（2015）山民二初字第00173号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-09-23
案件名称
焦作市迎宾物业管理有限公司与王雅琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
焦作市迎宾物业管理有限公司,王雅琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）山民二初字第00173号原告焦作市迎宾物业管理有限公司。住所地：焦作市山阳区。法定代表人苗永丰，总经理。被告王雅琼，女，汉族，36岁。委托代理人秦晶，男，汉族，36岁，系被告丈夫。原告焦作市迎宾物业管理有限公司（以下简称迎宾物业公司）与被告王雅琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日作出受理决定。于2015年4月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告迎宾物业公司的法定代表人苗永丰、被告王雅琼及其委托代理人秦晶到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称，2011年9月根据国家物业管理条例，原告迎宾物业公司和恒基花园的开发公司恒基置业公司签订物业服务合同，开始对恒基花园做物业服务，之后让价格事务所做了物业费标准价格测算报告。原告作为服务行业，为了不伤害被告的尊严，能让被告感动，对被告提出的各种各样不交物业费的理由，很多不是物业应该解决的问题，原告也做了大量的协调工作。但很长时间以来，原告靠高息借贷经营，不得已才起诉被告。现起诉要求：⒈被告承担物业费2674元，融资费870元；⒉被告承担电梯维修费用360元、滞纳金130元；⒊被告承担交通及其他费用320元及本案诉讼费。被告辩称，其在收房时与原告签订了物业管理协议，并向原告支付了2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业服务费。物业管理协议未明确约定协议期限，2013年4月之后，原被告未续签物业管理协议，双方不存在协议关系，故被告没有再向原告缴纳物业费的义务。2012年4月至2013年3月期间，市发改委并没有核准原告的收费标准，原告按每月每平方米1元收取物业费没有依据，属违规收费。2013年4月19日市发改委下发的《焦作市发展和改革委员会关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》（焦发改价格{2013}177号）文件中，核准了原告物业服务定价试行一年，原告收取2014年4月18日以后的物业服务费属违规收费。根据《河南省物业管理条例》中第二十一条之规定，“物业的共用部位，共用设施设备法定保修期满后的维修，更新，改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。”小区电梯运行未超过2年，未过法定保修期，所以原告要求支付电梯维修费缺乏事实根据，与事实不符。原告要求被告支付融资费无事实依据。根据2007年8月26日国务院最新修订的《物业管理条例》中第四十一条“物业服务收费应当遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，原告所提供服务质量与收费相差甚远，达不到合同约定的标准。综上所述，原被告未续签物业管理协议的情况下，没有向原告交纳物业费的义务。故请求法院驳回原告不合理的诉讼请求，诉讼费用亦应由原告自负。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告诉讼请求的依据。原告提交的证据材料为：1.物业管理委托服务合同、物业管理协议各1份，证明原告进驻恒基花园小区进行物业管理服务是有依据的；2.成本认证报告的目录、报告4页、明细表2页，证明依据收费标准，原告全面履行了自己的义务；3.物业费催缴告知书照片打印件1份，证明原告向被告催缴物业费。被告质证认为，证据1真实性无异议，但对物业管理委托服务合同签订的程序有异议，根据《物业管理条例》第24条规定，应当以招投标方式选聘具有资质的物业服务企业进行物业服务，但从该合同中看不出符合这项规定；且原告是在2011年9月5日成立的，但该合同是在8月20日签订的，签合同时原告无资质；物业管理协议是被告签的，当时开发商强制要求的，否则不给钥匙；证据2有异议，价格事务所是否具备资质无法得知，该报告是否具备法律效力有异议，这个应是一个参考标准，具体价格应该由发改委定，原告未按照认证报告的项目履行职责，同时也未该认证报告收费标准收费；证据3有异议，被告没有见过该告知书。对原告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1、证据2真实性予以确认；证据3原告未能提供原件且被告提出异议，不予确认。被告提交的证据材料为：1.物业管理协议1份，证明原被告仅签订了一年的服务协议并按照协议交纳了一年的物业费，协议未明确期限，被告认为协议期限为一年，到期后未续签，故没有交纳物业费的义务；2.收款收据1张，证明原告缴纳了一年的物业费；3.