，各原告之间均予以认可，故对真实性予以认定。证据16系陈学虎两个儿子对自己继承权的自由处分，不违反法律规定，予以认定。对被告方证据一、二、五、十、十一、十二，因原告方认可真实性，故对上述证据真实性予以认定。对证据三，原告方虽对申请有异议，但该份证据与其他两份证据相互印证，故对证据三的真实性均予以认定。证据四、证据六经省台办核实，真实性予以认定。对证据七因无原件，且是被告方单方出具，在省台办亦未查到原件，故不予认定。证据八该借条不能证明借款实际用途，不予认定。证据九原告方虽不认可，但未提出相反证据予以否定，故对真实性予以认定。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实:咸阳万益果菜开发有限公司为台资企业，因经营不善，资不抵债，涉及多起诉讼。公司名下的房屋、土地等财产被陕西省高院查封。作为台商的原法定代表人廖钦浓请求陕西省人民政府台湾事务办公室予以帮助。在省台办的协调、见证下，2003年8月15日陈学虎以正在筹建中的咸阳万隆果菜开发有限公司名义，与万益公司签订公司转让合同。合同约定：万益公司（乙方）向万隆公司（甲方）有偿转让万益公司所有产权及债务，甲方承担共计432.5万元人民币债务（详见补充协议）及向乙方交付95万元人民币现金。其中万益公司的产权包括：万益公司名下土地及土地使用权证、所有的建筑物（包括住宅、办公、生产用房及用房钥匙）、所有生产经营机械设备、设施等。甲方应在协议签字后向乙方支付定金90万元人民币，乙方收到定金后履行移交财产义务。在转让手续办理完毕三日内，甲方再向乙方支付85万元人民币。2003年9月3日，陈学虎筹资80万元通过省台办投诉处副处长赵广全转交给陕西省高院，用于交付原万益公司拖欠的案件款，省高院在收款后立即下发了《调解裁定书》，并对原查封万益公司的土地、房产予以解封。到2004年9月，陈学虎已交付法院80万元，交付廖金浓转让金50多万元，偿还了廖钦浓的私人欠款60多万元，而廖钦浓因身体原因回了台湾，许多应该交回的证件和文件未交回，而此时万隆公司的注册手续一直未审批通过，为了保护交易双方当事人的权益，省台办建议用华亚公司名义尽快办理好相关转让手续。2004年10月8日陈学虎又作为华亚公司代表与万益公司廖钦浓的代表重新签订了《公司转让合同》及《补充合同》。此合同除了受让主体不同之外，其他内容与2003年8月15日所签订的《公司转让合同》及《补充合同》内容完全一致。2005年11月5日，廖钦浓经省台办向陈学虎交付了万益公司的所有土地、房产、工商、税务等证照，截止11月22日陈学虎付清了最后一笔转让款。同日，咸阳市人民政府土地管理部门将位于咸阳市九子滩原万益公司名下11394.7㎡的工业用地办理至华亚公司名下。该宗土地上市房权字××号、01××45号房屋所有权证下房屋一直登记在万益公司名下，未办理变更登记手续。在陈学虎遇害之前，该地块一直由陈学虎等人经营收益。另查明，陈学永与陈学海、陈学虎、陈粉珠系兄妹关系，陈学永为长子。华亚公司原系台资与境内合资的有限责任公司，于1992年9月24日登记成立，陈学永一直担任华亚公司法定代表人至2011年11月15日。自2011年10月15日至今，公司法定代表人变更为陈学永之子陈克祥，陈学永担任华亚公司监事。2014年11月4日华亚公司变更为一人有限责任公司，出资人为陈克祥。2003年12月8日陈学永、陈学海、陈学虎等人在咸阳糖业烟酒公司招待所104房间召开会议，一致肯定了陈学永、陈学海、陈学虎兄弟三人从1984年至2003年近二十年，在大哥陈学永的带领下，创建了东风车队、东风运输公司、华亚公司。同时约定将公司资产折价按各股东份额予以分配，华亚公司院内的土地、房屋车间及财产归陈学永个人所有。公司现在的债务和以后发生的债务与陈学海、陈学虎没有关系。该会议纪要第三大点公司遗留问题第6条明确载明“陈阳寨果库债权债务与陈学永无任何关系，因现将原华亚公司财产全部归陈学永所有，故本人（陈学永）提议，自己有责任和义务协助办理有关手续，但费用由对方承担。”2005年6月9日咸阳笃信有限责任会计师事务所出具的关于咸阳万隆果菜开发有限公司验资报告显示，该公司注册资本为人民币61万元，陈学虎出资31万元，占注册资本51%；陈学海出资15万元，占注册资本24.5%；刘高怀（陈粉珠丈夫）出资15万元，占注册资本24.5%。截止2005年6月9日，出资全部到位，但该公司一直未成立。2015年7月10日刘高怀向本院出具书面声明，将其在受让万益公司取得的全部实体权利、诉讼权利转归妻子陈粉珠享有。2012年3月11日，陈学虎遇害。在该案刑事案件询问笔录中，咸阳市公安局秦都分局渭阳西路刑警队问到陈学永与九子滩世纪商城的关系时，陈学永回答：“九子滩世纪商城是我当时以陕西华亚天然食品公司的名义购买的，土地产权证所有人写的是我名字，实际所有人是我两个弟弟陈学海和陈学虎，我们私下写有协议说明产权是我两个弟弟的。我与世纪商城没有任何经济方面的关系。”2012年11月19日，华亚公司以咸阳陈氏物产管理有限公司（法定代表人为陈学虎之子姚七栋）、姚战聪、陈克波、刘高怀等人为被告向秦都区人民法院提起民事诉讼，认为被告侵犯了其咸国用（2005）第205号土地及地上附着物的合法经营权。请求判令被告立即停止侵犯原告合法经营权的行为，将经营权返还原告并赔偿原告经济损失一万元。姚占聪在该案中提出反诉，请求判决陈阳寨九子滩大学园区世纪商城咸国用（2005）第205号土地使用权证项下之土地使用权及地面附着物归原告所有。