（2015）泸民终字第385号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-12-24
案件名称
陈聪与刘红租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈聪,刘红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第385号上诉人（原审原告）陈聪，女，汉族，1987年2月出生，住四川省泸州市。委托代理人王俊，四川理光律师事��所律师。被上诉人（原审被告）刘红，男，汉族，1969年12月出生，住四川省泸州市。委托代理人刘琦，男，汉族，1969年9月出生，住四川省泸州市，系刘红的胞弟。上诉人陈聪因与被上诉人刘红租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈聪的委托代理人王俊，被上诉人刘红的委托代理人刘琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，四川省泸州市江阳区龙透关路29号16号楼3层1号房屋属陈聪所有。2010年3月15日，陈聪和刘红签订《房屋租赁协议》，刘红承租陈聪的上述房屋用于经营，租赁期间自2010年5月1日起至2030年4月31日止，租赁费每平方12元，自2012年5月1日起每两年递增15%，合同另约定：“3、交纳房租方式为每季度（三个月）交纳一次，乙方（刘红）须在每季度前5日主动向甲方（陈聪）交纳本季度房租，如逾期不交，视为违约，甲方有权无条件收回房屋。……8、甲乙双方在租赁该房屋期间，任何一方不得违约，如单方违约，必须赔偿对方违约金20万元。9、甲方向乙方收取租赁房屋期间的保证金1万元。该保证金在房屋租赁期满后乙方保证板玻和门窗完好无损、未违反合同时，不计息全额退还保证金本金。……11、在房屋租赁期间，甲方不能将房屋出租出售。”合同签订后，刘红在交纳租金时多次出现迟延交付现象，2010年8月5日付款，迟延9天、2010年11月2日付款，迟延6天、2011年8月1日付款，迟延5天、2011年11月8日付款，迟延12天、2012年2月2日付款，迟延6天、2012年5月5日付款，迟延9天、2012年12月19日付款，迟延145天、2013年2月1日付款，迟延5天、2013年5月3日付款，迟延7天、2013年8月1日付款，迟延5天、2013年11月1日付款，迟延5天、2014年8月1日付款，迟延5天、2014年12月5日付款，迟延39天。庭审查明，刘红已于2014年12月5日给付陈聪主张的欠付租金28865.84元。原判认为，本案的争议焦点之一是租赁合同是否应当解除，具体而言，是出租人接受了承租人迟延交纳的租金后能否再行使合同解除权。陈聪与刘红在《房屋租赁协议》中约定了刘红一方如逾期不交纳租金则陈聪可以解除合同的内容：“交纳房租方式为每季度（三个月）交纳一次，乙方须在每季度前5日主动向甲方交纳本季度房租，如逾期不交，视为违约，甲方有权无条件收回房屋。……”据法院查明的事实，从2010年起，刘红存在多次迟延交纳租金的违约行为，但在该合同解除条件多次已成就之后，从陈聪手书的部分《收条》可知，陈聪均接受了刘红迟延交纳的租金，从未行使合同解除权，以自已的行为默许了刘红可以继续履行租赁合同，推定陈聪具有继续履行租赁合同的意思表示，因此，陈聪在行使租赁合同的解除权时，应依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定履行催告义务，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该案查明的事实，刘红逾期支付了所欠租金，陈聪主张的合同解除条件未成就，原审法院不予支持。该案争议焦点二是刘红是否应给付违约金20万元。刘红多次逾期给付租金，并且某次违约时间长达145天，其违约情况较严���，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原审法院认为，双方约定的20万元违约金过分高于造成的损失，根据刘红的请求，结合陈聪因被告迟延交付租金造成的实际损失主要是资金利息损失的实际情况，综合考虑上述司法解释规定的各种因素，刘红给付陈聪1万元违约金较符合公平原则和诚实信用原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、刘红于该判决生效后三日内给付陈聪违约金1万元；二、驳回陈聪的其它诉讼请求。案件受理费4733元，由刘红承担。