焦作市发改委关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复”网络下载打印件1页，证明批复中的标准是在2013年4月19日作出的，是关于该小区前期的物业服务费标准，自2013年4月19日就不应当以批复中的标准向业主收取物业费，被告向原告交纳物业费时，原告没有进行收费核定；4.市房管中心关于原告资质的答复打印件1份，证明原告成立的日期；5.中物协【2004】1号文件1份，证明最低级别三级资质的物业公司的服务标准，原告连此标准也未达；6.发改价检【2004】1428号通知1份，证明物业公司的收费标准应由发改委核定，应有收费许可，否则属于违规收费；7.照片2张，证明小区各种车辆乱停乱放；8.光盘1张，证明原告管理混乱，灯是坏的，无门岗。原告质证认为，证据1真实性无异议，根据协议规定每年都要交物业费；证据2无异议；证据3无异议，原告也是按照该批复执行的；证据4无异议；证据5无异议；证据6无异议；证据7无异议；证据8无异议。对被告所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据8真实性予以确认，证据指向将结合案情综合认定。经庭审质证，依据有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月20日，焦作恒基置业有限公司作为委托方（甲方）、原告迎宾物业公司作为受托方（乙方），双方签订了物业管理委托服务合同，甲方将焦作市恒基花园小区委托乙方实行物业管理，并约定了委托管理服务事项、物业管理服务质量标准和费用等，其中物业管理服务质量标准为房屋外观完好整洁，屋面及房屋渗漏30日修复，道路、室内外排水每半年清理一次，公共场地每天清扫，楼道卫生每天清扫、保洁一次，定期组织实施化粪池清掏，室内外停车场24小时看管，实行24小时值班制度，轮流值守；物业管理服务费为住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月按一元/平方米向乙方缴纳。被告王雅琼系恒基花园小区业主、居住于该小区高层商住楼7层8号，建筑面积88.12平方米。2012年4月19日，原被告分别作为甲乙方签订了物业管理协议，双方约定：乙方同意由甲方负责恒基花园的物业管理；甲方负责恒基花园公共场所的卫生清扫以及垃圾的清运，室外下水系统的畅通，公共部分消防及附属设备设施的运行管理，小区内机动和非机动车辆的统一管理；乙方应服从甲方的物业管理，物业费每月每平方收费标准暂定为居住用房一元，按乙方房产建筑面积进行计算。乙方在领取房屋钥匙时预交壹年的物业费。乙方向甲方交纳物业费自2011年10月10日开始计算，以后，每年10月10日前缴纳清物业费。焦作市源平价格事务所有限公司接受原告迎宾物业公司委托，对恒基花园小区的物业服务成本进行认证，于2012年7月19日作出认证报告，认为不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务定价成本为0.60元/平方米/月；含电梯及二次供水服务平均单位面积物业服务定价成本为0.91元/平方米/月。焦作市发改委于2013年4月19日作出的《关于恒基花园小区前期物业服务收费标准的批复》载明，恒基花园小区前期物业服务费标准为：多层住宅物业费最高不超过0.4元/平方米/月；高层住宅物业费最高不超过1.00元/平方米/月。具体收费标准由迎宾物业公司与业主在前期物业管理服务合同中约定。原告进驻恒基花园小区后，未能按照其在合同中约定的质量标准进行物业管理服务，电梯口、公共空间墙壁张贴和手写有各种小广告，步梯间堆放杂物且充斥纸屑、塑料袋，原告均未予清理，2013年上半年曾发生因小区门口堆放垃圾导致无法通行的现象；电动车、自行车、三轮车等各种车辆在小区楼道口随意停放，原告未能有效维持车辆停放秩序；所设门岗兼营零售日杂商品，曾一度未设门岗，原告未实行24小时值班、轮流值守；还存在小区一楼大厅吊顶、灯、监控及电梯发生故障后，未及时维修；小区路面出现裂缝未及时修整等种种问题。被告在该小区的高层住宅房屋面积88.12平方米，其向原告交纳了2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业费，2011年10月10日至2012年3月31日期间的物业费未交纳。因原告提供的物业管理服务未达到满意程度，被告自2013年4月1日起拒绝再向其交纳物业管理费。本院认为，原被告间的物业服务合同关系依法成立，对当事人具有约束力。原告作为物业管理人，履行了物业管理活动；被告作为业主，应当按照约定支付物业管理费。被告不履行合同义务，应当承担违约责任。故原告起诉要求被告支付物业管理费，理由充分，应予支持。原告要求被告支付融资费、公共设施维修费用及滞纳金、交通费等，证据不足，不予支持。被告辩解称原被告不存在物业管理协议，原告提供物业标准不达标且违规乱收费，故不交纳物业管理费，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告王雅琼应于本判决生效之日起五日内支付原告焦作市迎宾物业管理有限公司物业管理费2203元；二、驳回原告焦作市迎宾物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王雅琼承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 樊媛媛代审 判员 曹君萍人民陪审员 姜红艳二〇一五年八月十七日书 记 员 刘晓捷 关注微信公众号“”