（2015）东中法民一终字第981号
裁判日期: 2015-08-16
公开日期: 2015-10-26
案件名称
黄炯辉、吴淑晶与东莞市三元盈晖投资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第981号上诉人（原审原告）：黄炯辉，男。上诉人（原审原告）：吴淑晶，女。上述两名上诉人共同委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上述两名上诉人共同委托代理人：马统娟，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市三元盈晖投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市万江区万道路三元盈晖大厦。注册号为441900000071062。法定代表人：李洪涛。委托代理人：张允，广东历维永盛律师事务所律师。委托代理人：丁汝明，广东历维永盛律师事务所律师。上诉人黄炯辉、吴淑晶因与被上诉人东莞市三元盈晖投资发展有限公司（以下简称三元盈晖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月12日，黄炯辉、吴淑晶向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶支付欺诈销售赔偿金97136元。2、三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶支付延期交楼违约金，违约金按每逾期一天以合同总金额971360元的万分之一计算，自2014年5月1日起算至三元盈晖公司实际交楼之日止，暂算至2014年7月10日为6896.66元。3、三元盈晖公司承担本案全部诉讼费用。原审法院审理查明：黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司于2013年6月9日签订了两份《商品房买卖合同》，约定黄炯辉、吴淑晶向三元盈晖公司购买东莞市万江区新城金曲路18号华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区18号楼2单元501、502号房，房价金额分别为381952元、589408元。其中，合同第八条约定，三元盈晖公司应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付黄炯辉、吴淑晶使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，三元盈晖公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且三元盈晖公司在发生之日起30日内告知黄炯辉、吴淑晶的；2、非三元盈晖公司所能控制的原因而引起的延误；3、黄炯辉、吴淑晶未按期付清到期购房款、公共维修基金、相关税费或其它相关费用；4、因国家政策、国家机关方面原因导致延误；第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，三元盈晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付黄炯辉、吴淑晶使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三元盈晖公司按日向黄炯辉、吴淑晶支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，黄炯辉、吴淑晶有权解除合同。黄炯辉、吴淑晶解除合同的，三元盈晖公司应当自黄炯辉、吴淑晶解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按黄炯辉、吴淑晶累计已付款1%向黄炯辉、吴淑晶支付违约金；黄炯辉、吴淑晶要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三元盈晖公司按日向黄炯辉、吴淑晶支付已交付房价款万分之一的违约金；第十条约定，该商品房预售后，三元盈晖公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，三元盈晖公司应书面征得黄炯辉、吴淑晶同意。