（2015）青民三（民）初字第2015号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-11-03
案件名称
惠正清与上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《商品房销售管理办法》：第二十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第2015号原告惠正清，男，汉族。委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。原告惠正清诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年7月9日公开开庭进行审理，原告委托代理人赵易凡到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告惠正清诉称，2014年1月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，原告以人民币1，436，126元的价格向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》343号802室房屋。合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，但因为被告的原因导致于2014年8月7日才交房，且原告购买的房屋实测面积与暂测面积相差0.07平方米。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付逾期交房违约金16，371.80元（以1，436，126元为本金，按约定违约金每日万分之三自2014年7月1日计算至2014年8月7日，共计38天）；2、判令被告归还房屋面积差价1，259.70元；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海正泽房地产有限公司未作答辩。经开庭审理查明，2014年1月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定，原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄《合生御廷园》343号802室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为79.80平方米，其中套内建筑面积为64.49平方米、公用分摊建筑面积为15.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17，996.57元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，436，126元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同。原告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入户通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第二条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致，按下列约定处理：1、按本合同第五条之约定，根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、合同第五条中所述每平方米建筑面积单价为房屋合同总房价款除以房屋预测套内建筑面积、公用分摊面积和地下附属面积的总和所得之单价；3、被告按本合同第五条退还原告房价款时，退还的房价款均为原告已实际支付的款项，被告无需承担该等款项的利息或因原告支付该等款项而引起的其他任何费用；4、若本合同项下之该房屋按套计价，则双方同意，上述每平方米建筑面积单价仅作为双方最终结算房价款时，核定实测面积与暂测面积误差之依据；5、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的房屋转让总价格不变；6、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，双方同意当误差为3%以内（不包括3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；7、经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，被告同意当误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过3%以上部分的房价款；被告同意当误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除合同；若原告选择不解除本合同的，被告同意无息退还原告因该误差而多收的房价款。原告行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同签订后，原告于2014年5月23日支付购房款536，126元，2014年5月23日支付购房款5万元，2014年6月4日支付购房款85万元。2014年8月4日，被告向原告发出交楼通知书。2014年8月7日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为79.73平方米，房屋总房价款为1，436，126元。另查明，原告所购房屋的实测独用面积为64.49平方米、共用面积为15.24平方米、建筑面积为79.73平方米。以上事实，由原告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、交楼通知书、房屋确认书、房屋分套建筑面积计算成果表（实测）等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示，逾期交房的责任在于被告，被告应承担相应的违约责任。系争房屋现实测建筑面积比暂测建筑面积减少，房屋确认书中也没有区分套内面积、分摊面积，对于房屋价款，要求按照预售合同第五条约定，按房屋每平方米建筑面积单价多退少补。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务，根据预售合同约定，被告应于2014年6月30日前向原告交付符合交付条件的房屋，但被告于2014年8月4日才具备交付条件，故被告逾期交房的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。关于面积补差款，根据预售合同第五条的约定表明法律、法规、规章有规定的，适用该规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的相关条款规定面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房价款。预售合同第五条第一款也约定了多退少补的原则，第二款约定了误差比绝对值超过3%（包含3%）的房价款计算方法。合同补充条款一第二条作为合同第五条的补充，首先约定根据房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，在此条款约束下，之后的条款进一步明确了公用分摊面积、套内面积的增减对房价款的影响，但仍未否定根据房屋建筑面积计算房款多退少补的效力。现原告所购房屋的实测建筑面积少于预售合同中的暂估面积，被告应按合同中约定的每平方米建筑面积单价退还房屋实测建筑面积少于预售合同约定的建筑面积部分的房款。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告惠正清逾期交房违约金人民币16，371.80元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告惠正清房屋面积差价人民币1，259.70元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币240.80元，减半收取计人民币120.40元，由被告上海正泽房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙佑正二〇一五年八月十七日书记员 姜 瑞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”