（2015）珠香法民三初字第866号

裁判日期: 2015-08-16

公开日期: 2015-12-24

案件名称

珠海市香洲区新加坡二期、三期业主委员会与珠海市俊泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海市香洲区新加坡二期、三期业主委员会,珠海市俊泽物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第866号原告：珠海市香洲区新加坡二期、三期业主委员会，住所地：珠海市香洲区。负责人：陈球贵。委托代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海市俊泽物业管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：张绍平。委托代理人：张绍良，系该××员工。委托代理人：阳振华，广东xx律师事务所律师。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓玉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈球贵及其委托代理人朱光仁，被告的委托代理人张绍良、阳振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年2月6日，原、被告签订《新加坡花园二三期物业服务合同》及附件，原告聘请被告为新加坡花园二、三期的物业服务公司，服务期限为四年，自2009年1月20日起至2013年1月31日至。附件第7条约定“乙方（即本案被告）每月向甲方（即本案原告）办公经费人民币1000元整”，第8条约定“本物业管理合同期内乙方每年应投入整改资金5万元人民币。整改方案由甲乙双方在每年2月协商确定，5万元保证金乙方应当在每年的3月15日之前交到甲方，整改项目完成后，经业委会验收合格，核实票据金额无误后，将已完成项目的支出金额由业委会在整改保证金中给予付款。多出部分可作为次年整改资金的冲抵。合同签订后，被告进驻新加坡花园二三期进行物业管理。但对双方协议约定的业委会办公经费及小区整改资金，原告一致催讨，被告一直未付。原告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告支付原告办公经费61000元、小区整改资金30万元；2、判令被告按金融机构同期贷款利率支付逾期付款利息，从每期费用付款期限届满之次日起至所有款项付清之日止（至起诉日暂计5000元）；以上两项合计人民币366000元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其诉称提供以下证据：1、新加坡花园二三期物业服务合同及附件；2、关于新加坡花园二三期小区物管合同履约问题的函；3、致珠海市俊泽物业管理有限公司的函；4、致新加坡花园二三期为业主委员会的回复函；5、再次关于珠海市俊泽物业管理有限公司履行《合同》的函；6、物管交接协议。被告辩称：1、原告无权提起诉讼，原告是珠海市香洲区新加坡花园二、三期业主委员会，按照相关法律规定应当接受委托或得到相关授权才能代表原告提起诉讼。根据我国《物业管理条例》第11条第七款之规定，提起诉讼需要承担相应法律后果，属于其他重大事项，应当经过业主大会讨论表决通过，并办理相关授权手续后才能提起诉讼。原告没有取得相关授权手续，因此无权提起诉讼；2、原告主体不符合法律规定，原告珠海市香洲区新加坡花园二三期业主委员会由业主代表九人组成，但其中五人不符合法律规定的条件，不具有业主委员会委员资格，因此业主委员会不具有相应资格。在九名业主委员中冯玉英拖欠物业管理费7个月，李均强拖欠物业管理费6个月。黄延茜拖欠物业管理费5个月，陈球贵拖欠物业管理费6个月，张相林拖欠物业管理费7个月。针对上述五人拖欠物业管理费的情况，被告已于6月2日向香洲区人民法院提起诉讼。根据珠海市《物业管理条例》第44条第二款，第46条第六款之规定，上述五人的业主委员资格已自动消失，不具有委员资格，根据珠海市《物业管理条例》第18条的规定，原告主体已不符合法律规定。因此原告不具有提起诉讼的实质资格；3、原告所主张内容与事实完全不符。原告提出据以主张的理由是被告与原告之间签订了《珠海市物业服务合同》与附件，但实质上原告所主张的附件并不属于物业服务合同的内容，只是由于原告在业委会换届选举后，新参加的委员对事实情况不了解，误以为附件属于合同内容。