（2015）唐民三终字第417号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-10-13

案件名称

杨鋆与唐山鑫源房地产开发有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

河北省唐山市中级人民法院

所属地区

河北省唐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2015）唐民三终字第417号上诉人（原审原告）：杨鋆，天津渤海天化有限责任公司销售部职工。委托代理人：杨胜新。上诉人（原审被告）：唐山鑫源房地产开发有限公司。法定代表人：陈素玉，该公司董事长。委托代理人：王占海，该公司物业经理。委托代理人：崔春龙，河北汉光律师事务所律师。原告杨鋆诉被告唐山鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）排除妨害纠纷一案，唐山市丰南区人民法院于2013年1月20日作出（2012）丰（汉）民初字第36号民事判决，杨鋆和鑫源公司均不服，分别向本院提出上诉。本院于2013年9月19日作出（2013）唐民三终字第228号民事裁定，撤销上述一审判决，发回丰南区人民法院重审。该院另行组成合议庭对本案进行了审理，并于2014年12月23日做出（2013）丰（汉）民重字第6号民事判决，杨鋆、鑫源公司仍不服，再次分别向本院提出上诉。本院受理后，依法由甄飞任审判长，与代理审判员刘岩、刘蒙蒙组成合议庭，书记员刘莎娜担任记录，于2015年8月4日公开开庭对本案进行了审理，杨鋆及其代理人杨胜新，鑫源公司代理人王占海、崔春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年6月14日，杨鋆与鑫源公司签订了《商品房买卖合同》，购买鑫源公司开发的滨海未来城鑫源花苑8-1-7号底商（以下简称涉案房屋），并交纳购房款1288032元，同时由鑫源公司代收房屋维修基金25761元、契税51521元。该底商为现售房，且在购买该底商时前面的鑫源公司售楼处及机械加工厂已经存在。机械加工厂位于8号楼正南面，售楼处在机械加工厂东侧，部分遮挡8号楼底商和9号楼底商，此两栋建筑物将8号楼底商与大丰路隔开。杨鋆所购底商位于8号楼最东边，其面向大丰路的南门被9号楼底商遮挡一部分，即使没有售楼处也不能完全面向大丰路。2010年10月份杨鋆领取钥匙后，底商门前道路因鑫源公司施工多次被刨挖，在一定程度上影响了底商的正常使用。因此形成诉讼，杨鋆请求判令鑫源公司尽快拆除底商门前售楼处，并将底商门前道路铺上地砖；判令鑫源公司承担售楼处、机械加工厂拆除前底商产生的一切费用，如物业费、采暖费等，并按购房款的贷款利率赔偿底商不能正常使用的损失。诉讼中，鑫源公司主张该底商除了面向大丰路的南门外，其东侧面向小区里面还有一道门，当初设计的初衷是以面向小区内部经营为主，其主张面向小区的东门才是该底商的正门。截止2013年1月20日原初审判决时，施工已结束，刨挖之处已填平，地砖已铺了两排。但至2014年5月本案重审时，地砖仍未铺设完毕，且底商门口原来已铺好的地砖均不同程度受损。另查，机械加工厂所有权人并非鑫源公司，目前尚未拆除。鑫源公司的售楼处已于2012年5月17日拆除。杨鋆底商已对外出租二年多，租金每年5万元，杨鋆主张此金额租金与别人的出租价格差距很大，租出去是为了看护房子。对其主张的损失杨鋆并未提交相应证据予以支持。原审法院认为：原告购买了涉案房屋并交纳了全部费用，被告交付了房屋，原告依法取得了该房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对妨害其物权行使的行为有权请求排除妨害或者赔偿损失。原告购买的房屋为商业用房，在底商视线受遮挡时对其商业价值会造成一定的影响。综合原告所提交证据，能够形成一个完整的证据链条证明原告所购买底商的现状、售楼处和加工厂存在的状况以及售楼处、加工厂对8号楼底商的影响情况。