（2015）城法民初字第00558号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2016-01-04
案件名称
陈某某,陈某龙等与重庆腾宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
城口县人民法院
所属地区
城口县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,李某某,重庆腾宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十四条
全文
重庆市城口县人民法院民 事 判 决 书（2015）城法民初字第00558号原告陈某某，女，1974年10月4日出生，汉族。委托代理人邹品安，城口县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。原告陈某某，男，1998年11月19日出生，汉族。法定代理人陈某某，女，1974年10月4日出生，汉族。委托代理人邹品安，城口县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。原告李某某，男，2000年7月17日出生，汉族。法定代理人陈某某，女，1974年10月4日出生，汉族。委托代理人邹品安，城口县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。被告重庆腾宇房地产开发有限公司，组织机构代码67866774-9，住所地重庆市城口县葛城街道半月池。法定代表人袁跃煜，该公司董事长。委托代理人赵建中，重庆渝万（城口）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陈某某、陈某某、李某某与被告重庆腾宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年6月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘维波担任审判长，与审判员谢德广、人民陪审员宋婷组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭审理了本案。原告陈某某及其委托代理人邹品安，原告陈某某、李某某的法定代理人陈某某及其委托代理人邹品安，被告重庆腾宇房地产开发有限公司的委托代理人赵建中到庭参加诉讼。2015年8月6日，因故变更合议庭组成人员，由审判员刘维波担任审判长，与审判员程佳畅、人民陪审员宋婷组成合议庭，分别于2015年8月10日、8月17日两次公开开庭审理了本案。原告陈某某及其委托代理人邹品安，原告陈某某、李某某的法定代理人陈某某及其委托代理人邹品安，被告重庆腾宇房地产开发有限公司的委托代理人赵建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、陈某某、李某某诉称，2013年10月，原告欲购买被告位于城口县东大街7号腾宇中央新城商业裙房负一层门市3，通过谈判双方达成意向协议，价款为1614450元。被告要求原告先缴纳购房定金900000元，并保证3个月交门市。2013年10月22日，原告通过银行向被告转款900000元。3个月期满后，被告告知原告需把剩余房款交清再签订正式购房合同。2014年6月26日，原告将下差购房款714450元转到被告帐户上。2014年7月15日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告在2014年8月15日前将房屋交付原告。同时，原告按照被告的要求缴纳房屋大修基金2576元，契税49245元。约定交房期满后，原告多次催要房屋，被告未能交房。现原告了解到被告售给原告的门市与他人存在纠纷，根本不能交房。被告隐瞒事实，导取原告购房款，逾期未能交付房屋，违反了合同法第六十条的规定，给原告造成重大经济损失。现原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的商品房买卖合同；2、退还原告购房款1614450元；3、赔偿原告购房款利息损失143403.73元；4、双倍返还原告定金323000元；5、支付逾期不能交房违约金16144.50元；6、支付关于房屋产权状况承诺无效的经济赔偿金16144.50元；7、退还原告缴纳的房屋大修基金2576元及契税49245元；8、承担本案诉讼费。被告重庆腾宇房地产开发有限公司辩称，原告购买涉案门市时已经知晓该门市被第三人占用，不能按时交房不是被告的过错；原被告约定的交房期届满时，就该房屋的交付采取了被告租赁的方式履行合同，应当视为原告已经按合同约定履行了交房义务；涉案房屋已经进行了物权登记，原告提起诉讼时已经拥有物权，解除合同会导致物权和债权相分离；原被告之间的商品房买卖合同不符合约定或法定解除条件，请求驳回原告的全部诉讼请求。即使人民法院认定符合约定或法定解除条件，被告也只应退还原告购房款、房屋大修基金及契税，其余请求均不应支持。原告主张的利息损失不符合法律规定，只能按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；原被告之间的商品房买卖合同并未约定定金，即使是定金也是订约定金，原被告之间已经订立了商品房买卖合同，亦不应再适用定金罚则；原告主张的不能交房违约金因原被告之间的租赁关系而进行了重新界定不应得到支持；原告请求被告支付房屋产权状况承诺无效的经济赔偿金无法律依据。原告陈某某、陈某某、李某某为支持其请求，向本院提交了下列证据：1．原告陈某某的《身份证》、《结婚证》复印件，原告陈某某、李某某的《常住人口登记卡》复印件及广安市公安局北辰派出所《死亡证明》、广安市广安区井河镇交通村民委员会和广安市广安区井河派出所出具的《证明》复印件，拟证明原告的身份情况及诉讼主体资格。2．《重庆市商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原被告之间的房屋买卖合同关系及合同约定内容。