不同意变更的黄炯辉、吴淑晶可要求终止买卖合同。三元盈晖公司应在黄炯辉、吴淑晶提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，三元盈晖公司应当书面通知黄炯辉、吴淑晶办理交付手续。双方进行验收交接时，三元盈晖公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，三元盈晖公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三元盈晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，黄炯辉、吴淑晶有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由三元盈晖公司承担。由于黄炯辉、吴淑晶原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：三元盈晖公司以挂号邮寄方式向黄炯辉、吴淑晶在合同列明的地址发出《商品房交付使用通知书》之日起满15日即视为三元盈晖公司已将该商品房交付给黄炯辉、吴淑晶，黄炯辉、吴淑晶已经接收了该商品房并承担该商品房毁损、灭失等相应的风险，……；第十三条约定，三元盈晖公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，黄炯辉、吴淑晶有权要求三元盈晖公司按照下述第2种方式处理：……2、三元盈晖公司可以同等质量、档次之材料设备代替；第十四条约定，三元盈晖公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、使用条件详见附件三；2、交付使用时间详见补充协议第四条；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协商处理。合同附件一房屋平面图中的分层图显示，2单元23层共6房，房号分别从01至06，其中电梯靠近02号房，图示长4.6m，宽2.2m；附件三装饰、设备标准中一为样板房装修标准，二为公共设施与设备。公共设施与设备中列明，……3、电梯：品牌上海三菱；台数：3；……。附件五其他补充为补充协议，第四条约定，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区项目最后一期竣工交付的时间。黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司一致确认黄炯辉、吴淑晶已经按时足额支付了上述房屋的房价款、住宅维修资金和税费。2014年4月29日，华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区18号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2014年4月16日。后三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶邮寄交房通知书，通知黄炯辉、吴淑晶购买的房屋已具备交房条件，请黄炯辉、吴淑晶于2014年5月8日前办理房屋交付手续，为了避免交房时排队影响黄炯辉、吴淑晶等候的时间，三元盈晖公司建议黄炯辉、吴淑晶按上述时间前来办理交房手续，若黄炯辉、吴淑晶有异议，可另行预约于2014年4月30日之前办理交房手续。一、对于黄炯辉、吴淑晶可否就两套房屋纠纷在同一个案件起诉的问题。三元盈晖公司主张，双方就两套房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，将来两套房屋会取得两个独立的房产证，该两套房屋是两个独立的诉讼标的，黄炯辉、吴淑晶应分别立案起诉，由于本案存在两个独立的法律关系，故法院应当驳回黄炯辉、吴淑晶的起诉。黄炯辉、吴淑晶认为，黄炯辉、吴淑晶虽然向三元盈晖公司购买了两套房屋，但该两套房屋属于双拼房，三元盈晖公司将房屋打通后出售给黄炯辉、吴淑晶，因当事人相同、法律关系相同，黄炯辉、吴淑晶请求在一个案件中处理双方的纠纷，符合法律规定。二、对于三元盈晖公司是否欺诈销售的问题。