（2014）甬鄞民初字第1259号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-08
案件名称
方雪玲与浙ＸＸ茂置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方雪玲,浙ＸＸ茂置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬鄞民初字第1259号原告：方雪玲。委托代理人：郑克。被告：浙ＸＸ茂置业发展有限公司。法定代表人：汪乐平。委托代理人：周丽霞。委托代理人：王琦。原告方雪玲为与被告浙ＸＸ茂置业发展有限公司（以下简称华茂置业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2014年10月24日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2014年9月3日、2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告方雪玲及其委托代理人郑克，被告的委托代理人周丽霞、王琦到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告方雪玲起诉称：被告系位于鄞州五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区项目（楼盘名称为“东大道花园”）的开发商，该楼盘紧邻有噪音污染的阿克苏诺贝尔粉末涂料（宁波）有限公司（以下简称阿克苏公司），小区声环境达不到《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准。2010年8月30日，宁波市鄞州区环境保护局（以下简称鄞州环保局）在该楼盘开发建设环评批复中指出，被告应当在阿克苏公司搬迁后才能交付楼盘。合同签订前，被告表述在楼盘交付前（即2014年1月1日前）阿克苏公司肯定会搬迁。鉴于被告的表述具体、明确，经协商，2012年11月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东大道花园3幢404室，房价2688457元，于合同签订当日和2013年3月25日前分二次付清；合同还约定被告应在2014年1月1日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房的，应承担违约责任。合同签订后，原告按约支付房款。2013年12月，原告收到一份落款为被告单位名称但无盖章的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前办理交房手续。2014年1月1日原告前往收房时，发现阿克苏公司工厂未搬迁，阿克苏公司仍在日夜生产，噪音超标，无法居住，且被告拒绝原告的验房要求，为此原告先后向鄞州区工商局、住建局、区政府信访局等部门投诉被告拒绝验房的行为。2014年1月23日，原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任。2014年2月7日春节后上班第一天，原告收到被告回函，被告认为阿克苏公司搬迁并非交房的前提条件，并否认存在拒绝先验房的行为。原告认为，被告应遵守鄞州环保局批复中关于阿克苏公司搬迁后才能交付楼盘的要求，在阿克苏公司未搬迁、噪音超标情况下，小区声环境达不到《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准，达不到居住要求，被告通知交房的行为既违反了鄞州区环保局的批复，也与其在签约前的表述不符，故不具备交房条件的情况下通知交房，该通知无效；原告还认为，被告拒绝原告验房，违背合同约定，由此导致的逾期交房责任应由被告承担，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金170986元（以房款2688457元为基数，以每日万分之四为标准，从2014年1月1日计算到2014年6月8日共159天，此后的逾期交房违约金原告将另行诉讼）。被告华茂置业公司答辩称：原、被告双方于2012年11月签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告位于鄞州五乡镇五乡北路南侧1号东大道花园3幢404室，根据合同约定该房屋于2014年1月1日前交付，项目竣工验收后取得了消防、环保等许可文件并取得竣工验收备案证明，具备合同约定的交房条件，被告通知原告交房，但是原告拒不进行验房，因此被告不违约。小区具备了合同约定的环保要求，宁波市环保局在2010年环评批复中在阿克苏公司搬迁后交付是因为如果有其他的措施达到消除噪音，可以不搬迁，在一系列的整治措施后，鄞州区相关部门对其进行现场验收发现达到环保标准，至此小区具备了合同约定的环保要求，在此之后原告等就该情形提起行政诉讼，鄞州区相关部门进行现场检验显示噪音达标，被告没有承诺将阿克苏公司搬迁作为交付房屋的条件，当时被告是转述，根据五乡镇政府的承诺，被告在此基础上作出的交房通知不构成虚假宣传，在2014年1月1日被告并未拒绝原告要求先验房后签交接单，原告提出验房的话被告也是允许的，不存在原告所说的情形。