（2015）穗中法民五终字第3501号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
黄静香、刘明、广东富港投资集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东富港投资集团有限公司,黄静香,刘明
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3501号上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈光明。委托代理人：吕雪梅、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄静香，女，1979年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县千岭乡木梓村同心组**号。上诉人（原审原告）：刘明，男，1975年12月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区镇隆镇居委会圩镇ＸＸ小区*栋***房。黄静香、刘明共同委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）、黄静香、刘明因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：富某公司是涉案麓嘉苑（改名前为富某轩）的开发商，已于2012年9月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年8月30日，黄静香、刘明（为乙方）与广州市富港实业有限公司（为甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xxx二路xx苑A2栋1203房（建筑面积125.55平方米），总金额为899098元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，逾期超过120日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，黄静香、刘明已于2012年11月11日前向富某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年9月13日通过电梯验收，于2014年4月30日通过消防验收，于2014年6月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年6月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年9月10日通过环保验收，现涉案楼盘已于2014年4月3日、2014年4月10日取得通邮、通气的证明文件，于2014年5月7日开通永久用水，于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。富某公司曾向黄静香、刘明发出《收楼通知书》，于2015年1月29日又发出《催收楼通知书》，黄静香、刘明确认已收到《收楼通知书》，并于2015年1月30日收到《催收楼通知书》。黄静香、刘明以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼，并于2014年7月1日向富某公司发出《收楼异议通知函》。原审法院另查明，2013年3月19日，广州市富某实业有限公司的名称变更为广东富某投资集团有限公司（即本案上诉人富某公司）。2014年12月26日，黄静香、刘明向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富某公司向黄静香、刘明支付自2014年5月1日起至涉案房屋取得《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水之日的迟延交楼违约金，富某公司在取得涉案房屋《竣工验收备案表》及永久用电、永久用水后三天内通知黄静香、刘明，逾期不通知，则迟延交楼违约金计算至通知送达黄静香、刘明之日止，违约金以总房价款899098元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算。2、本案诉讼费由富某公司承担。本案一审中，广州供电局有限公司南沙供电局于2015年3月5日向原审法院出具《关于南沙区麓嘉苑楼盘永久用电情况的复函》，该复函内容如下：“经核查，广东富港投资集团有限公司于2011年5月向我局报装的地址为广州市南沙区xxx二路xx轩A1、A2、A3、A4栋楼盘的永久用电负荷（用电负荷明细表见附件）。经向报装经办人了解得知，现该楼盘地址改名为广州市南沙区xxx二路xx苑A1、A2、A3、A4栋，已报装了两个公变房作为小区住宅的永久用电电房，南沙供电局已在2014年6月4日完成对这两个电房永久用电设施的送电。”经质证，黄静香、刘明与富某公司对该复函的真实性、合法性、关联性没有异议，确认涉案房产具备永久用电的日期为2014年6月4日。原审法院认为：黄静香、刘明与富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给黄静香、刘明使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月30日通知黄静香、刘明收楼，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补黄静香、刘明损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”黄静香、刘明诉讼主张补充协议中封顶条款确定富某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，予以支持。但黄静香、刘明要求按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的二倍计算违约金依据不足，不予支持，违约金应按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年4月20日作出如下判决：一、被告广东富某投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄静香、刘明支付从2014年5月1日起至2015年1月30日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款899098元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。二、驳回原告黄静香、刘明的其他诉讼请求。本案受理费1374元，由黄静香、刘明负担563元，广东富某投资集团有限公司负担811元。判后，富某公司、黄静香、刘明均不服原审判决，向本院提起上诉。富某公司上诉称：富某公司已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审法院以2015年1月30日为涉案商品房迟延交房截止时间，属于认定事实错误。一、涉案楼宇取得验收文件后，富某公司已及时通知黄静香、刘明收楼，并在原审法院指定期限内提交相关证据，黄静香、刘明收到该证据且参加庭审活动，说明其已知情涉案商品房符合交房条件，仍不收楼的后果由黄静香、刘明承担。二、原审法院认定涉案楼宇通过消防、人防、环保等验收，取得《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》等文件，已开通永久用水、永久用电及具备通气、通邮条件，且于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，说明涉案商品房已通过竣工验收并取得验收文件及办理备案手续，完全符合交房条件。因此，原审法院以2015年1月30日作为涉案商品房迟延交楼截止时间属于事实认定错误，该截止时间应为2014年12月31日。上诉请求：撤销原审判决第一项，改判富某公司向黄静香、刘明支付2014年5月1日起至2014年12月31日止的延迟交楼违约金，以总房价款899098元为基数，每日按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；黄静香、刘明承担本案一、二审诉讼费用。黄静香、刘明答辩不同意富某公司的上诉请求。本院在审理本案过程中，黄静香、刘明又于2015年6月24日申请撤回上诉。本院已另行作出（2015）穗中法民五终字第3501号民事裁定书，裁定准许黄静香、刘明撤回上诉。黄静香、刘明与富某公司对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，富某公司表示：该公司在本案一审中分别于2015年的1月22日及1月27日两次向原审法院提交证据材料，其中1月22日提交的证据材料于当月26日当庭送达给黄静香、刘明，而1月27日提交的证据材料黄静香、刘明是在2015年2月5日之后的庭审中收到的。对于富某公司何时通知收楼的问题，该公司表示在符合交楼条件后，曾于2015年1月1日电话通知黄静香、刘明收楼。黄静香、刘明对富某公司所述“2015年1月1日电话通知收楼”不予认可，富某公司没有就此提供证据。本院认为：原审法院认定黄静香、刘明与富某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。黄静香、刘明已撤回上诉。根据富某公司的上诉意见，本案二审争议焦点在于：富某公司计付迟延交楼违约金的截止时间。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。富某公司虽主张符合交楼条件后“于2015年1月1日电话通知收楼”，但黄静香、刘明对此不予认可，该公司未能就此举证，故本院对其该项主张不予认定。富某公司虽然已于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但直至2015年1月29日才向黄静香、刘明寄出收楼通知书，原审法院认定迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止合理有据，富某公司上诉主张计算至2014年12月31日止与事实相悖，本院不予采纳。综上所述，富某公司的上诉理由不成立，应予驳回。审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东富港投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 梁淑敏审判员 李 静二〇一五年八月十七日书记员 邹凌青 来自