黄炯辉、吴淑晶主张，其在购买房屋时，三元盈晖公司声称其房屋所在的楼房有3台电梯，且公示资料《交楼标准样板房检查意见书》及《商品房买卖合同》公示文本都显示案涉楼房的电梯品牌为上海三菱，数量为3台，但在黄炯辉、吴淑晶验收房屋时发现，案涉楼房实际仅有2台电梯，由此可见，三元盈晖公司在房屋销售的过程中存在欺骗黄炯辉、吴淑晶等消费者的情形，构成了欺诈销售，故黄炯辉、吴淑晶依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，要求三元盈晖公司支付黄炯辉、吴淑晶相当于合同价款10%的赔偿金。黄炯辉、吴淑晶提供的《交楼标准样板房检查意见书》显示，2012年9月10日，经东莞市住房和城乡建设局检查，同意三元盈晖公司设置于华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区20号楼2单元301房的交楼标准样板房，作为本项目16、18、19、20号楼住宅楼住宅交付使用的参照标准。《商品房买卖合同》公示文本显示，电梯品牌上海三菱，台数3。三元盈晖公司否认其在售楼时有向黄炯辉、吴淑晶虚假宣传和欺骗黄炯辉、吴淑晶的行为，并主张其与黄炯辉、吴淑晶签订的《商品房买卖合同》约定的电梯数量“3”为笔误，并非三元盈晖公司真实意思表示，理由如下：首先，在2011年7月的规划设计图纸中案涉楼房的电梯数量是2台，三元盈晖公司按照备案的规划报建图纸施工建设，从未增减电梯数量；其次，三元盈晖公司在对外宣传的彩页中，已经明确注明案涉楼房有2部电梯；再次，双方签订的《商品房买卖合同》附件一平面图中长为4.6米，宽为2.2米的电梯位置尺寸，明显与附件三注明的电梯数量不符；第四，2013年8月，三元盈晖公司发现笔误，并及时修正之后签订的案涉楼房的《商品房买卖合同》，明确电梯数量为2台；第五，三元盈晖公司为解决黄炯辉、吴淑晶等购房者对电梯数量提出异议的问题，于2014年5月20日向黄炯辉、吴淑晶邮寄《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，针对电梯数量的笔误问题，对黄炯辉、吴淑晶表示歉意，并说明案涉楼房现有条件已无法加装电梯，在电梯数量无法改变的情况下，三元盈晖公司愿意额外支付费用分梯改造更换2台荷载量及容纳人数尽可能增大的上海三菱电梯，同时，告知黄炯辉、吴淑晶可以在2014年6月15日前书面向三元盈晖公司提出退房申请，三元盈晖公司将全力配合，另外，三元盈晖公司用黑体加粗字体再次通知黄炯辉、吴淑晶依约及时收楼；第六，2013年7月，三元盈晖公司已经将此前承诺更换的荷载量及容纳人数增大的电梯进行安装，并于2014年9月11日、16日检验合格。对此，三元盈晖公司提供了案涉楼房的报建规划图纸、售楼宣传彩页、《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》及快递单、交房通知书及快递单、电梯监督检验报告（复印件）、案外人柯华锐、刘明强的《商品房买卖合同》（补充协议约定电梯2台）。但是，黄炯辉、吴淑晶对三元盈晖公司上述证据均不予认可。三、对于三元盈晖公司是否逾期交楼的问题。黄炯辉、吴淑晶表示，由于三元盈晖公司交付的房屋电梯数量不符合《商品房买卖合同》的约定，且案涉楼房无法安装3台电梯已是事实，故黄炯辉、吴淑晶同意在三元盈晖公司将承诺的电梯更换完毕后收楼。据此，黄炯辉、吴淑晶要求三元盈晖公司按照《商品房买卖合同》的约定自2014年5月1日起支付延迟交楼违约金。三元盈晖公司则坚持认为，合同中的电梯数量属于笔误，而案涉房屋已经竣工验收合格，且符合合同约定的交付条件，三元盈晖公司亦按照合同约定及时通知黄炯辉、吴淑晶收楼，三元盈晖公司完成房屋交付义务，不存在逾期交楼的违约情形。根据三元盈晖公司提供的收楼资料交接清单显示，黄炯辉、吴淑晶于2014年8月17日进行业主资料验证并填写商品房质量保证书、商品房使用说明书、物业交接表等文件资料。以上事实，有黄炯辉、吴淑晶提供的商品房买卖合同、楼盘公示资料，三元盈晖公司提供的报建规划图纸、售楼宣传彩页、《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》及快递单、交房通知书及快递单、电梯监督检验报告（复印件）、案外人柯华锐、刘明强的《商品房买卖合同》、收楼资料交接清单，原审法院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。