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.环境影响报告书（报批稿）一份（系复印件），用以证明被告系位于鄞州五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区项目（楼盘名称为“东大道花园”）的开发商，该楼盘紧邻有噪音污染的阿克苏公司，小区声环境达不到应当具备的《声环境质量标准》（GB3096-2008）2类标准的事实；2.鄞州环保局鄞环（2010）47号文件一份，用以证明2010年8月30日，鄞州环保局在环评批复中指出，被告应当在阿克苏公司搬迁后才能交付楼盘，被告应遵守该规定的事实；3.情况说明二份，用以证明合同签订前，被告表述在楼盘交付前（即2014年1月1日前）阿克苏公司肯定会搬迁的事实；4.商品房买卖合同一份，用以证明2012年11月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的东大道花园3幢404室，房价2688457元，于合同签订当日和2013年3月25日分二次付清，合同还约定被告应在2014年1月1日前将符合条件的商品房交付原告，逾期交房的，应承担违约责任的事实；5.发票二份，用以证明原告按约支付房款共计2688457元的事实；6.竣工环境保护验收调查报告（责任表）一份（系复印件），用以证明项目竣工时，小区夜间噪音超标，达不到居住要求的事实；7.小区总平面图一份，用以证明原告所购房屋距离阿克苏公司最近，受噪音影响最大的事实；8.交付通知书和交付流程图各一份，用以证明2013年12月，原告收到一份落款为被告单位名称但无盖章的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前往办理交房手续（被告为原告验房设置了许多前置条件，要交房款、契税、权证等才能验房，前置条件在附件1）的事实；9.原告律师函及被告回复函各一份，用以证明2014年1月23日原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁的情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任。2014年2月7日春节后上班第一天，原告收到被告回函，被告认为阿克苏公司搬迁并非交房的前提条件，并否认存在拒绝验房的事实；10.（2014）甬鄞行初字第22号行政判决书（节选）一份，用以证明被告应受环评批复意见的约束，在阿克苏工厂搬迁后才能交付楼盘，阿克苏搬迁是被告交付楼盘的条件之一的事实；11.消费者申诉转办单一份，用以证明因被告要求先交接房屋再验房引发投诉的事实；12.（2014）甬鄞行初字第22号一案庭审笔录（节选）一份，用以证明涉案楼盘目前尚未通过环保竣工验收的事实；13.阿克苏公司的承诺函一份，用以证明阿克苏公司承诺2014年6月8日开始夜间停产，所以原告的违约金计算到2014年6月8日的事实；14.公开信一份（原件），用以证明华茂公司有袁亚刚这个人，与被告第一次庭审时否认有袁亚刚这个人的说法是矛盾的，袁亚刚是他们公司的副总的事实；15.建设项目环境保护管理条例一份（1998年11月29日发布施行），用以证明该条例就是合同第九条第二款所称的行政法规，原告认为被告持有的文件是不符合合同约定的（这个条例中有一个三同时完成，被告应当提供三同时文件，同时设计、同时施工、同时投入使用）的事实；16.关于房地产开发项目环境管理问题的复函一份，用以证明该复函是规范性文件，不是原、被告双方在合同第九条第二款所指的法律、行政法规，另根据行政许可法第八十三条的规定，该复函所指的预验收行政许可制度，因不符合行政许可法第十七条的规定，应自2004年7月1日起停止执行的事实；17.关于取消房地产建设项目竣工环保预验收制度的公告一份，用以证明杭州市已经于2006年11月15日取消预验收，说明该预验收是不符合法律行政法规的事实；18.2014年10月24日原告委托代理人发送给鄞州环保局的律师函一份，用以证明原告认为被告交房是违反行政许可法，原告向该局提交申请，要求其作出处理的事实。原告提交的上述证据，被告质证后认为：对第4、5、14项证据无异议，对第1、2、3、6、7、8、9、10、12、15、16、17项证据的真实性无异议，但认为第1项证据只能证明房屋开发前的情况，不能表明小区交付时的情况，事实上小区在交付的时候已经达到国标2类标准。对第2项证据关联性有异议，在原告起诉的另案行政案件中，行政单位也同意阿克苏公司即使不搬迁，只要改造达到标准也是可以交付的。对第3项证据的关联性有异议，被告个别销售人员在业主问的时候只是对政府说过话的转达，不是对原告的承诺，不构成交付标准。第6项证据检测时间是2013年12月12日、12月14日，并非竣工验收的时间，根据鄞州环保局作出的东大道一号小区环保验收初评合格的证明，可以证明本项目被告交付的房屋已经达到了环保的要求。