（2015）珠中法民三终字第348号

裁判日期: 2015-08-17

公开日期: 2016-01-21

案件名称

郭培杰与珠海市斗门区恒业房产开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

珠海市斗门区恒业房产开发公司,郭培杰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第348号上诉人（原审被告）：珠海市斗门区恒业房产开发公司，住所地：广东省珠海市斗门区。组织机构代码××。法定代表人：陈达玉，董事长。委托代理人：谢一凡，广东律师事务所律师。委托代理人：蔡峰基，广东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭培杰，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。身份证号码：×××4215。委托代理人：谢佩娜，北京市律师事务所律师。委托代理人：赵丽美，北京市律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）与被上诉人郭培杰商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，恒业公司与汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司（以下简称澄海建总珠海公司）合作开发位于珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑1#商住楼工程。后黄和泽以其他单位的名义向澄海建总珠海公司）承包宁雅苑商住楼工程（1#楼面积约15000平方米）。2009年5月，珠海市建筑工程有限公司（以下简称珠建公司）与黄和泽签订《承包经营合同书》，约定珠建公司将珠海市建筑工程有限公司十一分公司（以下简称十一分公司）交由黄和泽承包经营，由黄和泽独立核算、自负盈亏，承包期限从2009年6月1日至2014年6月1日止。2009年7月3日，十一分公司经工商部门核准，将原负责人刘立平变更为黄和泽（2010年7月26日又变更负责人为刘立平）。2009年8月12日，珠建公司签发一份授权委托书，载明现委托受托人十一分公司与澄海建总珠海公司就珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑商住楼工程项目签订相关合同。黄和泽承包经营十一分公司后与澄海建总珠海公司签��《协议书》，并将签订协议书的日期倒签至2008年10月13日。该协议书约定，乙方（十一分公司）带资承建宁雅苑商住楼工程1#楼面积约15000平方米；甲方（澄海建总珠海公司）负责办理该工程的前期手续，达到开工条件；双方共同委托代理商销售房屋，房屋建到8层拿到预售证时，销售房屋所得资金归乙方，直到12层封顶，付至工程造价90%；售楼收入先支付施工队垫资工程款直到至付清：甲方不能支付给乙方工程款则以本房产每平方3200元价值给乙方销售所得抵工程款。之后，以澄海建总珠海公司为发包人，珠建公司为承包人，双方签订《广东省建设工程施工合同》，约定由珠建公司承包宁雅苑1#商住楼，施工期限从2008年10月30日至2009年8月10日。之后由十一分公司带资承宁雅苑1#商住楼。2009年7月至10月间十一分公司完成了基坑支护施工和框架封顶施工。在完成框架封顶施工后，珠建公司、十一分公司未再继续组织施工。2009年10月28日，恒业公司、澄海建总珠海公司负责人郑康龙与黄和泽签订《付款协议书》，约定发展商已提前支付工程进度款给分包商珠建公司（黄和泽），明细如下……共12套房屋，总价3533132元。同日，三方还签订一份《付款协议书》，约定发展商已提前支付工程进度款给分包商珠建公司（黄和泽），明细如下……共13套房屋，总价3562792元。恒业公司在两份《付款协议书》上加盖印章，郑康龙和黄和泽在协议书上签名。同年10月27日，三方在上述25套房屋的汇总表上签章确认。次日，澄海建总珠海公司出具一份《联系函》，称经核实项目人黄和泽已收到澄海建总珠海公司斗门区白蕉镇宁雅苑1#商住楼项目抵顶工程款房共25套。此外，恒业公司、澄海建总珠海分公司另以19套房屋抵顶欠付珠建公司、黄和泽的工程款。上述合计用以抵债房屋为44套。黄和泽将抵债的房屋先后出售给他人，其中出售给吴亚丽多套房屋。2009年8月11日，黄和泽出具收款收据，载明收到吴亚丽购买宁雅苑5幢1001房款355252.8元。该收款收据上除有黄和泽本人的签名和盖指纹外，还盖上十一分公司的印章。之后，吴亚丽将该5幢1001房屋出售给郭培杰。同年10月31日，郭培杰委托朋友叶辉鸿以银行转账方式向吴亚丽支付购房款11万元，余下购房款115000元由郭培杰以现金方式支付给吴亚丽。2009年11月10日，郭培杰与恒业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：郭培杰向恒业公司购买位于珠海市斗门区白蕉城东永福二路21号宁雅苑5幢1001房，郭培杰以一次性付款的方式向恒业公司付清房款；恒业公司于2010年5月31日前将验收合格的房屋交付郭培杰使用，逾期按日向郭培杰支付已付房价款��分之二的违约金；郭培杰交付房屋后365日内向产权登记机关申请确权。