原审法院认为，对于黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人的争议焦点在于：一、黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司签署了两份商品房买卖合同，交易了两套房屋，黄炯辉、吴淑晶能否就两个合同引发的纠纷在同一案件中起诉三元盈晖公司；二、三元盈晖公司是否存在欺诈销售商品房的行为，黄炯辉、吴淑晶依据《中华人民共和国消费者权益保护法》主张欺诈销售赔偿金是否合法有据；三、三元盈晖公司是否存在逾期交楼的违约情形，应否向黄炯辉、吴淑晶支付逾期交楼违约金。关于焦点一。从《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中可以看出三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶出售的两套房屋是紧挨的，三元盈晖公司将两房一并出售的目的，与黄炯辉、吴淑晶同时购买该两房的使用目的是一致的，即将两房合并使用。虽然双方签订了两份《商品房买卖合同》，但是对两套房屋进行协商、订立合同、收款付款等行为均是同时进行的。因此，从黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司出售、购买房屋的目的、上述相关联行为的密切程度，以及黄炯辉、吴淑晶都是基于两份合同同时出现约定的电梯数量与案涉楼房实际安装的电梯数量不符，向三元盈晖公司主张同样的权利的事实，原审法院可以认定，案涉纠纷是因同一事实而产生的法律关系，黄炯辉、吴淑晶在本案中向三元盈晖公司主张权利并无不当。关于焦点二。黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司签订的《商品房买卖合同》附件三，以及三元盈晖公司对外公示的《商品房买卖合同》文本附件三中，对于电梯数量的约定确实为3台。但是，仅凭合同附件三对于电梯数量3台的约定，尚不足以认定三元盈晖公司存在欺诈销售房屋的情形。反而，从三元盈晖公司在2014年5月份通过书面方式向案涉楼房的购买者主动提出可以解除合同并退还房款，以及改装增大容量的电梯等解决纠纷方案的事实中，可以看出三元盈晖公司积极面对错误，在主观上不存在故意隐瞒。黄炯辉、吴淑晶作为购买者，主张三元盈晖公司在销售过程中有欺诈行为，但对此并没有提供证据加以证明，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄炯辉、吴淑晶应为其举证不能承担相应的不利后果，据此，原审法院认定三元盈晖公司没有对黄炯辉、吴淑晶进行欺诈销售。退一步说，商品房作为不动产，且价值不菲，应有别于其他普通商品。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”买受人因商品房出卖人欺诈销售房屋而请求赔偿的情形在此已经明确，故黄炯辉、吴淑晶依据《中华人民共和国消费者权益保护法》向三元盈晖公司主张欺诈赔偿款，没有法律依据。综上，黄炯辉、吴淑晶请求三元盈晖公司按照合同价款的10%支付欺诈销售赔偿金97136元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。按照上述焦点二的分析，并结合本案具体案情，经审查，黄炯辉、吴淑晶与三元盈晖公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，各方应切实履行。关于焦点三。由于三元盈晖公司自身的原因，致使双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯，与三元盈晖公司规划报建的，案涉楼房实际安装的2台电梯不符。《商品房买卖合同》第八条已明确约定，案涉房屋交付的条件是商品房经验收合格并符合合同约定，本案中，三元盈晖公司虽然取得了竣工验收备案证书，但是其确实无法按照合同约定的3台电梯向黄炯辉、吴淑晶交付房屋，而三元盈晖公司没有提供任何证据证明其在合同约定的交付期限届满之前告知了黄炯辉、吴淑晶该事实，并且黄炯辉、吴淑晶表示接受该事实，亦同意继续履行合同及确认收楼。据此，原审法院认定三元盈晖公司在2014年4月30日前未能将符合双方合同约定的商品房交付黄炯辉、吴淑晶使用，黄炯辉、吴淑晶在此时并没有收楼的事实。