第7项证据不能证明阿克苏公司的位置，也不能证明阿克苏公司的噪音对其的影响最大。第8项证据可以证明被告已经根据合同约定通知原告于2014年1月1日来办理交房手续，为了客户方便交房设置合理化流程，没有硬性要求先签流转单才能交房。第9项证据不具有原告要证明的内容。第10项证据证明被告的交付房屋是符合法律、合同规定的条件。对第11项证据的关联性有异议，认为申诉方不是原告。第?12项证据可以证明鄞州环保局发的关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧一路的环保初验意见表明本案讼争项目已经通过环保部门的文件。鄞州区的所有房地产项目目前所做的都是初验收，初验收就是环保部门出具的认可文件，合同第九条的交付条件是出具环保部门的认可文件，其验收意见就是认可的文件。根据环保总局的复函，表明初验收是达到交付条件的。第13项证据认为这个是阿克苏公司单方面出具的，在2013年12月20日，环保部门夜间进行了检查，查明阿克苏公司是停止夜间生产的，说明小区在验收的时候是达到交付标准的。阿克苏公司是否在违规生产，被告无法控制，从行政判决书中可以看到阿克苏公司后来在夜间生产，环保部门已经作出了处罚决定，应该说阿克苏公司在违规生产，而不是本案的被告存在违约。第15项证据认为1999年的批复函现在还是有效的，在居民未入住前试行预验收制度，也是宁波市目前的通行操作惯例。对第16项证据，在被告提交的证据2中第六项，环保验收初验意见单中写明已经具备竣工验收条件，本项目在各内部都设置了隔音设施等，表明环保部门就被告对环保设施、安装设施已经予以认可，预验收是符合环保规定的。目前宁波市的通行操作就是以预验收的通过作为房屋交付时的标准。第17项证据的关联性有异议，即使杭州市已经取消预验收制度，不能证明宁波市也已经取消预验收制度。第18项证据是原告发给环保局的，原告与环保局的行政诉讼还在进行，这份证据与本案无关联性。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原、被告双方就诉争商品房的基本情况、价格、以及交付时间、交付条件均已做了明确约定（合同第九条约定了房屋的交付条件，补充协议第11、12、13条作了约定）的事实；2.房地产开发项目备案证明书、建筑工程竣工验收备案证明书、建设工程规划核实确认书、竣工验收消防备案表（消防网上拉出来的消防部门盖章的）、噪声治理有关事宜的函各一份以及环保初验意见单二份，用以证明诉争商品房所在项目经竣工验收合格后已于2013年12月完成竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件的事实；3.交付通知书、挂号信存根（与原告提交的一致）、登报交付公告各一份，用以证明被告已依约于合同约定的交付日期前履行了书面通知交房义务的事实；4.质量保证书、使用说明书各一份，用以证明被告已取得质量保证书、使用说明书，满足交付条件的事实；5.远大检测H140610001检测报告、鄞州法院（2014）甬鄞行初字第22号行政判决书各一份，用以证明检测报告在行政案件中是法院委托第三方于2014年6月9日对现场进行检测，证明夜间噪音已经达标的事实。被告提交的上述证据，原告质证后认为：对第3项证据无异议，第1、2项证据的真实性无异议，但第1项证据合同第九条约定被告交房应当符合三项条件，除此之外阿克苏公司搬迁也是本案交房条件之一，补充协议第12条第四款不适用本案，其本意是红线外发生变化，系被告理解错误。对第2项证据的合法性有异议，认为被告没有通过环保竣工验收，不符合竣工备案的条件，对竣工消防验收备案表合法性不能确认，对于噪声治理函和意见单，原告正在进行行政诉讼，对其合法性有异议。第4项证据原告没有收到过，没有办理过交付手续。对第5项证据认为程序违法，其并非司法鉴定。本院认为：对于原告提交的第4、5、14项证据及被告提交的第3项证据，因双方均无异议，本院予以确认。对于原告提交的第1、2、3、6、7、8、9、10、12、15、16、17项证据及被告提交的第1、2项证据，双方对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合分析。对于原告提交的第11项证据，本院认为该证据的申诉人系案外人，对此本院不作认定。对于原告提交的第13项证据，本院认为该证据仅能证明阿克苏公司的承诺事项，不能证明原告可以向被告主张逾期交房违约金计算到2014年6月8日的事实。对于原告提交的第18项证据，本院认为该证据仅能证明原告向环保部门主张权利的事实。对于被告提交的第4项证据，本院认为该证据原告虽未领取，但其系真实、合法且与本案有关联的，对其证明力，本院予以确认。对被告提交的第5项证据，本院认为该检测报告系本院在审理原告提起的另案行政案件中由本院委托的，已为法院生效判决所确认，故对此证据，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2012年12月22日，原、被告签订了合同编号为201202430010《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区东大道花园3幢404室，建筑面积176.36平方米，单价每平方米15245.01元，总价款2688457元。