（2015）淮中民终字第01554号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-24
案件名称
马爱华与朱志刚、夏春兵确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马爱华,朱志刚,夏春兵
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第01554号上诉人（原审原告）马爱华，农民。委托代理人张德富、张海涛，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱志刚，工人。被上诉人（原审被告）夏春兵，驾驶员。上诉人马爱华与被上诉人朱志刚、夏春兵确认合同无效纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年6月16日作出（2015）淮开民初字第1610号民事判决。上诉人马爱华对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人马爱华及其委托代理人张德富、张海涛，被上诉人朱志刚到庭参加诉讼。被上诉人夏春兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2001年4月23日，原告马爱华与淮安经济技术开发区房屋征收管理办公室签订《江苏省淮阴经济开发区房屋拆迁安置协议》，因厦门路建设需要拆迁马正元房屋，安置原告马爱华山阳安置点F地块丁排八号（半份）宅基地。2001年5月22日，原告马爱华与淮安经济技术开发区房屋征收管理办公室签订《关于在安置地点建房的补充协议》一份，约定乙方马爱华因实际困难申请在山阳安置点F地块丁排八号建房，并自愿缴纳公共设施及配套费10461元；甲方淮安经济技术开发区房屋征收管理办公室同意安排乙方在其申请地段建房，占地面积4.12×13㎡，所收取的公共设施及配套费在财政局专户储存，用于安置点公共设施及配套建设。2001年6月25日，原告马爱华与被告夏春兵签订《转让地皮购买权协议书》，约定原告以10461元的价格将位于山阳安置地点F地块丁排八号的宅基地的东一半（面积为4.12×13㎡）转让给被告夏春兵。2004年11月23日，被告夏春兵与被告朱志刚签订《关于出售房产地皮协议书》一份，约定甲方夏春兵同意将山阳安置点F地块八号东一半，面积为4.12×13=56㎡的地块及地上面积为90㎡的二层小楼出售给乙方朱志刚，地皮及房屋售价为88000元。……另3000元待甲方房屋产权证与土地使用权证办好后，双方到产权部门办理房屋产权过户手续，签字后交给甲方……合同签订后，被告朱志刚将85000元支付给夏春兵。原审另查明，被告夏春兵、朱志刚均非山阳村村民，涉案宅基地、房屋未取得土地使用权证和房屋产权证。原审庭审中，原告马爱华自认其自出嫁后居住在城镇，其父母房屋被拆迁后其取得相邻的两份4.12×8㎡的宅基地，其中一份其自己建房后出租使用，另一份转让给夏春兵建房使用。原审原告马爱华诉称，2001年4月23日，原告马爱华与淮安经济技术开发区房屋征收管理办公室签订《江苏省淮阴经济开发区房屋拆迁安置协议》。2001年5月22日，双方补充签订《关于在安置地点建房的补充协议》，原告取得位于山阳安置点F地块丁排八号地皮作为宅基地建房。被告夏春兵与原告系至亲好友，被告夏春兵以无房为由向原告购买宅基地。2001年6月25日，原告与被告夏春兵签订《转让地皮购买权协议书》，约定原告以10461元的价格将位于山阳安置地点F地块丁排八号的宅基地的一半（面积为4.12×13㎡）转让给被告夏春兵，被告夏春兵不得转让，直至该宅基地再次拆迁。协议签订后，双方均未履行协议。2015年3月，被告夏春兵将该宅基地转让给被告朱志刚并建房。宅基地转让有明确的法律条件，原告与夏春兵的宅基地转让及两被告之间的宅基地转让均违反强制性法律规定，应属于无效合同。现诉请判令：1、确认原告与被告夏春兵签订的《转让地皮购买协议书》及两被告签订的宅基地转让合同为无效合同；2、两被告向原告返还宅基地。原审被告夏春兵未答辩。原审被告朱志刚辩称：1、原告与夏春兵的买卖合同是有效的，被告方与夏春兵的买卖合同也是有效的；2、原告所主张的请求事项是不成立的，其出售的宅基地诉讼时效已过；3、原告利用政策漏洞取得另半份宅基地，原告为掩人耳目转卖给夏春兵，且被告对房屋进行了重新装修，又加盖了第三层，因此本案中买卖协议是有效的，依法应驳回原告的诉请。原审认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告马爱华在与夏春兵签订宅基地转让合同及夏春兵在与被告朱志刚签订房产地皮转让合同时，夏春兵及朱志刚均不是该集体经济组织内部成员，该房屋、宅基不能用于买卖，两份宅基地、房屋买卖协议无效。但原告在与被告夏春兵在签订协议后，被告夏春兵在涉案宅基地上建造了90平米的两层房屋，并于2004年11月转让给被告朱志刚，被告朱志刚在原有房屋的基础上又进行装修和添附，且全家居住至今，现有房屋的价值远高于当初转让的宅基地价值，宅基地及房屋转让亦系当事人真实意思表示，为保护交易安全与维护诚信原则，减少当事人损失，讼争宅基地已不适宜返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告马爱华与被告夏春兵于2001年6月25日签订的《转让地皮购买权协议书》无效。二、被告夏春兵与被告朱志刚于2004年11月23日签订《关于出售房产地皮协议书》无效。三、驳回原告马爱华要求被告夏春兵、朱志刚返还宅基地的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告马爱华负担。上诉人马爱华不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人夏春兵与朱志刚在涉案宅基地上建房，均未取得任何证照，属于违法建筑。一审认定上诉人与被上诉人转让宅基地协议无效，该宅基地使用权仍归上诉人。但一审以宅基地及房屋转让系当事人真实意思表示，为保护交易安全与维护诚信原则，减少当事人损失，讼争宅基地已不适宜返还系认定事实和适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案宅基地应当返还上诉人。请求二审法院查明事实，依法判决。被上诉人朱志刚辩称，买卖合同是双方真实意思表示，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人夏春兵未到庭答辩。本案争议焦点为：合同认定无效后，宅基地是否应当返还。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，必须在本集体经济组织成员内部转让，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，上诉人马爱华在与被上诉人夏春兵签订宅基地转让合同及夏春兵在与被上诉人朱志刚签订房产地皮转让合同时，被上诉人夏春兵及朱志刚均不是该集体经济组织内部成员，该房屋、宅基不能用于买卖，两份宅基地、房屋买卖协议无效。但被上诉人夏春兵在取得涉案宅基地上建造了90平米的两层房屋，被上诉人朱志刚在二次转让后，又在原有房屋的基础上进行装修和添附，且全家居住至今。该房屋的现有价值远高于当初转让的宅基地价值，宅基地及房屋转让亦系当事人真实意思表示，原审以保护交易安全与维护诚信原则，减少当事人损失，作出讼争宅基地不适宜返还的判决并无不当。综上，上诉人马爱华的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人马爱华负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 钱明芳审判员 赵骏飞二〇一五年八月十七日书记员 崔 立 微信公众号“”