合同附件三第七条约定，该房款抵珠建公司宁雅苑1#商住楼工程款。之后，由于恒业公司没有按照合同约定的期限将房屋交付郭培杰使用和办理房屋过户登记手续，郭培杰遂提起诉讼并向原审法院申请财产保全。另查明：2009年11月，周四海向吴亚丽购买了宁雅苑5幢301、304房屋。同年11月24日，周四海与恒业公司签订《商品房买卖合同》，约定郭培杰向恒业公司购买位于珠海市斗门区白蕉城东永福二路21号宁雅苑5幢301、304房屋，价款共555736元。合同还约定了房屋的交付时间和违约责任等。由于恒业公司没有按照合同约定履行义务，周四海于2013年5月向原审法院提起诉讼，请求确认双方签订的合同合法有效；恒业公司为郭培杰办理房屋产权证；恒业公司向郭培杰支付逾期交房违约金。在审理��程中，双方经原审法院主持调解自愿达成如下协议：一、确认双方签订的合同有效；二、恒业公司于签收调解书之日起一个月内协助郭培杰办理房屋的房地产权证；三、郭培杰放弃要求恒业公司支付逾期交房违约金的请求。之后，双方按照调解书内容履行了义务。2015年周四海又将上述的房产转让给他人，并办理了房产的过户登记手续。2012年6月20日，涉案房屋工程取得了工程竣工验收备案手续，但涉案房屋恒业公司至今未交付给郭培杰使用。在本案审理中，郭培杰与恒业公司均表示对2014年11月珠海市香洲区人民法院作出（2011）香民二初字第311号民事判决书查明的事实没有异议。郭培杰在原审中的诉讼请求为：1、确认郭培杰、恒业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、恒业公司为郭培杰办理宁雅苑5栋1001房的房产证；3、恒业公司支付逾期交房违约金73080元（以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至2014年11月12日止，之后计至实际交房之日止）；原审法院认为，综合当事人的诉辩意见，归纳本案主要的争议焦点为：一、郭培杰、恒业公司签订《商品房买卖合同》的效力；二、恒业公司应否协助郭培杰办理涉案房屋的过户登记手续；三、恒业公司应否向郭培杰支付逾期交房违约金。一、关于郭培杰、恒业公司签订《商品房买卖合同》的效力。郭培杰、恒业公司于2009年11月10日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，原审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。郭培杰主张双方签订的合同有效，原审法院予以支持。二、关于恒业公司应否向郭培杰支付逾期交房违约金。经查明，涉案房屋是恒业公司、澄海建总珠海公司用以抵扣欠付珠海公司和黄和泽工程款的。黄和泽将涉案房屋出售给吴亚丽，吴亚丽又将涉案房屋转让给郭培杰。恒业公司是涉案房屋工程的开发商，其与澄海建总珠海公司是合作关系，涉案工程的房屋对外销售、办证均由恒业公司办理。郭培杰在吴亚丽的协助下与恒业公司签订了《商品房买卖合同》，且合同附件明确约定，涉案房屋是抵珠建公司宁雅苑1#商住楼工程款。由此证明恒业公司是清楚涉案房屋是以抵债方式转让，并且经珠建公司认可恒业公司与郭培杰签订合同的。因此恒业公司应当按照合同约定的期限交付房屋给郭培杰使用，但恒业公司没有按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，恒业公司应当向郭培杰支付逾期交房违约金。合同约定恒业公司于2010年5月31日前将验收合格的房屋交付郭培杰使用，逾期按日向郭培杰支付已付房价款万分之二的违约金。因此郭培杰主张恒业公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。经原审法院核算，恒业公司向郭培杰支付逾期交房违约金应以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至原审法院确定清还之日止。三、恒业公司应否协助郭培杰办理涉案房屋的过户登记手续。根据珠海市香洲区人民法院（2011）香民二初字第311号民事判决书查明的事实，恒业公司、澄海建总珠海公司以44套房屋（包括涉案的房屋）抵扣欠付分包商珠建公司（黄和泽）的工程款，且郭培杰、恒业公司对该民事判决书查明的事实没有异议。另根据原审��院查明的事实，黄和泽将抵债的房屋先后出售给他人，其中将涉案的房屋出售给吴亚丽并收取了吴亚丽的购房款。之后吴亚丽又将涉案的房屋转让给郭培杰。郭培杰在吴亚丽的协助下与恒业公司签订了《商品房买卖合同》，且合同附件明确约定，涉案房屋是抵扣珠建公司宁雅苑1#商住楼工程款。由此证明恒业公司是清楚涉案房屋是以抵债方式转让，并且经珠建公司认可后恒业公司与郭培杰签订合同的。郭培杰主张恒业公司协助郭培杰办理涉案房屋的产权过户登记手续，理由成立，原审法院予以支持。