被告与原告于2009年2月28日与原告签订物业服务合同，合同总计20页，其中主合同18页，二份附件为：《物业管理区域范围示意图》和《物业管理区域内房屋及配套的设施设备和物业场地构成细目》，这二份附件的主要内容是指被告应当管理的范围图和所接受的物业管理范围内的重要设备设施如电力，机房和场地清单，并不包括原告所指的所谓附件，因此附件不属于合同内容。原告所指的所谓附件是在合同签订前的2009年2月6日，被告向前一届业主委员会提出的协商文本，原告在将来正式接手管理物业前向原告提交的一份整改清单意见，原、被告有意纳入合同内容，属于原告在正式接手后，需要完成上述整改才能方便管理的协商文本。在正式签订合同时上述附件并未列入合同。因此不属于合同附件。原告是在合同签订后才2009年3月1日才正式入驻提供物业管理服务，在合同签订前的2009年1月1日到2009年2月28日是由原告自己管理。相关管理费用被告在合同签订后由被告收取后支付给了原告；4、被告已按附件内容在合同期内，及时足额的完成了整改，并得到原告的认可.原告提起诉讼只是由于换届业委会后不了解情况而无理取闹。虽然附件不属于合同内容，对原告没有强制效力的情况下，但为了全体业主的利益，在新加坡花园物业管理服务费标准偏低，且拖欠较为严重的情况下，被告为更好的服务新加坡花园的全体业主，主动按照合同签订前所提出的整改方案计划上的内容及时，足额的完成了整改内容和投入了比附件要求上更多的资金，被告在四年中总计投入了约242718元的专项资金，其他一般性日常维修资金28013.5元，其他更多日常整改维修资金因财务已入帐末及查找，被告在新加坡二三期物业上投入的维修费用支出远远超出了当初协商文本上的金额。整改项目得到了全体业主和原告的确认和签字认可。从附件第10条也可以看出，如被告末完成上述整改项目，原告可以采用各种方法，有权聘请承建商来建造，甚至包括解除合同，但直到2013年1月31日合同期满后，原告也没有行使上述权利，直到合同结束后将近一年的2013年12月27日才发出了所谓的《关于新加坡花园二三期小区物管合同履约问题的函》，原告的上述行为足已表明被告已完全认真并足额的履行了义务；5、被告一直按附件内容支付办公费，直到2012年2月虽然无合同约束被告要向原告支付办公费，但为支付业委会工作，原告一直主动按附件内容向被告支付每月办公费1000元，到2012年2月，总计支付26个月，支付业委会办公费26000元，直到2011年11月原告主动向被告发出通知，自2012年3月起不需要再向原告支付办公费。原告上述行为是其主动要求，因此，现在原告向被告主张66000元的办公费简直是无理取闹，颠倒黑白。另外，根据珠海市物业管理条例第40条规定：“业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主承担。”因此在2013年3月后，经原告向被告发出通知后，被告没有义务再向原告要求支付办公经费，原告应当依法向全体业主收缴。综上所述，被告认为原告是由于成员变更后，部分人员为了个人利益，操纵业主委员会，打着全体业主的旗号实现个人目的。其向被告提出的二项诉求，既没有合同依据，也没有法律依据，故被告请求法院全部予以驳回。被告对其答辩意见提供以下证据：1、新加坡花园二三期物业服务合同及附件；2、通知；3、报价单，收据，合格证明；4、图片、5、收据三组；6、关于再次要求撤出新加坡花园二三期小区物业管理的通知；7、物管交接协议；8、附件。经审理查明，原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会与被告珠海市俊泽物业管理有限公司签订《新加坡花园二、三期物业服务合同》，约定由珠海市俊泽物业管理有限公司承担珠海市新加坡花园二、三期的物业管理服务事宜，服务期限为四年，自2009年1月20日起至2013年1月31日止。2009年2月6日，被告珠海市俊泽物业管理有限公司出具一份附件，承诺每月支付珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会办公经费人民币1000元整；每年应投入整改资金5万元（或一次性投入四年的整改资金共计20万元，则在合同的第二第三第四年无需再交整改保证金）。整改项目完成后，经业主委员会验收合格，核实票据无误后，将已完成项目支出的金额由业委会在整改保证金中给予付款，多出部分可作为次年整改资金的冲抵。原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会向被告珠海市俊泽物业管理有限公司发出一份《通知》，告知被告新加坡花园二、三期第二届业主委员会已于2011年10月15日辞职，自2012年3月起无需每月向业委会缴纳办公经费1000元。