三元盈晖公司于2014年5月依据《商品房买卖合同》中黄炯辉、吴淑晶的地址，向黄炯辉、吴淑晶邮寄《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，明确告知黄炯辉、吴淑晶案涉楼房无法安装3台电梯的事实，亦表示黄炯辉、吴淑晶有权解除合同，同时催告黄炯辉、吴淑晶在2014年6月15日前行使解除权。三元盈晖公司的前述做法符合双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，而黄炯辉、吴淑晶在三元盈晖公司给予的合理期限内不行使解除权的，该权利消灭，应当视为黄炯辉、吴淑晶同意与三元盈晖公司继续履行合同，接受案涉楼房为2台电梯的事实。由此，原审法院认定案涉房屋在2014年6月16日已经符合交楼条件，黄炯辉、吴淑晶在当日收楼。三元盈晖公司晚于双方约定的交楼时间向黄炯辉、吴淑晶交付房屋，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定向黄炯辉、吴淑晶支付逾期交楼的违约金。违约金的计算，应以房屋价款971360元为本金，按照每日万分之一的标准自2014年5月1日起计算至2014年6月15日止，具体数额为971360元×1/10000×46天=4468.26元。对于黄炯辉、吴淑晶超出以上认定逾期交楼违约金数额的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2014年12月12日作出判决：一、东莞市三元盈晖投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向黄炯辉、吴淑晶支付逾期交付房屋的赔偿金4468.26元。二、驳回黄炯辉、吴淑晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1190.33元，由黄炯辉、吴淑晶负担1139.33元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担51元。上诉人黄炯辉、吴淑晶不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。（一）三元盈晖公司为销售房屋而隐瞒重大事实，构成了欺诈销售。1、三元盈晖公司在向黄炯辉、吴淑晶销售房屋时，销售人员的宣讲、陈述和现场的公示材料均明确案涉房屋为3台电梯，而《商品房买卖合同》、《交楼标准样板房检查意见书》和三元盈晖公司销售宣传材料对电梯数量为3台也有明确约定及显示。2、三元盈晖公司为隐瞒只有2台电梯的事实，用虚假的方式让黄炯辉、吴淑晶相信案涉房屋有3台电梯并基于此购买了案涉房屋，而三元盈晖公司销售安装有2台电梯的房屋价格系与安装有3台电梯房屋价格一样，且每层户数及楼层并非比其他栋房屋少和低的情况下，表明三元盈晖公司通过隐瞒重大事实的欺诈销售行为获得了非法利益。3、三元盈晖公司的过错行为已经给包括黄炯辉、吴淑晶在内的广大购买者带来了实际损失，不能以三元盈晖公司事后的积极面对行为认定其事前的行为没有故意或错误而免除责任。三元盈晖公司所谓的事后积极面对行为是否正确也是需要考虑的，三元盈晖公司事后在2014年5月份通过书面方式向案涉房屋的购买者主动提出可以解除合同并退还房款，以及加大电梯等解决纠纷方案，但并没有提及任何赔偿事实的解决方案，显然是霸道的，强迫黄炯辉、吴淑晶接受。原审法院没有考虑方案是否合理，就认定三元盈晖公司因有积极面对错误而主观上不存在故意隐瞒是错误的。4、原审没有正确认定案涉的《商品房买卖合同》在本案证据中的重要性。本案是商品房买卖行为，故本案有关商品房买卖行为的任何事实和约定都应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》的合同附件与主合同是同等法律效力的，包含在《商品房买卖合同》中。本案中，三元盈晖公司以高价销售房屋而通过虚假陈述隐瞒关于电梯数量的事实清楚，法律应对三元盈晖公司予以惩罚。三元盈晖公司提交的证据均不能对抗《商品房买卖合同》效力，其在事后主张是笔误实为逃避法律责任的借口。5、原审以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条否定本案适用《中华人民共和国消费者权益保护法》错误。商品房的销售本质还是一种消费行为，只是相对于普通的消费行为较为特殊，法律针对某些特殊性作了例外规定外，其他普通属性问题还是适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。