恒业公司抗辩珠建公司并没有确定涉案的房屋给郭培杰，因此其不承担涉案房屋没有办证的责任，但没有提供证据佐证，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一��，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认郭培杰与恒业公司于2009年11月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、恒业公司于判决生效之日起十日内向郭培杰支付逾期交房违约金（以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至原审法院确定清还之日止）；三、恒业公司于判决生效之日起二十日内协助郭培杰办理位于珠海市斗门区白蕉城东永福二路21号宁雅苑5幢1001房屋的产权过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5974元，保全费2270元，合计8244元，由珠海市斗门区恒业房产开发公司负担。上诉人恒业公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销原审判决；2、驳回郭培杰的诉讼请求。上诉事实与理由：1、原审判决错误认定《商品房买卖合同》是“经珠建公司认可被告与原告签订合同的”。珠建公司根本就不认可黄和泽处理抵债房屋，更谈不上认可郭培杰和恒业公司签订合同了。2、原审判决适用法律错误。我方认可商品房买卖合同成立，但郭培杰并未支付购房款，因此郭培杰无权要求我方履行合同义务，原审判决要求恒业公司承担交付房屋、支付违约金、协助办理过户手续，均没有法律依据。请二审法院依法改判。被上诉人郭培杰在二审中答辩称：1、原审法院认定商品房买卖合同有效是正确的，上诉人恒业公司提出珠建公司不认可双方签订合同的意思表示是错误的理由，我方认为该认定对本案合同效力及合同真实性认定并没有关联，我方认为上诉人恒业公司与郭培杰之间就涉案房屋签订了��规的商品房买卖合同，并加盖公司公章确认，在合同中也对该房屋是抵扣工程款进行了手写的备注，因此该合同合法有效，应予以履行。2、涉案房屋房款支付相关事实原审判决已进行了查明，我方在此不再累述。恳请二审法院驳回上诉人恒业公司的上诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院生效（2015）珠中法民三终字第207号民事判决认定，斗门恒业公司、澄海建总珠海公司以44套房屋（包括涉案房屋）抵顶欠付珠建公司、十一分公司工程款。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合恒业公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：一、珠建公司是否认可黄和泽抵债行为是否影响郭培杰与恒业公司签订《商品房买卖合同》效力；二、郭培杰是否��约支付购房款及是否有权要求恒业公司履行协助过户手续及支付违约金。一、珠建公司是否认可黄和泽抵债行为是否影响郭培杰与恒业公司签订《商品房买卖合同》效力。根据查明事实显示，涉案房屋由黄和泽出售给吴亚丽，然后由吴亚丽出卖给郭培杰。虽然珠建公司对于部分房屋抵扣工程款事实不予认可，但本院生效判决已经确认恒业公司、澄海建总珠海公司以44套房屋（包括涉案房屋）抵顶欠付珠建公司、珠建十一分公司工程款。黄和泽为珠建十一分公司前负责人，涉案房屋施工事宜均由黄和泽负责，作为购买涉案房屋前手吴亚丽有理由相信黄和泽可以出售涉案房屋，因此吴亚丽再将涉案房屋转让给郭培杰并无不当。至于珠建公司是否认可黄和泽处置房屋行为属于其二者之间关系，并不影响郭培杰与恒业公司签订《商品房买卖合同》之效力。恒业公司与郭培杰签订《商品房买卖合同》时，明确约定了涉案房屋房款用于抵顶珠建公司工程款，可见恒业公司缔约时已经知道涉案房屋房款用于支付欠付工程款，现又以珠建公司不认可该份合同为由否定《商品房买卖合同》效力，明显理据不足，本院不予支持，原审法院对《商品房买卖合同》效力认定正确，本院予以维持。二、郭培杰是否依约支付购房款及是否有权要求恒业公司履行协助过户手续及支付违约金。涉案房屋由黄和泽出售给吴亚丽，黄和泽向吴亚丽出具涉案房屋房款收据，显示吴亚丽完成涉案房屋付款义务。其后，吴亚丽将涉案房屋出售给郭培杰，郭培杰以委托他人部分转账和现金方式支付购房款，对此吴亚丽出具笔录印证付款事实，据此本院认定郭培杰购买涉案房屋并且完成付款义务，恒业公司上诉认为郭培杰并未支付购房款，理据不足，本院不予采纳。郭培杰与恒业公司双方签订《商品房买卖合同》，郭培杰依约履行了付款义务，现涉案房屋已经取得工程竣工验收备案手续，恒业公司应当履行协助郭培杰办理涉案房屋产权过户手续。根据合同约定，恒业公司应当在2010年5月31日将符合合同约定房屋交付给郭培杰，现恒业公司并未依约履行交付房屋义务，应当按照《商品房买卖合同》约定，向郭培杰支付日万分之二的逾期交房违约金。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人恒业公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币5974元，由珠海市斗门区恒业房产开发公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　庹　佳代理审判员　　王　芳二〇一五年八月十七日书　记　员　　程　敏王莉来自：