被告珠海市俊泽物业管理有限公司自2009年3月至2012年2月共支付原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会办公经费共26000元。2009年至2011年，被告珠海市俊泽物业管理有限公司共投入小区整改资金231473.63元，原告业委会成员出具了验收证明书予以确认。2013年7月8日，原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会新一届委员会成立，任期5年。2015年2月12日，被告珠海市俊泽物业管理有限公司将新加坡花园二、三期的物业管理移交给了珠海市翔海物业管理有限公司，被告正式撤离。原告在庭审中陈述：原告的主体地位是否依法成立属于业主内部事务，被告无权提出异议。由于双方签订的《新加坡花园二、三期物业服务合同》为格式合同，当时因为疏忽没有及时删除原合同中附件一、附件二的的内容，我方提交的关于小区整改内容的附件才是合同真正的附件，是被告为了获得新加坡花园二三期的物业管理权而作出的承诺，被告也承认一直按照附件内容在执行，所以这份附件是对被告有约束力的文本。关于被告所称的已投入小区整改资金，我们认为有关业委会成员签名的合格证明书是不真实的，实际上这些整改项目根本不存在。被告在庭审中陈述：原告所提交的附件并不是物管合同的附件，而是被告在物业服务合同签订之前，向原告提交的一份整改清单。最初是打算将附件列入合同的，所以附件中所称甲方、乙方与物业服务合同一致，但是协商后并没有纳入合同内容，被告已经收回原件，所以原告提交的仅是复印件。虽然附件没有列入合同，但是我方为了更好地为新加坡花园提供服务，单方面按附件内容实施并得到第二届业委会及全体成员的认可，业委会也对整改支出出具验收合格证书予以确认。从2009年至2011年，我方共投入小区整改资金231473.63元，另外还有日常维护的相关费用28013.5元。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《新加坡花园二三期物业服务合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。关于被告提出原告所提交的附件不属于《新加坡花园二三期物业服务合同》附件内容的辩解意见，虽然原告不能证明附件即为《新加坡花园二三期物业服务合同》的附件，但是作为被告在《新加坡花园二三期物业服务合同》签订之前的单方面书面承诺，被告在庭审中亦承认已经实际在按照附件内容执行，因此，本院认为附件对被告具有约束力，被告应该按照附件内容履行义务。按照附件内容，被告应每月支付原告办公经费1000元。被告提出自2009年3月至2012年2月已支付原告办公经费共26000元的辩解意见，原告在庭审中已认可，因此，本院予以采纳。关于被告提出接到原告的书面通知后自2012年3月起没有支付办公经费的辩解意见，本院认为，从2012年3月至2013年1月物业服务合同到期，原告新一届业主委员会并未成立，在此期间实际上原告并没有实际运作，也没有实际产生办公经费，因此，对被告的辩解意见，本院予以采纳。2013年1月31日物业服务合同到期后，双方没有签订新的物业服务合同，也没有对办公经费进行约定，因此，原告要求被告支付办公经费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付小区整改资金30万元及按照金融机构同期贷款利率支付逾期利息的诉讼请求，按照附件内容，物业管理合同期内被告每年应投入整改资金5万元，四年的整改资金共计20万元。被告提出其已投入整改资金231473.63元的辩解意见，由于有相关票据及业委会成员签名确认的验收合格证明书予以佐证，本院予以认可。2013年1月31日物业管理合同到期后至2015年2月被告撤离，在此期间，虽然被告仍然对小区进行事实上的物业管理，但是双方并未签订新的物业服务合同并就如何继续投入整改资金进行明确约定，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、国务院《物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：驳回原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3395元，由原告珠海市香洲区新加坡二、三期业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员　邓　玉二〇一五年八月十六日书　记　员　黎裔芬来自：