上述司法解释的第九条是对于《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的惩罚性赔偿问题的一个解释性规定。且该规定仅针对的是无证售房、隐瞒抵押、一房两卖三种情况，但并不代表除上述三种情况外的欺诈销售情况即可不用赔偿，所以就应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的普遍性规定，否则商品房经营者即可随意进行其他的欺诈行为，肆意侵害购房者的利益。本案中，三元盈晖公司隐瞒电梯的数量，应根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定，三元盈晖公司应按黄炯辉、吴淑晶的要求赔偿损失。黄炯辉、吴淑晶诉求三元盈晖公司赔偿相当于购房款10%的赔偿金是符合法律规定的，理应支持。（二）原审对逾期交楼的违约金认定有误。1、原审也认定三元盈晖公司由于自身原因致使无法按照《商品房买卖合同》约定的3台电梯按时交楼及没有在合同约定的交付期限届满前告知黄炯辉、吴淑晶这一事实。2、根据《商品房买卖合同》第八条和第十四条的约定，包括电梯在内的公共配套设施正常运行是交楼条件之一，且黄炯辉、吴淑晶在诉讼中也一直明确要求三元盈晖公司把电梯修好能实际使用之日是黄炯辉、吴淑晶收楼、继续履行合同的条件。所以三元盈晖公司的逾期交楼违约金应自《商品房买卖合同》约定的最后交楼期限2014年4月30日的次日起至三元盈晖公司把电梯修好能实际交付使用之日止。3、原审以三元盈晖公司所谓的《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》认定案涉房屋在2014年6月16日已经符合交楼条件错误。1、根据我国法律的规定，通知必须到达通知人才可以生效。但黄炯辉、吴淑晶一审中明确表明没有收到上述说明及回复，三元盈晖公司也没有提供有效证据证明已有效送达给黄炯辉、吴淑晶，故上述文件是无效的。2、即使黄炯辉、吴淑晶同意继续履行合同，交楼条件也必须根据《商品房买卖合同》约定的包括电梯在内的配套设施可以正常运行。三元盈晖公司在一审庭审中也明确表示改装的2台电梯仍没有修好，也提供不了电梯已竣工验收合格的证明。即三元盈晖公司因改装电梯导致的延期交楼一直在继续，黄炯辉、吴淑晶诉求延期交楼违约金按合同购房总金额的万分之一每日计算，自2014年5月1日起算至三元盈晖公司改装好电梯能实际交付使用且通知黄炯辉、吴淑晶收楼之日止是符合事实和法律规定的，理应支持。据此，黄炯辉、吴淑晶请求本院：1、撤销原审判决，依法改判三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶支付赔偿金97136元，以及支付延期交楼违约金，违约金按每逾期一天以合同总金额971360元的万分之一计算，自2014年5月1日起算至三元盈晖公司电梯修好能实际交楼之日止。2、本案一、二审诉讼费用由三元盈晖公司承担。被上诉人三元盈晖公司答辩称：1、三元盈晖公司因笔误在向房管局和住建局提供商品房买卖合同的备案版本时，误将案涉的16栋及18栋的商品房买卖合同的2台电梯误写成3台电梯，从三元盈晖公司原审提交的报建文件中可证明案涉的16栋及18栋的商品房规划是2台电梯，而且电梯数量从未在规划当中变更过。2、案涉的两栋商品房房屋均已经全部验收合格，在工程竣工备案表中也证明两部电梯是符合规划报建的数量。3、在案涉的16栋及18栋的商品房宣传彩业上，均清楚注明为两梯四户，从未在宣传彩业上表明是三梯，三元盈晖公司从未以案涉的房屋是3台电梯诱导及欺骗黄炯辉、吴淑晶。在收楼时案涉的两栋楼均已封顶，现场的位置也仅有两部电梯，客观事实无法改变，且在业主现场参观已封顶的案涉的房屋情况下，三元盈晖公司是没有必要将2台电梯说成是3台电梯。4、双方在签订商品房买卖合同附件1中房屋的平面图，关于电梯位置的尺寸均明确标明尺寸，是仅够安装两部电梯的，明显与商品房买卖合同的附件3注明的3台存在矛盾。5、在2013年8月份中后旬，三元盈晖公司发现在已备案的合同中误将2台电梯写在3台电梯后，及时在补充协议中明确案涉房屋是2台电梯，而非3台电梯。如果三元盈晖公司有意欺骗，是没有必要进行更改的。至于没有在备案合同中直接改成2台电梯，是因为按照东莞的房管部门规定，已经备案是无法更改的，所以三元盈晖公司在补充合同中更改。