但在原告购买涉案房屋时，售楼处和机械加工厂已经存在，售楼处属于被告所有，该售楼处在原告起诉后已于2012年5月17日拆除。但加工厂不属于被告所有，至今未拆除。原告要求被告承担机械加工厂拆迁前影响底商正常使用的损失，因其起诉的主体不适格，故不予支持，原告可另案解决。原告购买的底商为现售房，且其承认在购买时此二建筑物已经现实存在，原告应当能预见到有可能无法拆除，所以原告对购此商业用房在经营过程中可能产生的不利影响应当有所预见，原告也应承担一定责任。被告虽及时拆除售楼处，但在拆除前的一段时间内给原告的生产生活造成一定的影响，未按合同约定履行负有一定责任。原告要求被告按购房款的贷款利率赔偿损失无相关法律依据。原告虽未提供直接证据证明其损失数额，但因底商交付后，被告多次施工刨挖原告门前道路，至今未铺设完整地砖，导致原告底商的便利通行、正常使用以及收益受到一定的影响，被告对原告因此产生的损失存在一定过错，应当承担相应民事责任。结合涉案房屋所处的具体位置及实际情况，酌定被告补偿原告经济损失18000元。遂判决如下：被告唐山鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后三日内补偿原告杨鋆经济损失18000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告唐山鑫源房地产开发有限公司负担。上诉人杨鋆上诉称：1、鑫源公司违法售楼，存在欺诈行为。鑫源公司承诺取钥匙时门前机械加工厂和售楼处均全部拆除，但没能履行诺言。2、门前多次被刨挖，导致上诉人的底商不能正常使用，应当赔偿损失，承担违约责任。上诉人所购买楼房确实开了两个门，但具体以哪个门为主应以上诉人根据经营情况确定，本底商主要经营方向是面向楼前的大丰路，故一审法院判决鑫源公司赔偿上诉人太少，不能弥补上诉人的损失。3、加工厂未能拆除是鑫源公司的原因，此责任应当由鑫源公司承担。故认为一审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判：1、判令鑫源公司在拆除售楼处前对涉案底商遮挡一年半的损失；2、增加鑫源公司赔偿上诉人因底商门前多次刨挖造成的补偿；3、判令鑫源公司催促并配合地方政府尽快排除机械加工厂对上诉人底端的妨害并给予该加工厂遮挡涉案底商五年所造成的损失及之后未能拆除的所有损失。上诉人鑫源公司上诉称：1、上诉人售楼处没有遮挡杨鋆的底商，且售楼处在杨鋆购买时就已经存在，如果影响其经营，那么其就不会购买。且杨鋆所购的涉案底商除了面向大丰路的小门外，还有一个面向小区的门，故该底商设计时主要针对是小区内业主，售楼处根本不会造成对涉案底商的遮挡，故一审判决上诉人赔偿杨鋆的损失无事实和法律依据。2、机械加工厂造成的遮挡与上诉人无关，底商门前未能如期铺设地砖不是上诉人之过错。故一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为：鑫源公司售楼处未拆除前导致杨鋆鑫源花苑8-1-7号底商视线部分遮挡，在一段时间内给杨鋆经营该底商造成一定损失，并多次刨挖底商门前道路对该底商通行、收益造成一定程度的影响，故一审法院根据杨鋆底商所处位置及案件实际情况，酌定由鑫源公司补偿杨鋆经济损失18000元，并无不妥。涉案底商有两个门，以哪个门经营为主由使用该底商的经营者所确定，而非建设者设计决定，故鑫源公司主张的杨鋆所购底商设计时主要是面向小区经营的主张不予支持。关于杨鋆要求鑫源公司催促并配合地方政府尽快排除机械加工厂对其底商的妨害，给予该加工厂遮挡涉案底商五年所造成的损失及之后未能拆除的所有损失，因在原审中无该诉请，且该请求于法无据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人杨鋆、唐山鑫源房地产开发有限公司各负担80元。本判决为终审判决。审判长甄飞代理审判员刘岩代理审判员刘蒙蒙二〇一五年八月十七日书记员刘莎娜百度搜索“”