3．2013年10月22日被告收取定金900000元的《收据》及进帐单、2014年6月26日收取购房款714450元和房屋大修基金2576元的《收据》复印件各1页、2014年8月7日缴纳契税49245.70元的《税收完税证明》复印件1页，拟证明原告按约履行了合同义务。4.2013年9月26日第三人张国禄贴出的《告示》及照片6张，拟证明被告明知该门市已经被第三人占用仍然出售给原告。5.《退房说明》原件1份，拟证明2015年4月9日被告承认退房及退房相关补偿约定。被告重庆腾宇房地产开发有限公司为支持其抗辩主张向本院提交了下列证据：1.（2014）城法民初字第00862号民事判决书及《法律文书生效证明》复印件各1份，拟证明被告未能交房并非被告自身原因，且被告没有隐瞒房屋状况，不构成违约。2.2014年8月26日原被告签订的《门市租赁合同》及转帐交易清单复印件，拟证明约定交房期满后，被告以租赁的方式弥补未能交房给原告造成的损失，已由房屋买卖关系转变为租赁关系，应视为被告已将房屋交付原告，不应再承担违约责任。3.《重庆市土地房屋权属登记审核表》、《商品房买卖登记授权委托书》复印件各一份，拟证明涉案房屋已经进行了物权登记，所有权已经变更为原告。本院为查明案件事实，依职权向城口县国土资源和房屋管理局调取了涉案房屋的权属登记情况。经庭审质证，被告重庆腾宇房地产开发有限公司对原告陈某某、陈某某、李某某举示的证据发表了如下质证意见：对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5的真实性、合法性无异议。认为证据1中《死亡证明》与本案无关；证据2中商品房买卖合同第十一条约定的是被告故意隐瞒房屋状况才承担违约责任；证据3中虽《收据》上书写为定金，但合同并未约定为定金，即使是定金，在商品房买卖合同签订后也转化成了购房款，不应适用定金罚则；证据4恰好证明原告明知涉案门市被第三人占用仍然购买；证据5只能证明原告向被告提出过退房申请，并不能证明被告同意原告的要求，且签收人个人签字并不能代表被告。经庭审质证，原告陈某某、陈某某、李某某对被告重庆腾宇房地产开发有限公司举示的证据发表了如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，认为该证据证明被告在2013年7月15日便知道该门市被第三人占用仍出售；证据2不能证明房屋已经交付给原告；对证据3的真实性无异议，认为该证据不能证明涉案房屋权属已经发生转移。原告对本院依职权调取的证据无异议。被告对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为城口县国土资源和房屋管理局的批注只说明涉案房屋未办理产权证，并不是说未在不动产登记簿上登记。对原被告举示的证据，结合当事人的质证意见，本院认证如下：原告举示的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，被告对其真实性、合法性均无异议，且证据1、证据2、证据3、证据4、证据5均与本案具有关联性，本院对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5中载明的与本案事实有关的部分予以确认。被告举示的证据1，原告对其真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院对该证据予以确认；被告举示的证据2、证据3，原告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。综合原被告的诉辩意见及举证、质证和本院认证情况，本院确认以下案件事实：2013年10月22日，陈某某因购买重庆腾宇房地产开发有限公司门面房，通过银行向重庆腾宇房地产开发有限公司转款900000元，重庆腾宇房地产开发有限公司于当日向陈某某出具《收据》，收款事由为“购房定金”。2014年6月26日，陈某某向重庆腾宇房地产开发有限公司支付购房款714450元、房屋大修基金2576元。2014年7月15日，重庆腾宇房地产开发有限公司作为甲方（卖方），陈某某、陈某某、李某某作为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：商业裙房负一层门面3），约定：重庆腾宇房地产开发有限公司将位于城口县葛城街道东大街7号商业裙房负一层门面3出售给陈某某、陈某某、李某某；该商品房属预售商品房，《商品房预售许可证》号为“城国土房管2012预字第02号”；建筑面积为57.25平方米，套内建筑面积为54.12平方米，户型为单间，总成交价为1614450元；甲方应在2014年8月15日前将已经竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金；甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款壹%；……。合同签订后，陈某某于2014年8月7日向城口县地方税务局缴纳购买该房屋契税49245.70元。另确认，2009年2月5日，第三人张国禄与第三人重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司拆除张国禄位于城口县葛城街道土城路北门口1号建筑面积为82.50平方米的房屋，并在本地段新建住宅（距东大街28米）房屋实行同面积调换。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，张国禄将房屋交由重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司拆除。张国禄等若干户房屋拆除后，重庆腾宇房地产开发有限公司在此处修建了腾宇·中央新城商品房5栋。之后重庆市鹏欣国有资产投资经营有限公司未能向张国禄交付距东大街28米处的住宅。2013年7月15日，张国禄及妻陈登英未经重庆腾宇房地产开发有限公司同意搬入腾宇·中央新城商业裙房负一层门面3房屋居住，致使重庆腾宇房地产开发有限公司未能按期向陈某某、陈某某、李某某交付房屋。