6、三元盈晖公司并没有欺诈及欺骗黄炯辉、吴淑晶的动机。首先，案涉的房屋销售火热，一上市场马上销售完毕，完全没有欺骗黄炯辉、吴淑晶的必要；其次，三元盈晖公司作为国有控股的公司是非常注重企业声誉的，长期在东莞投资发展，低劣的欺骗或虚假宣传对于三元盈晖公司是极为不利的；再次，事件发生后，三元盈晖公司通过书面函件多次当面诚恳解释当中原因，并提出多种解决方案，其中一种是只要黄炯辉、吴淑晶愿意，三元盈晖公司同意解除双方的买卖合同，并赔偿黄炯辉、吴淑晶的全额利息，可见三元盈晖公司没有任何动机去欺骗黄炯辉、吴淑晶，更不需要用欺骗来进行促销。7、由于三元盈晖公司笔误，三元盈晖公司已尽力满足黄炯辉、吴淑晶的要求，为此在不能加装电梯的情况下，更换电梯提升了原来电梯的客载量，为此花费数百万元。可见三元盈晖公司并没有在笔误中得到任何利益，相反，遭受到严重的损失。8、案涉的两栋房的业主，每层四户业主分享2台电梯，并没有给案涉的业主出行造成实际的影响。虽然合同误写为3台电梯，但实际分摊面积确是按照2台电梯计算，业主的利益并没有受损。9、黄炯辉、吴淑晶刻意的夸大了电梯的重要性，黄炯辉、吴淑晶认为没有3台电梯就不会购买案涉的商品房，但房屋的销售价格是按照供需情况及楼盘所在的地段、小区的总体环境、房屋的结构、户型、装修来确定的，仅仅将房屋价格与电梯数量紧密关联是不符合客观事实的。10、原审法院对本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的判决理由合理，也符合立法者的目的及精神。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另补充查明，三元盈晖公司主张在2013年8月，三元盈晖公司发现笔误后已及时修正，并对之后签订案涉楼房的《商品房买卖合同》，明确电梯数量为2台，提供了其与案外人签订的补充协议佐证。同时，三元盈晖公司主张更换了2台荷载量及容纳人数尽可能增大的上海三菱电梯，该工程于2014年9月11日、2014年9月16日通过了广东省特种设备检测研究院检验合格，一审诉讼时提供了电梯鉴定检验报告佐证。该报告额定载重量为1050公斤。而三元盈晖公司二审提交的电梯鉴定检验报告反映改造前安装的电梯额定载重量为800公斤，检验合格日期为2013年11月。黄炯辉、吴淑晶对三元盈晖公司二审提交的电梯鉴定检验报告以案涉房屋为32层，而报告反映是33、34层，主张三元盈晖公司二审提交的电梯鉴定检验报告与本案无关联性，同时亦不确认该报告的真实性。三元盈晖公司解释称因案涉16栋、18栋房屋地上是32层，地下2层，地上加地下总共34层，所以电梯检验报告最多层站数为34层，而电梯报告层站数为33层是因为电梯最低停靠层是地下负一层，不能到地下负二层。黄炯辉、吴淑晶对案涉房屋于2014年8月17日办理收楼手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据黄炯辉、吴淑晶上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、黄炯辉、吴淑晶诉求三元盈晖公司支付赔偿金97136元能否支持；2、逾期交楼的违约金起止时间如何确定。对此，本院分析如下：对焦点一。首先，分析三元盈晖公司是否存在隐瞒重大事实、欺诈销售问题。黄炯辉、吴淑晶主张三元盈晖公司在向黄炯辉、吴淑晶销售房屋时，销售人员的宣讲、陈述和现场的公示材料均明确案涉房屋为3台电梯，《商品房买卖合同》、《交楼标准样板房检查意见书》和三元盈晖公司销售宣传材料也显示电梯数量为3台，但实际上案涉房屋所在的18号楼只有2台电梯，三元盈晖公司存在隐瞒重大事实、欺诈销售的行为。对此，三元盈晖公司提供了备案的报建图纸、对外宣传彩页等证据抗辩，证明案涉房屋所在的公共设施电梯为2台，其在《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯为笔误。而黄炯辉、吴淑晶提供的《交楼标准样板房检查意见书》并无明确说明18号楼住宅楼交付使用有3台电梯，且与《交楼标准样板房检查意见书》连在一起提交的《共用设施与设备》这份证据从形式上看是各自独立的两份证据，不足以证明案涉房屋所在的18号楼有3台电梯，结合三元盈晖公司在2013年8月发现己方有错后，向黄炯辉、吴淑晶邮寄了《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，该回复针对电梯数量的笔误问题，对黄炯辉、吴淑晶表示歉意，并说明案涉楼房现有条件已无法加装电梯，在电梯数量无法改变的情况下，三元盈晖公司愿意额外支付费用分梯改造更换2台荷载量及容纳人数尽可能增大的上海三菱电梯，同时，告知黄炯辉、吴淑晶可以在2014年6月15日前书面向三元盈晖公司提出退房申请，三元盈晖公司将全力配合。