宣判后，上诉人陈聪不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉理由及请求如下：一、上诉人陈聪与被上诉人刘红之间所签《房屋租赁协议》中对租金支付时间有明确约定，如逾期不交即视为违约，上诉人即可行使合同解除权，收回出租房屋。被上诉人从2010年8月5日起多次迟延支付租金，最后一次甚至于在上诉人已经就本案提起诉讼后才支付租金。可见，被上诉人违约事实明显，上诉人行使双方约定的合同解除权是有事实依据的且条件已经成就。原审法院对“出租人接受承租人延迟交纳的租金后不能再行使合同解除权”这一事实认定不清，应予查明后改判。二、原审法院在确定违约金金额时，没有体现��合同法》及其司法解释的立法本意。1万元违约金金额过少不足以对被上诉人起到惩戒作用。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法撤销原审判决。在改判解除上诉人陈聪与被上诉人刘红所签《房屋租赁协议》的基础上，判决被上诉人刘红归还所赁房产并以每日262元的价格支付从2014年11月6日起至返还房屋之日止的房屋占用使用费，并支付上诉人陈聪违约金20万元。被上诉人刘红辩称，上诉人陈聪与被上诉人刘红之间所签的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，应受法律保护。现距离协议租赁期结束尚远，上诉人要求被上诉人返还房屋于法无据。《房屋租赁协议》中双方约定的20万元违约金是以单方违约导致双方解除合同为条件的惩罚条款，现双方未解除合同，故上诉人没有理由要求被上诉人支付20万元违约金。被��诉人因工作原因常常未能在合同指定之日支付房屋租金，但经上诉人催告后均及时支付，也没有故意迟延和不予支付的恶意。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈聪的上诉理由均不成立。因此，被上诉人刘红请求法院驳回上诉人陈聪的上诉请求，并依法维持原判。上诉人陈聪与被上诉人刘红在二审过程中无新证据向法庭提交。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人陈聪与被上诉人刘红双方所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效。上诉人陈聪以交付房屋使用权收取租金为上述协议的合同目的。本案的争议焦点是被上诉人刘红出现多次迟延支付房屋租金上诉人陈聪是否能够行使合同解除权。首先，上诉人陈聪和被上诉人刘红双方已经履行了的租赁合同期间长达四年之久，被上诉人刘红所举证的南洋花园历年房租支付日期记录和多张银行转账凭证以及多张陈聪手书《收条》可以证实，上诉人刘红虽多次迟延交付房屋租金，但大多数在经上诉人陈聪催告后的合理期限内将租金足额支付完毕，并未导致上诉人陈聪签订的《房屋租赁协议》的合同目的不能实现。上诉人陈聪也以手书《收条》的方式确认收取租金，应视为对双方所签《房屋租赁合同》的继续履行。上诉人陈聪和被上诉人刘红虽在《房屋租赁协议》中约定上诉人刘红如逾期不交纳租金则陈聪可以解除合同的内容，但根据《合同法》第二百二十七条的规定，这一约定应视为被上诉人刘红延迟支付租金足以导致上诉人陈聪收取房屋租金这一合同目的不能实现时，上诉人陈聪可以行使其合同解除权较为妥当。因���，上诉人陈聪认为与被上诉人刘红之间所签《房屋租赁协议》中租金支付时间有明确约定，迟延即是违约，上诉人即可行使合同解除权，收回出租房屋的上诉理由不能成立。对上诉人陈聪请求改判解除上诉人陈聪与被上诉人刘红所签《房屋租赁协议》的上诉请求，本院不予支持。另外，《房屋租赁协议》双方合意达成后，合同双方应恪守公平诚信的原则履行该合同。但被上诉人刘红多次迟延支付房屋租金的行为已经违背合同双方应诚信履约的原则，特别是被上诉人刘红某次迟延支付租金的时间长达145天，应承担相应的违约责任。原审法院根据被上诉人刘红的请求，结合上诉人陈聪因被上诉人刘红迟延交付租金造成的实际损失主要是资金利息损失的实际情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决��上诉人刘红给付上诉人陈聪1万元于法有据。上诉人认为原审法院在确定违约金金额时，没有体现《合同法》及其司法解释的立法本意，1万元违约金金额过少不足以对被上诉人起到惩戒作用的主张不能成立。对于上诉人陈聪要求判决被上诉人刘红支付其20万元违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4733元，由上诉人陈聪负担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 李 平代理审判员 刘 静二〇一五年八月十七日书 记 员 郑海容 来自：