（2015）金义民初字第835号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-10-12
案件名称
白雪艳与浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白雪艳,浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司,浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第835号原告：白雪艳，经商。委托代理人：楼群英。被告：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司。法定代表人：周中大。被告：浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司。法定代表人：周中大。两被告共同委托代理人：罗渭。两被告共同委托代理人：王嘉骏。原告白雪艳为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司（以下简称中厦房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年3月27日向本院起诉。同日本院受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告白雪艳的委托代理人楼群英，两被告的共同委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告双方均提出鉴定申请，后分别撤回鉴定申请。本案现已审理终结。原告白雪艳起诉称，2011年3月5日，原告与被告协商预约购房事宜，被告向原告出示了房屋设计图纸介绍了相关事项后，原告与被告达成预约购房协议。双方约定由原告向被告预约购买被告开发的中厦国际广场（又称兴中大厦）B座9楼7号房屋，并约定房屋产权登记面积不少于105平方米，电梯为一梯两户，具体条款及其他事宜待正式签订买卖合同时再行协商。原告支付了预约款人民币60万元后，被告中盛公司于2011年3月18日出具了预约款收据。被告取得房屋预售许可证后，原告与其他购房户发现面积严重缩水，原告预购的房屋面积竟然不到90平方米，而户型、房屋结构、电梯及其他设施也都与约定不符。另外，原告更了解到，原告预约的房屋被告竟已擅自用于抵交政府的土地出让金，被告根本已经丧失完整的产权。之后，原告就房屋权属、面积、户型、房屋结构、价格、附属设施等房屋买卖的重要内容多次与被告协商，但因被告的原因终未达成一致协议。原告认为，预约合同成立后，被告擅自将原告预约的房屋抵交给义乌市政府，丧失了完整产权，且房屋面积、结构等也与约定不符，导致双方买卖合同无法达成一致而无法签订正式合同，被告已经根本违约。为此，原告诉请：一、解除原、被告之间的预约购房协议；二、判令被告返还原告预约款600000元，并支付利息153125元（利息从2011年3月5日起按银行同期贷款利率暂算至2015年4月18日），利息付至实际履行之日止。被告中盛房地产公司、中厦房地产公司共同答辩称，原告向两被告拟购买涉案楼盘B座907室房屋并支付给了被告人民币60万元的内容，被告没有意见。2011年3月18日双方签订过预约协议书，预约协议书第4、5条约定：户型、面积大小、规划等事项以政府的批文为准，涉案的当事人之间不作特别的约定。当时被告方在接受预约业务时，负责销售的员工有十多个，当时是无纸化办公，专门的电话有4台，所以条文存在不一样的情况。被告已于2014年1月21日以中盛房地产公司的名义取得涉案楼盘的预售许可证。而有些单据里有中盛房地产公司和中厦房地产公司，有些只有中盛房地产公司是因为两被告为了更有可能取得涉案楼盘的中标权，分别以两被告的名义参加了投标，最终中标以后两被告又决定以中盛房地产公司的名义进行开发建设，所以原告起诉中盛房地产公司或是中厦房地产公司，主体资格都是适格的。被告认为解除合同的条件没有成就，但若原告坚持要求解除合同，两被告认为违约责任应由原告来承担，理由为预约购房协议书中的第4、5条。原告白雪艳为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，收款收据（原件）一份，证明原、被告之间预约购房协议以及原告缴纳预约款的事实。证据2，被告中盛房地产公司与义乌市国土资源局签订的补充协议、承诺书、抵交出让金房屋清单（复印件）各一份，证明被告未交清土地出让金以及用原告预约的房产抵交土地出让金的事实。经原告申请，本院调取（2014）金义行初字第132号原告喻健、李红兴与被告义乌市人民政府、第三人浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司土地行政登记一案中被告义乌市人民政府提供的补充协议、承诺书、抵交出让金房屋清单各一份，原告认可其提供的证据2与此一致。被告中盛房地产公司、中厦房地产公司的质证意见：证据1，证据三性均无异议，本案发票载明房屋是B座907室。证据2，对补充协议、承诺书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。被告已经取得涉案楼盘的国有土地使用权证，后又经过行政许可取得了涉案楼盘的预售许可，至于土地出让金有否交清，不影响本案预约合同纠纷的审理；其次，行政案件的原告分别要求撤销涉案楼盘的土地使用权证和商品房预售许可证，法院都已经作出判决，判决驳回行政案件原告的诉讼请求，为此，义乌市国土资源局给被告颁发土地使用权证和建设局颁发预售许可证的具体行政行为，其中撤销预售许可证的行政案件已经过二审审理，二审也是维持一审的判决，已经生效。由于抵交出让金房屋清单是复印件，看不清楚，在行政案件中，被告作为行政案件的第三人，也向行政审判庭提交了抵交房屋的清单，对我方自己提交的清单三性没有意见。至于为何会出现两份不同的抵交清单，首先由义乌市国土资源局单方面列了一份清单后交给我方核实，我方发现其中有些房号确实已经接受了购房户的预约款，我方积极跟国土局沟通，用相同楼层、相同的面积进行调换，双方同意后，又经国土局列出了新的一份清单，本案原告的预约房没有在抵交清单的范围内。被告中盛房地产公司、中厦房地产公司未向本院提供证据。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1，被告对证据三性无异议，本院确认其证明力；证据2，被告对补充协议、承诺书的真实性无异议，本院对真实性予以认定；抵交出让金房屋清单由行政机关在行政案件中作为证据向本院提供，被告虽抗辩有另外一份清单，但未提供依据，故本院确认其证明力。根据上述已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年3月18日，原告白雪艳向两被告预约购买被告开发的中厦国际广场房屋，原告支付预约款600000元，被告中盛房地产公司出具收款收据一份。收款收据中载明款项为预约款，房号为B座907号，付款户名为白雪艳。2015年4月1日，两被告收到原告白雪艳的起诉状副本。另，涉案房屋已由被告向义乌市国土资源局用于抵交土地出让金。本院认为，原告白雪艳向两被告预约购买被告开发的中厦国际广场房屋的事实，两被告无异议，原告向被告中盛房地产公司支付预约款项600000元，被告中盛房地产公司出具了收款收据予以确认的事实，证据充分，但双方仅对购房人员姓名、房号、预约款金额、预约款交纳日期作了约定，具体的房屋面积、单价、付款方式、违约责任等未予明确，故本案原告与两被告之间成立的系商品房预约合同关系。在双方无法对其余合同主要条款内容达成一致意见的情况下，原告白雪艳有权要求解除双方的商品房预约合同，故本院确认双方的商品房预约合同于两被告收到诉状副本之日即2015年4月1日解除。关于合同解除的原因，根据义乌市人民政府在行政案件中提供的抵交出让金房屋清单，涉案房屋已在抵交清单范围之内，故被告将原告预约标的物抵交土地出让金的行为，使得预约标的物存在权利瑕疵，应认定被告违约导致合同解除。原告有权要求被告返还预约款并赔偿利息损失。利息损失从交款之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止。但原告主张从2011年3月5日起计算利息损失依据不足，本院不予支持。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告白雪艳与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司在2011年3月18日所订立的商品房预约合同于2015年4月1日解除。二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告白雪艳预约款人民币600000元并赔偿利息损失（从2011年3月18日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。三、驳回原告白雪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元（已减半），由原告白雪艳负担10元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司负担5656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币11332元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）审 判 员 骆巧梅二〇一五年八月十七日代书记员 张品晶【附注】（2015）金义民初字第835号民事判决书适用法律条文具体内容1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”