并判令华亚公司将“市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》”及“咸国用（2005）第205号《土地使用权证》”过户登记至姚占聪、陈学海、陈粉珠名下。秦都区人民法院认为姚战聪提出的反诉与本诉不属同一法律关系，且反诉请求不属人民法院民事案件受理范围，驳回反诉。而本诉部分以应待本案争议的土地及房屋购买人确认后，再进行审理为由驳回了原告起诉。该案经我院二审审理认为，姚战聪的诉讼请求应属人民法院民事案件受案范围，但与本诉之间不属同一法律关系，应另案起诉。本案本诉部分需待物权确认后，再恢复审理。遂撤销一审裁定，指令秦都区人民法院对本案进行审理。指令审理后，姚战聪在一审撤回了反诉，与陈学海、陈粉珠作为共同原告向本院重新提起了本案确认之诉。另查明，陈学虎的法定继承人有妻子姚战聪及两个儿子姚七栋、陈栋。2012年8月5日姚七栋、陈栋分别以书面形式声明放弃继承权，父亲陈学虎的全部遗产由母亲姚战聪全部继承。诉讼中，双方当事人共同确认的争议焦点为在万益公司资产受让过程中，谁是真正的出资人和购买人。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，评述如下:陈学海、陈学虎、刘高怀共同出资拟成立万隆公司。在公司设立过程中，陈学虎对外以设立中的万隆公司名义受让万益公司资产，该行为得到了其他出资人的一致认可，在万隆公司没有注册成立的情况下，受让行为所产生的权益应归属各出资人共有。刘高怀作为出资人，自愿将其投资所产生权益整体转移给妻子陈粉珠，并不违反法律规定，予以准许。被告华亚公司虽认为陈学虎在受让万益公司资产过程中是作为华亚公司的委托代理人，所争议的位于咸阳市九子滩咸国用（2005）第205号国有土地使用权证项下土地登记在华亚公司名下，应属华亚公司所有，华亚公司是该宗土地的实际权利人，但华亚公司并无实际出资的证据。在2004年10月8日陈学虎作为华亚公司代表与万益公司签订转让合同之前，陈学虎已经以设立中的万隆公司名义与万益公司签订了转让合同，并实际支付了部分转让款，该行为与华亚公司无关联性。之后陈学虎虽作为华亚公司代表以华亚公司名义重新签订了转让合同，但省台办的报告、陈学永等人的会议纪要及陈学永在陈学虎被害后在公安机关的谈话均表明在受让万益公司财产过程中，只是以华亚公司名义订立了合同，实际出资人为陈学虎等人，且该土地、房产在受让后一直由陈学海等人实际经营收益。故被告华亚公司的该抗辩理由不能成立。被告华亚公司虽辩称，本案讼争土地为工业用地，按照当时的相关土地法规及政策，工业用地受让人必须是具有相应工业资质的法人，而不能是自然人，三原告不具有工业用地购买人资质，但并未提供具体的法规及政策规定。依据《中华人民共和国城镇国有土地使有权出让和转让暂行条例》第三条之规定，个人可以成为国有土地使用权的受让人，故被告华亚公司该抗辩理由无法律依据，不能成立。被告华亚公司辩称，陈学永不是华亚公司股东，无权处分公司财产，但从本案事实来看，收购万益公司的出资来源于三原告，只是陈学永与陈学虎等人一致同意以华亚公司名义购买，不存在陈学永作为法定代表人私自处分了华亚公司的资产，该抗辩理由亦不能成立。在陈学虎死后，陈学虎的其他继承人均认可由姚战聪全部继承陈学虎的财产，陈学海、陈粉珠对此亦无异议，即现在该地块的实际权利人应为陈学海、姚战聪、陈粉珠。故对三原告关于确认“市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》”项下之房屋产权，及房屋附属“咸国用（2005）第205号《国有土地使用权证》”项下之土地使用权系三原告共同出资购买的诉讼请求应予支持。咸国用（2005）第205号土地证登记在华亚公司名下，现实际出资人与物权登记人之间产生纠纷，三原告作为实际出资购买人，要求将土地权属变更至三原告名下的请求应予支持，华亚公司负有协助三原告办理该宗土地权属变更登记手续的义务，因办理过户所产生的费用由三原告承担。因市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》登记在原万益公司名下，房产证原件亦在原告处，故原告方关于请求被告华亚公司为其办理房屋过户登记的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十三条之规定，判决如下:一、原咸阳万益果菜开发有限公司所有的市房权字××号、市房权字××号《房屋产权证书》项下之房屋产权，及咸国用（2005）第205号《国有土地使用权证》项下之土地使用权为原告陈学海、陈学虎、陈粉珠共同出资购买。二、被告陕西华亚天然食品有限公司应于本判决生效后，协助原告方将咸国用（2005）第205号《国有土地使用权证》变更至陈学海、陈学虎、陈粉珠名下。因办理过户登记手续所产生的相关费用由原告陈学海、陈学虎、陈粉珠承担。三、驳回原告陈学海、陈学虎、陈粉珠其他诉讼请求。本案案件受理费48725元，诉讼保全申请费5000元，由被告陕西华亚天然食品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 李春丽审 判 员 席晓颖代理审判员 刘平浪二〇一五年八月十七日书 记 员 李莎莎附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 来源：