付款方式为一次性付款，即原告于合同签订当日支付2488457元，于2013年3月25日支付200000元。其中第九条约定的交付期限及条件为：出卖人应当在2014年1月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。上述合同签订后，原告于2012年11月22日支付2488457元，于2013年3月14日支付200000元，共计付款2688457元。2013年12月，原告收到被告邮寄的交付通知书，要求原告于2014年1月1日前办理交房手续。2014年1月1日，原告前往收房时，以阿克苏公司工厂未搬迁，被告不符合交付条件为由未办理交付手续。2014年1月23日，原告委托律师致函被告，认为被告在阿克苏公司未搬迁情况下交房和拒绝验房的行为均不符合合同约定，要求其承担违约责任。2014年2月7日，原告收到被告回函，被告认为阿克苏公司搬迁并非交房的前提条件，不存在拒绝原告先验房的行为。另查明：被告开发建设的东大道花园项目，于2013年11月8日经竣工验收合格，并于2013年12月24日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书（编号2013-826）。宁波市规划局经核实本建设工程已具备竣工规划确认条件，于2013年12月19日向被告颁发了（2013）浙规核字第0260827号《浙江省建设工程规划核实确认书》。2013年12月16日，消防部门对涉案工程项目竣工消防验收进行网上备案公告，抽查结果合格。2013年12月23日，鄞州环保局出具了《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区的环保初验意见》，结论为原则同意本项目通过环保初验。又查明：原告等33人以鄞州环保局为被告、华茂置业公司为第三人因不服鄞州环保局于2013年12月23日向第三人作出《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块住宅小区的环保初验意见》的具体行政行为，于2014年3月14日向本院提起行政诉讼，要求撤销该初验意见。本院经审理，于2014年6月12日作出（2014）甬鄞行初字第22号行政判决书，判决驳回原告等33人的诉讼请求。原告等33人不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2014年11月20日作出（2014）浙甬行终字第110号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理期间，原告以宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州住建局）为被告、华茂置业公司为第三人因不服鄞州住建局于2013年12月24日向第三人作出编号为2013-826《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块（宁波华茂东大道1号Ⅱ标段工程3#楼）房屋建筑工程竣工验收备案证明书》的具体行政行为，于2014年11月26日向本院提起行政诉讼，要求确认鄞州住建局于2013年12月24日向第三人作出编号为2013-826《关于鄞州区五乡镇五乡北路南侧1号居住地块（宁波华茂东大道1号Ⅱ标段工程3#楼）房屋建筑工程竣工验收备案证明书》的具体行政行为违法，并由鄞州住建局责令第三人重新组织竣工验收。本院经审理，于2015年2月15日作出（2014）甬鄞行初字第105号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2015年5月5日作出（2015）浙甬行终字第57号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原、被告于2012年12月22日签订的合同编号为201202430010《商品房买卖合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。根据本院查明的事实，涉案商品房已符合涉案合同第九条约定的交付条件，被告在合同约定的期限内亦已通知原告办理房屋交付手续，被告不存在逾期交房的违约情形。现原告以阿克苏公司未搬迁、噪音超标，达不到居住要求，由此导致的逾期交房责任应由被告承担，并由被告支付逾期交房违约金170986元（以房款2688457元为基数，以每日万分之四为标准，从2014年1月1日计算到2014年6月8日共159天）的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告方雪玲的诉讼请求。案件受理费3720元，由原告方雪玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 周伟平审 判 员 凌碧波人民陪审员 李庭常二〇一五年八月十七日代书 记员 陈芸琦