（2015）攀西民初字第766号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-28
案件名称
原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司诉被告卢柏宇物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
攀枝花市西区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司,卢柏宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀西民初字第766号原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人李雪松，该公司经理。委托代理人胡勇，男，1976年6月18日出生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市（特别授权）。被告卢柏宇，男，1982年1月11日出生，汉族。住四川省攀枝花市。原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）诉被告卢柏宇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由审判员张度波适用简易程序于2015年7月15日、7月21日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的委托代理人胡勇、被告卢柏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福万佳公司诉称，2009年7月2日原、被告签订了《前期物业服务合同》，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2011年1月起，被告就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经原告多次催收，被告至今仍拒绝支付，故起诉要求判令被告向原告一次性支付物业管理费2498元（2011年1月至2015年1月）、生活垃圾清运费114元（2013年7月至2015年1月）、公共能耗电费13.3元（2014年7月至2015年1月）、违约金5619.93元，合计8425.23元，并承担本案诉讼费。被告卢柏宇辩称，1、我不认识原告，也没有和原告签订合同，我签订的前期物业服务合同上的资质编号与原告提供的资质编号是不一样的，2009年与开发商签订了前期合同，资质号是033，法人是罗惊鸿，在我签订的合同期内，所有费用是交纳清了的；2、我和开发商签订的前期物业服务合同与本案原告提供的前期物业服务合同不一样；3、我作为业主没有得到任何服务，门卫不尽职导致外面的人可以随便进出，打扫卫生的和做绿化的不尽职，敷衍了事，小区的车辆乱停乱放。小区门禁系统和监控没有使用，才居住了两年，房子周围到处挖洞，包括墙上都是洞，打的稀烂。有些人设置路障、铁杆影响出行，我回家还要交停车费，在小区道路上拉铁链，小区很多商户和住户私自占用公共绿化带，4号楼下水堵塞，无人管理。我从2011年开始没交费了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月14日卢柏宇（买受人）与攀枝花市俊昆房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》第二十条“前期物业服务，（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，资质证号：033。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.50元／月.平方米（建筑面积）。”2009年2月10日原告福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在原告福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年7月2日原、被告签订《前期物业服务合同》。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：卢柏宇，建筑面积：101.95平方米，座落位置：4幢2单元102号；乙方：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，资质等级：三级。资质证书编号：053。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月．平方米，高层：0.7元／月．平方米，商业：1元／月．平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”《前期物业服务合同》签订后两份原件均在原告处。被告卢柏宇已支付了2010年12月31日前的物业管理费等各项费用。2010年8月26日的缴费票据注明的是“攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司蓝湖国际新城项目专用收据”，该票据记载被告卢柏宇2010年的物业相关费用。从2011年1月起被告卢柏宇未支付在这之后的相关费用。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、发票等证据在案证实。本院认为，2009年7月2日原、被告签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，真实有效，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。依照前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是原告福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。被告卢柏宇作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告卢柏宇提出原告提供的服务不好等问题，其可以通过合法方式向相关责任人主张权利，原告福万佳公司进行的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业费的理由。被告卢柏宇并未提供证据证明已全部履行支付物业费的义务，其应当承担举证不利的法律后果。被告卢柏宇从2011年1月起一直未按约交纳物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。原、被告在前期物业服务合同中约定物业公共服务费按每平方米每月0.5元交纳，原告福万佳公司要求被告卢柏宇按其房屋建筑面积101.95平方米支付2011年1月至2015年1月的物业管理费2497.78元，本院予以支持。原、被告在合同中约定生活垃圾处理费按每户每月6元收取，原告福万佳公司要求被告卢柏宇支付2013年7月至2015年1月的生活垃圾清运费114元，本院予以支持。原、被告在前期物业服务合同中对共用设施、设备能耗以及相关维修费进行分摊进行了约定，原告福万佳公司提供的相关票据证明其已交纳了相关费用，其要求被告卢柏宇支付2014年7月至2015年1月公共能耗电费13.3元，并未违反约定，被告卢柏宇也未提供足以反驳的相反证据，故对于其请求本院予以支持。原告福万佳公司要求被告卢柏宇支付违约金5619.93元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定违约金为312.21元。被告提出的没有和原告签订合同，我签订的前期物业服务合同上的资质编号与原告提供的资质编号是不一样的辩解理由，因没有提供证据证明《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中的攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司是两家不同的公司，且不符合本案事实，本院不予采纳。被告提出的原告提供的物业服务不好的各种理由及被告和开发商签订的前期物业服务合同与本案原告提供的前期物业服务合同不一样的辩解理由，因没有提供证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卢柏宇在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业管理费2497.78元、生活垃圾清运费114元、公告能耗电费13.3元、违约金312.21元，合计2937.29元；二、驳回原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取为25元，由被告卢柏宇承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 张度波二〇一五年八月十七日书记员 庞 荣 来源：百度搜索“”