2014年8月26日，重庆腾宇房地产开发有限公司为弥补未能按期交房损失，与陈某某、陈某某、李某某签订《门市租赁合同》，约定陈某某、陈某某、李某某将该门市出租给重庆腾宇房地产开发有限公司，租赁期限为3个月（2014年8月16日至2014年11月15日），租金为15000元。同日，重庆腾宇房地产开发有限公司将15000元租金支付给陈某某。租赁期满后，双方未再续签租赁合同，重庆腾宇房地产开发有限公司也未再支付租金，亦未能将该房屋交付陈某某、陈某某、李某某。2015年4月9日，陈某某向重庆腾宇房地产开发有限公司递交《退房说明》，要求重庆腾宇房地产开发有限公司退还全部购房款1614450元，并承担相关违约责任，同时承诺该房可另售他人。后因双方协商无果，陈某某、陈某某、李某某诉至本院。至2015年8月11日，涉案房屋未在城口县国土资源和房屋管理局房屋权属登记簿上登记。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定内容不违反法律规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。原告按约将购房款及相关税费全部付清，已经履行完毕合同约定义务。被告未按约将原告所购房屋交付原告构成违约，依法应当承担违约责任。根据原被告所签商品房买卖合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”第（2）项约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权请求解除合同及请求被告退还全部购房款、赔偿利息损失，并按已付房款百分之一支付违约金。原被在商品房买卖合同中就解除合同支付利息的计算标准约定为“按银行同期贷款利率计算”，双方在庭审中对应按人民银行同期贷款基准利率计算还是按商业银行上浮后的贷款利率计算各持意见。本院认为，该约定属于对利率约定不明之情形，应当按照通常理解以中国人民银行同期同类贷款基准利率标准确定。原告向被告支付的首笔款900000元，虽被告出具的《收据》上载明“收款事由”为定金，但原被告之间并未在合同中明确约定为定金。根据我国法律关于定金的定义，结合该笔款项的数额以及原告向被告提交的《退房说明》中自称系房款等内容分析，该900000元不应认定为定金，不能适用定金罚则。原告主张双倍返还定金323000元不予支持。原被告签订的商品房买卖合同第十一条中被告承诺的是其隐瞒所售房屋存在产权纠纷、债权债务纠纷等情况导致合同解除应承担的违约责任，而本案中被告并未隐瞒真实情况，在签订商品房买卖合同时双方均知道该房屋被第三人占用。原告以被告违反该承诺要求被告支付经济赔偿金16144.50元不能予以支持。原被告签订的商品房买卖合同解除后，原告因购买该房屋支付的房屋大修基金和契税系原告之损失，被告应予赔偿。庭审中，原告明确表示合同解除后愿意在被告应赔偿的税费损失中抵减被告以租金方式支付原告的15000元，本院予以确认。合同解除后被告应赔偿原告的税费损失为51821元，抵减后还应赔偿原告税费损失36821元。被告虽在交房期满后就涉案房屋与原告签订了租期3个月的《门市租赁合同》，并支付了租金，但该行为仅是弥补原告的损失，被告并未实际将房屋交付原告，原告也未实际控制该房屋，涉案房屋至今仍被第三人占用。被告辩称签订租赁合同应视为房屋已经交付的理由不成立，其抗辩意见本院不予采纳。被告未按期交付涉案房屋虽属第三人之原因造成，但并不属于法定免责事由，不妨碍原告行使合同解除权，也不能免出被告的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”被告提交的证据虽显示涉案房屋已处于片区国土管理所办理权属转移登记审核阶段，但并未在房屋权属登记主管部门城口县国土资源和房屋管理局的登记簿上记载，尚未发生物权转移的效力，不影响原告行使合同解除权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告陈某某、陈某某、李某某于2014年7月15日与被告重庆腾宇房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆腾宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内返还原告陈某某、陈某某、李某某购房款1614450元；三、被告重庆腾宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内赔偿原告陈某某、陈某某、李某某利息损失（其中900000元从2013年10月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年6月1日，714450元从2014年6月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年6月1日）；四、被告重庆腾宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内支付原告陈某某、陈某某、李某某违约金16144.50元；五、被告重庆腾宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内赔偿原告陈某某、陈某某、李某某房屋大修基金、契税损失36821元；六、驳回原告陈某某、陈某某、李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23861.40元，由原告陈某某、陈某某、李某某负担2861.40元，被告重庆腾宇房地产开发有限公司负担21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决确定的履行期限届满后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 刘维波审 判 员 程佳畅人民陪审员 宋 婷二〇一五年八月十七日书 记 员 谢 佳 关注微信公众号“”