2014年7月，三元盈晖公司确已对原安装的2台电梯进行了改装，并于2014年9月11日、16日验收合格。本院认为，从三元盈晖公司发现错误后所采取的补救行为可采信三元盈晖公司的抗辩意见，认定三元盈晖公司在《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯为笔误，对黄炯辉、吴淑晶主张三元盈晖公司在销售案涉房屋时存在隐瞒重大事实、欺诈行为不予采信。其次，黄炯辉、吴淑晶要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定判令三元盈晖公司承担赔偿责任。由于前述认定三元盈晖公司在《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯为笔误，即双方买卖案涉房屋的公共配套设施电梯为2台，三元盈晖公司不存在欺诈行为，而适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的前提是出售方存在欺诈行为，故本院对黄炯辉、吴淑晶要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定判令三元盈晖公司承担赔偿责任不予支持。综上分析，黄炯辉、吴淑晶诉求的赔偿金97136元缺乏依据，本院予以驳回。对焦点二。案涉当事人对原审法院认定三元盈晖公司逾期交楼的事实无异议，但黄炯辉、吴淑晶对原审法院认定逾期交楼的违约金计算至2014年6月15日止有异议，主张应计算至三元盈晖公司对2台电梯整改完毕并检验合格之日止。对此，本院认为，根据三元盈晖公司提供的证据，案涉的房屋所处的公共设施2台电梯原在2013年4月安装，并于同年11月检验合格，三元盈晖公司于2014年4月19日向黄炯辉、吴淑晶发出交楼通知时，案涉房屋已符合交楼通知。因三元盈晖公司主张与黄炯辉、吴淑晶签订的《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯系笔误，在三元盈晖公司向黄炯辉、吴淑晶解释该3台电梯的约定为笔误前，黄炯辉、吴淑晶有理由依合同约定拒绝收楼。现本院已采信了三元盈晖公司关于合同中3台电梯的约定为笔误的解释，黄炯辉、吴淑晶应在收到三元盈晖公司发给其的《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》后，在不提出解除合同的情况下，及时到三元盈晖公司处办理收楼手续，且案涉相关证据亦反映黄炯辉、吴淑晶已于2014年8月17日到三元盈晖公司处填写了相关收楼的资料，证明黄炯辉、吴淑晶已于2014年8月17日已收楼。虽然原审认定逾期交楼违约金计算至2014年6月15日，但三元盈晖公司对此无提起上诉，本院予以维持。黄炯辉、吴淑晶主张其无收到三元盈晖公司发给其的《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，但三元盈晖公司提供的中国邮政全城通商务专递填写的收件人的地址与黄炯辉、吴淑晶签订《商品房买卖合同》填写的地址一致，黄炯辉、吴淑晶称未收到《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》缺乏依据，本院不予采信。由于三元盈晖公司原安装的电梯是合格的，其在回复业主中承诺分梯改装原电梯，并不影响黄炯辉、吴淑晶对案涉房屋的使用，黄炯辉、吴淑晶诉求逾期交楼违约金计算至电梯整改及检收合格日缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116.69元，由黄炯辉、吴淑晶负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 冯婉娥二〇一五年八月十六日书 记 员 罗锦婵附相关的法律条文(节选)：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来源：百度“”