（2015）芜中民四终字第00061号
裁判日期: 2015-08-16
公开日期: 2015-12-18
案件名称
蔡义民与曹高发、杨爱春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡义民,曹高发,杨爱春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00061号上诉人（原审原告）：蔡义民。委托代理人：陈德龙，安徽天行剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹高发。被上诉人（原审被告）：杨爱春，系被上诉人曹高发之妻。委托代理人：徐文群，鸠江区沈巷镇法律服务所法律工作者。上诉人蔡义民与被上诉人曹高发、杨爱春因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2014年11月18日作出的（2014）鸠民一初字第00808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人蔡义民的委托代理人陈德龙，被上诉人杨爱春的委托代理人徐文群到庭参加诉讼，被上诉人曹高发经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：杨爱春与曹高发系夫妻关系，双方于1991年3月28日领取结婚证。1995年11月27日和1999年11月10日，曹高发以其个人名义在安徽省和县土地管理局及房地产产权产籍部门领取讼争房屋国有土地使用证和房屋所有权证。2006年2月12日，曹高发与蔡义民签订一份房屋转让合同，约定：曹高发将位于沈巷镇新街的建筑面积为124.02平方米的房屋转让给蔡义民，转让费为95000元；曹高发应积极配合蔡义民办理土地、房产过户手续，不得以任何理由拒绝，如有一方违约，按房屋转让费的10%支付违约金。当天，曹高发收取了蔡义民的购房款95000元并向其出具收条一份，同时将讼争房屋以及房屋所有权证、国有土地使用证交给蔡义民。此后，蔡义民要求曹高发、杨爱春履行诉争房屋产权过户手续未果。2014年6月，蔡义民诉至法院，请求判令曹高发、杨爱春按照合同约定，履行讼争房屋产权过户登记手续。一审法院认为，本案中，蔡义民与曹高发已就涉诉房屋买卖意思表示一致，并且签订了书面合同，因此庭审中杨爱春认为其作为本案讼争房屋的共有权人之一，没有在买卖合同上签字，故合同不成立的说法不能成立。通过查明的事实可以确认，曹高发出售给蔡义民的房屋系其与杨爱春在婚后取得的，在双方没有其他约定的情况下应属其夫妻共同财产。曹高发于2006年2月12日以个人名义与蔡义民签订房屋转让合同，将属夫妻共有的房屋转让给蔡义民的行为明显属于无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案中蔡义民与曹高发签订的买卖合同不能认定为无效合同。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中曹高发将其与杨爱春共同共有的房屋以其自己个人名义出卖给蔡义民，现因杨爱春不同意曹高发的该处分行为，导致涉诉房屋所有权不能转移。在案件审理过程中，法院依法告知蔡义民可以变更诉讼请求，但其未予变更，因此法院对蔡义民的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十八条之规定，判决：驳回蔡义民的诉讼请求。案件受理费80元，由蔡义民负担。蔡义民不服上述判决，向本院提起上诉称：1、曹高发签订房屋买卖合同行为时一种表见代理行为，该行为对杨爱春发生法律效力。2、证人田某、赵某、刘某应证实杨爱春知道并同意出售该房。3、蔡义民向曹高发支付合理的对价并对该房实际占用使用至今。4、曹高发及杨爱春应履行协助办理过户手续义务。杨爱春答辩称：1、本案讼争标的是我和曹高发夫妻共同财产，曹高发无权单独处分。2、本人未在合同上签名，该合同不能成立。曹高发未提交书面答辩意见。二审另查明：涉案房产位于安徽省和县沈巷镇新街西头，曹高发夫妻自己居住的房屋位于该镇东边，二者相距500米左右。二审查明的事实其他与一审所查明事实一致。本院认为，本案二审审理的焦点问题：案涉买卖合同是否合法有效，曹高发、杨爱春是否有义务协助蔡义民办理案涉房屋过户手续。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。蔡义民与曹高发已就涉诉房屋买卖意思表示一致，并且签订了书面合同。曹高发出售给蔡义民的房屋虽系其与杨爱春在婚后取得的夫妻共同财产，然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中蔡义民与曹高发签订的买卖合同应为有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，原房屋承租人赵某及邻居王荣英均到庭证实杨爱春夫妇曾将涉案房产挂牌出售，且杨爱春知悉房屋出售事宜并收受购房款。涉案房产与杨爱春夫妇所居住房屋相距500米左右，蔡义民对该房实际占用使用至今，杨爱春称其对该房已售不知情，有悖常理。在案涉合同签订时，鉴于曹杨为夫妻关系，蔡义民有理由相信曹高发作为杨爱春的配偶有代理权，该代理行为对杨爱春发生法律效力。蔡义民与曹高发签订了房屋买卖合同，支付了合理对价并实际占用使用，蔡义民已履行了合同义务，故其要求曹高发、杨爱春依据合同约定协助办理涉案房产的所有权转移登记手续，应予支持。曹高发、杨爱春夫妇亦负有协助办理涉案房屋所有权转移登记义务。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2014）鸠民一初字第00808号民事判决；二、被上诉人曹高发、杨爱春于本判决生效之日起十日内协助上诉人蔡义民办理位于芜湖市沈巷镇新街建筑面积为124.02平方米的房屋所有权转移登记手续。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人曹高发、杨爱春负担。本判决为终审判决。审判长 汪 勇审判员 周宏斌审判员 张 勤二〇一五年八月十六日书记员 宋喜萍附：本案所用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：