（2015）扬民终字第01112号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-22
案件名称
陈正潮与费浩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
费浩,陈正潮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第01112号上诉人（原审被告）费浩。委托代理人费晓莉。委托代理人丁坤，江苏江扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈正潮。上诉人费浩因与被上诉人陈正潮房屋租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2014）宝民初字第3081号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明：2014年6月8日，费浩与陈正潮间签订合作协议一份，该协议约定，费浩与陈正潮双方合作经营宝应亿丰富得利地板，合作期限暂定一年（2014年7月1日至2015年7月1日），费用63000元每年，第一年陈正潮付50000元给费浩（其余13000元由费浩作为装修补贴承担），付款方式为一季度一交，该协议还就其他事项作了约定。签定协议的当日，陈正潮给付费浩费用12500元后，便开始销售富得利地板。陈正潮经营的场所为费浩姐姐向亿丰商贸城承租，2014年9月23日，因欠租金被亿丰商贸城强行关闭。后陈正潮诉至法院，请求法院判令：1、费浩返还房租1.25万元；2、费浩赔偿损失3.2万元;3、费浩承担诉讼费。原审认为：费浩陈述与陈正潮合作经营富得利地板是得到姐姐费晓莉的授权，但未提供证据证明，其签订的合作协议应认定为无效协议，其收取的12500元费用应当还给陈正潮。陈正潮要求费浩赔偿损失32000元，无事实和法律依据，其经营场所在双方签订的合作协议中未作约定，关闭经营场所的是案外人亿丰商贸城，而非费浩，故对陈正潮的该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、费浩于本判决生效后十日内返还陈正潮费用12500元；二、驳回陈正潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由陈正潮负担600元，由费浩负担310元（已由陈正潮垫付，费浩在履行上述义务时一并给付陈正潮）。宣判后，费浩不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定我与陈正潮签订协议时没有得到费晓莉的授权是错误的，陈正潮实际经营了三个月，我不应返还12500元。其请求二审撤销原审判决，改判驳回陈正潮的诉讼请求。其在二审提供了费晓莉与陈正潮以及陈正潮的营业员的微信记录，以证明费晓莉知道费浩将店铺交由陈正潮经营，陈正潮在经营期间未缴纳电话费和电费，店铺关门后，费晓莉要求陈正潮把货物取走，陈正潮未取，后费晓莉发货给陈正潮对陈正潮的存货已作出补偿，陈正潮出具了收条。陈正潮质证认为：微信聊天记录是真实的，但不能证明费浩签订合同得到了费晓莉的授权，根据合同约定，我不需要缴纳电话费和电费。店铺被关闭后，因客户要货，我要求费晓莉跟厂家发货，不能证明费晓莉返还了存放在店铺的货物。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。另查明：2010年12月15日，费晓莉与扬州百安居商业运营管理有限公司签订《商用房租赁管理合同》，约定费晓莉承租商业用房6间，建筑面积363.79平方米，租期自2009年9月9日至2011年9月8日，其中一年为免租期，合同租金为65482元，服务管理费61117元，费晓莉另行缴纳水电费。2015年2月3日，扬州百安居商业运营管理有限公司亿丰市场服务中心向费晓莉发出催告函，称公司与费晓莉签订的《商用房租赁管理合同》已经于2011年9月8日到期，后费晓莉未与公司签订续租协议，并强行占用商铺且一直未缴纳租金，要求费晓莉于一星期内缴纳拖欠租金548410元，否则公司将强行收回商铺。店铺关门后，费晓莉曾告知陈正潮的营业员，要求陈正潮将货物取走，陈正潮的营业员称“暂时不用，就先放着吧”“他说找不到地方放”。2014年10月7日，费晓莉发货给陈正潮，陈正潮称已收到“富得利纽镦豆24箱，番龙眼20箱”。2014年11月26日，费晓莉向陈正潮的营业员催要陈正潮经营期间发生的电话费。二审争议焦点为：1、费浩与陈正潮所签订的合作协议是否有效？2、费浩是否应当返还陈正潮12500元？本院认为：关于争议焦点一，费浩与陈正潮所签订的合作协议无效。理由：1、费浩与陈正潮所签订的协议，虽名为合作协议，根据其中的主要条款，双方仍为房屋租赁合同关系。陈正潮占有使用店铺用于经营，年租金约定为63000元。费浩虽协助陈正潮与厂方联系进货，但双方并无共担风险、共享利润的约定。2、合同签订当时，费晓莉虽未签字，但根据其后合同的履行以及费晓莉本人的陈述来看，费浩系经费晓莉授权而与陈正潮订立合同，合同并不因无权代理而无效。3、费晓莉从扬州百安居商业运营管理有限公司处承租讼争商铺，约定的租期截止2011年9月8日，合同明确约定，未经出租方同意，费晓莉不得私自转租，或以分租、转租、相互交换等方式变相转租。而费浩经费晓莉授权与陈正潮签订协议，未经扬州百安居商业运营管理有限公司同意，双方名为合作，实为规避禁止转租的约定。因此，费浩与陈正潮所签订的合作协议无效。关于争议焦点二，费浩应返还陈正潮679元。理由：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈正潮当庭提供的照片于2014年9月26日拍摄，能够证明店门于当日已被上锁。据此，陈正潮应向费浩支付2014年7月1日至2014年9月25日期间的占有使用费。因费浩已预收3个月费用共计12500元，其应返还2014年9月26日至9月30日期间的占有使用费679元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈正潮所主张的损失，因合同双方对于合同无效均有过错，且陈正潮的证据并不足以证实其损失实际发生，本院对其主张依法不予支持。综上，原审判决适用法律有所不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宝应县人民法院（2014）宝民初字第3081号民事判决；二、费浩于本判决送达之日起十日内返还陈正潮679元；三、驳回陈正潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费910元，由陈正潮负担896元，费浩负担14元；二审案件受理费910元，由陈正潮负担896元，费浩负担14元。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一五年八月十七日书 记 员 陈 列附本判决所依照的法律和司法解释条款：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”