（2015）郑民三终字第1096号
裁判日期: 2015-08-17
公开日期: 2015-08-21
案件名称
上诉人许国栋与被上诉人余思露房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许国栋,余思露,芦洪侠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第1096号上诉人（原审被告）许国栋，男，1972年6月2日出生，汉族。委托代理人朱新鲜，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余思露，女，1991年9月3日出生，汉族。委托代理人李果，河南志晖律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）芦洪侠，女，1966年7月15日出生，汉族。上诉人许国栋因与被上诉人余思露、芦洪侠房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第01839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许国栋及其委托代理人朱新鲜，被上诉人余思露的委托代理人李果，被上诉人芦洪侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：本案争议房屋位于郑州市管城回族区一马路8号PC1l58号，系银基商贸城的商铺，登记所有权人为第三人芦洪侠。在2014年9月9日以前，芦洪侠将本案房屋长期租给许国栋，2005年9月至2006年9月间芦洪侠与许国栋签订过一次房屋租赁协议，2006年9月至2014年9月，双方未签订书面的租赁协议，许国栋每年向芦洪侠交纳房屋租金，芦洪侠允许许国栋使用其房屋，并口头同意许国栋对外转租。2013年9月10日，余思露（乙方）与许国栋（甲方）签订租房协议一份，许国栋将芦洪侠所有的本案房屋转租给余思露，租期为一年即2013年9月10日至2014年9月9日，租金为每月26000元，押金52000元，协议约定“乙方不得向原房东索要、租赁此房，以此保证此房租金不再上涨，双方互利；如下年乙方还租赁此房，必须与甲方签订此租房协议，否则视乙方违约，则押金不退”。合同履行期内，余思露、许国栋无争议。2014年9月9日，许国栋与芦洪侠的口头租凭协议期限和余思露与许国栋的租赁期限均同时到期，余思露未将房屋腾空，余思露称由其表弟曾祥成在使用该房屋，经营服装生意，曾祥成已与房东即芦洪侠协商过租赁该房屋。芦洪侠称并不认识曾祥成和余思露，与许国栋的口头协议到期后，因许国栋一直利用自己的房屋赚钱，自己不愿意再将房屋租给许国栋，2014年9月10日起，已将本案房屋租给案外人李先云。原审法院认为：虽然余思露、许国栋的租房协议第七条中约定余思露不得向原房东索要、租赁此房，如下一年余思露还租赁此房，必须与许国栋签订租房协议，否则视为余思露违约，押金不退。但在许国栋与余思露签订该份租房协议时，许国栋并未从房屋所有权人处获得下一年的房屋承租权，许国栋能否从房屋所有权人处获得下一年的承租权尚不确定，而且事实上在许国栋与房屋所有权人的口头租赁协议期满后，房屋所有权人即本案第三人芦洪侠已经不再将房屋租给许国栋。协议第七条的前提条件即许国栋需要有下一年的承租权是不具备的，故许国栋认为余思露违反了该条款已构成违约，该院不予采信。而且许国栋现有的证据亦不能证明余思露从房屋所有权人即本案第三人处租赁了本案房屋。故对于许国栋的辩称意见，该院不予支持。余思露、许国栋租房协议期满，余思露不存在其他违约行为，许国栋应当向余思露返还押金52000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：自判决生效之日起十日内，许国栋向余思露返还押金52000元。案件受理费1100元，由许国栋负担。上诉人许国栋不服原审判决，上诉称，一、原审法院认定事实不清，余思露没有违约与事实及法律不符。本案争议房屋上诉人已承租达l0年之久，2006年9月起许国栋与芦洪侠未再签订书面租赁协议，但双方是事实租赁关系，已经形成了事实上的租赁关系，2014年9月，余思露与芦洪侠未在书面及电话通知租房协议解除的情况下，许国栋是继续享有房屋承租权的，故原审法院对该协议的认定错误。二、余思露已经违反了和许国栋之间的约定，应当承担相应法律后果，目前，根据许国栋目前掌握的证据，争议房屋目前仍是余思露在承租并使用，而原审法院对此置之不理，而根据许国栋和余思露的约定，余思露已经违反双方之间的约定，应承担相应的违约后果，即房屋押金52000元不应退回。故请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判。被上诉人余思露辩称，原审查明事实清楚，证据充分，原审判决应予以维持，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人芦洪侠辩称，我是房东，我只是将房子出租给别人，其他没啥说的。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，芦洪侠与许国栋、许国栋与余思露之间的租房协议系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方应依约履行。在租赁期限到期后，房屋所有权人即芦洪侠已经明确不再将房屋租赁给许国栋，故许国栋并未从芦洪侠处获得下一年的房屋承租权，其与余思露租赁关系成立的前提已不存在，其上诉所称违约的理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人许国栋负担。本判决为终审判决。审判长 李 黎审判员 王胜利审判员 李剑锋二〇一五年八月十七日书记员 候李爽 关注公众号“”