（2015）肇中法民四终字第152号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2015-11-26

案件名称

刘正一、黄庆等与肇庆市中能房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（2015）肇中法民四终字第152号上诉人（原审原告）：刘正一，男，汉族，住肇庆市端州区。上诉人（原审原告）：黄庆，女，汉族，住址同上。上述两上诉人的共同委托代理人：欧阳海春，广东安达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市中能房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区，组织机构代码××。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托代理人：梁东升，广东君之杰律师事务所律师。上诉人刘正一、黄庆因与被上诉人肇庆市中能房地产开发有限公司（以下简称“中能房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民三初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年12月9日，黄庆、刘正一与中能房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，黄庆、刘正一向中能房地产公司购买肇庆市端州六路23号“裕景花园”第D幢10层01房。合同还约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同附件一的房屋平面图中显示原告黄庆、刘正一所购买的房屋所在楼层共四套房，分别为D-01房73.31㎡、D-02房72.44㎡、D-03房72.93㎡、D-05房158.93㎡。上述合同签订后，黄庆、刘正一依约向中能房地产公司交纳购房款，中能房地产公司也依约于2013年3月5日交付房屋给黄庆、刘正一使用。2012年6月30日，中能房地产公司向裕景花园业主发出《公示》，内容为该公司准备将裕景花园A、C、D幢部分住宅进行修改，原A幢01号房改成01号房和09号房，原C幢06号房改成06号房和08号房，原C幢07号房改成07号房和09号房，原D幢05号房改成05号房和06号房。《公示》在裕景花园的电梯口、小区公告栏等地方张贴，但没有征得业主的书面同意。2012年8月，中能房地产公司向肇庆市城乡规划局申请拟对裕景花园小区部分住宅一户改两户，该局经审核，于2012年8月18日同意修改方案。随后，中能房地产公司向肇庆市住房和城乡建设局申请对拟修改的住宅的房号及商品房预售许可证进行修改，该局于2012年8月31日同意中能房地产公司的修改申请。刘正一、黄庆起诉请求判令：1、中能房地产公司立即支付赔偿金30000元；2、诉讼费用由中能房地产公司承担。原审法院审理认为：本案是商品房销售合同纠纷。刘正一、黄庆与中能房地产公司双方于2011年12月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守履行。该合同约定中能房地产公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，应书面征得黄庆、刘正一的同意。现中能房地产公司仅在小区内公示栏、电梯间张贴“公示”，没有书面征得每位业主的同意，该处理方式确实欠妥。《商品房买卖合同》对上述行为的后果也约定了处理方法，即“不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。”，现黄庆、刘正一认为已经装修入住，不同意终止买卖合同，仅要求中能房地产公司赔偿30000元，其赔偿标准没有法律依据和合同依据，于法于理不合，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄庆、刘正一的诉讼请求。本案案件受理费550元由黄庆、刘正一承担。上诉人刘正一、黄庆不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中能房地产公司未证明其改变商品房项目规划设计已公示，即使中能房地产公司己公示，也不改变中能房地产公司违约的事实和违约的性质。一审认定事实错误。合同签订后，双方均应秉持诚实信用的原则，全面履行合同义务，即使中能房地产公司就商品房项目规划设计变更进行公示，《公示》也不是双方在《商品房买卖合同》约定的“书面征得买受人的同意”的方式。因此，无论中能房地产公司是否就该事项进行公示，中能房地产公司在擅自变更项目的规划设计（一梯四户变成一梯五户）事项上对刘正一、黄庆都是违约。二、中能房地产公司违约，而且该违约行为造成了刘正一、黄庆的损失，一审认定刘正一、黄庆的赔偿标准没有法律依据和合同依据，适用法律错误。1、中能房地产公司擅自变更规划、设计，将D幢每层的05号房扩建成05号房和06号房两套房屋。在每层总面积不变的情况下，中能房地产公司通过挤压公共空间、增加房屋套数的方式提高收入。由于户数增加，造成建筑整体结构压力加大，公共活动空间被挤压，电梯等公共设施承受力增加等负面影响，业主居住舒适度显著降低，直接损害到刘正一、黄庆利益。此外，相同的空间内（楼层），住的住户越多，房屋的价值（舒适度等）就越低，住的住户越少，房屋的价值（舒适度等）就越高。中能房地产公司的违约行为明显造成了刘正一、黄庆的损失。2、双方在《商品房买卖合同》中未约定中能房地产公司擅自变更商品房项目规划设计且买受人不退房情况下的违约责任承担方式，按照法律规定，中能房地产公司应当按照《合同法》规定承担法定的违约赔偿责任。一审以刘正一、黄庆不同意退房，且赔偿损失没有法律依据和合同依据，适用法律错误。双方未约定不退房时如何承担违约赔偿责任的方式，应按照“有约定，按约定；没约定，按法定”的基本原则处理。请求：1、撤销一审判决，改判中能房地产公司向刘正一、黄庆支付赔偿金30000元；2、判令中能房地产公司承担本案一审诉讼费。上诉人刘正一、黄庆除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。被上诉人中能房地产公司答辩称：同意一审判决。被上诉人中能房地产公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。本院二审确认原审判决认定的事实。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是中能房地产公司变更案涉商品房项目的规划、设计是否构成违约，应否承担违约赔偿责任及如何承担责任问题。刘正一、黄庆与中能房地产公司双方之间的《商品房买卖合同》内容合法有效。合同约定中能房地产公司需要变更案涉商品房项目的规划、设计的，应书面征得黄庆、刘正一的同意。中能房地产公司仅在小区内公示栏、电梯间张贴“公示”需要变更规划、设计，没有最后征得业主同意就变更案涉商品房项目的规划、设计，中能房地产公司的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，已经构成违约，应当承担违约责任。由于双方只是约定不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，未约定损失赔偿的具体方式和标准，刘正一、黄庆可依据合同法及其相关规定要求中能房地产公司赔偿因变更案涉商品房项目的规划、设计而造成的直接经济损失。刘正一、黄庆起诉要求中能房地产公司赔偿损失30000元，但是未能提供具体的计算标准和依据，故其请求证据不足，原审未支持其请求，并无不当，本院予以维持。刘正一、黄庆在具备足够证据时再行主张权利。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人刘正一、黄庆的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人刘正一、黄庆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张秀丽审　判　员　　孔日新代理审判员　　黄国涛二〇一五年八月十七日书　记　员　　吴兰芳第7页共7页搜索“”