（2015）肇民初字第159号
裁判日期: 2015-08-16
公开日期: 2016-12-27
案件名称
程飞、陈野于刘景会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇东市人民法院
所属地区
肇东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程飞,陈野,刘景会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百三十五条
全文
黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇民初字第159号原告程飞，女，1986年7月2日出生，汉族，无职业，现住肇东市。委托代理人陈正迈，男，黑龙江远放律师事务所律师。原告陈野，男，1986年2月6日出生，汉族，职业工人，现住肇东市。委托代理人陈正迈，男，黑龙江远放律师事务所律师。被告刘景会，男，1962年4月13日出生，汉族，职业个体，现住肇东市。委托代理人朱亚华，女，1961年8月31日出生，汉族，无职业，现住肇东市。委托代理人匡景春，男，1942年8月7日出生，汉族，肇东市宋站法律服务所法律工作者，现住肇东市。原告程飞、陈野诉被告刘景会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告程飞及其委托代理人陈正迈、被告刘景会及其委托代理人朱亚华、匡井春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程飞、陈野诉称，2003年以来，原告将肇东市南十四道街建委小区5号楼1层14门商服出租给被告刘景会用于经营蔬菜生意，每次由原告父亲程云中代替原告签订房屋租赁合同。2013年3月20日，程云中与被告刘景会签订书面房屋租赁协议，双方约定租金每年16,000.00元，租期至2014年3月20日。租赁期限到期后，被告继续承租，又向原告交纳了2014年3月20日至2015年3月20日的租金16,000.00元。该租赁期限到期后，原告通知被告解除租赁合同，欲收回房屋，但被告拒绝搬迁。为了有效维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求法院判决解除原、被告之间的租赁合同，被告立即搬离房屋，被告支付房屋租金及违约金10,000.00元，由被告承担本案一切诉讼费用。被告刘景会辩称，被告是从2007年3月17日开始租赁本案诉争房屋的，其中，自2007年3月至2010年3月每年租金6,000.00元，均交给了程云中；自2010年3月至2013年3月，每年租金涨至8,000.00元，总计三年租金24,000.00元一次性也交给了程云中；2013年3月至2015年3月每年租金涨至16,000.00元，两年租金分别交给程云中及原告程飞的母亲邓淑容；2015年3月至2016年3月租金涨至17,000.00元，该租金交给了程云中。协议是原告程飞的父亲程云中与被告达成的，不是二原告与被告达成的，被告与二原告之间不存在租赁关系，程云中代理行为不成立，二原告不具有合同解除权，不具备诉讼主体资格。原始红笔书写的2013年3月20日至2014年3月20日协议上，用蓝笔改动的“5”和“16,000.00”改掉，添上“17,000”是朱亚华写上去的，当时程云中在场认可，协议有效，租金交到了2016年3月20日，被告不存在违约行为，没有法定解除理由，合同应履行到2016年3月20日。综上所述，原告的诉讼理由不成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告程飞为支持其诉讼主张，庭审中提供如下证据予以证实：证据一、房屋产权证一份，证实房屋产权人是陈野，原告程飞与陈野是夫妻关系，二原告是2013年5月5日登记结婚，本案争议房屋原先是程飞的父亲程云中的，2013年10月31日过户到程飞名下，共有人是陈野。证据二、租赁协议一份，证实本案争议房屋租期从2013年3月20日至2014年3月20日。被告刘景会为支持其答辩理由，庭审中提供了如下证据予以证实：证据一、邓淑容收取了被告2014年至2015年租赁费。证据二、协议书一份，证实2015年至2016年协议是在2013年至2014年的协议上改动的，2016年的租金交到2016年3月20日。本案的争议焦点是二原告是否具备诉讼主体资格，二原告解除合同是否具备法定条件，被告是否应当支付原告延付租金及违约金。本院围绕原、被告双方当事人争议的焦点组织了质证：一、被告对原告提供的两份证据进行了质证。对于证据一，被告对该证据的真实性无异议，但被告对该证据证明的内容有异议，认为该产权证是2013年10月31日由原产权人程云中变更为程飞、陈野的，房屋租赁协议是和原产权人程云中签订的，虽然产权转移，但房屋买卖不对抗租赁，双方的租赁关系合法有效。在承租期间房屋产权变更，房屋产权人有义务通知承租人，原告未尽告知义务，对房屋产权的变更被告不知道；对于证据二，被告对该证据的真实性及所证实的内容没有异议二、原告对被告提供的两份证据进行了质证。对于证据一，原告对该证据没有异议；对于证据二，原告对该证据有异议，认为该份证据与原告庭审中提供的同年协议不一致，协议上时间和金额有改动，被告不能证明协议上的改动是程云中改动的，被告以此证据证明2015年至2016年度达成房屋租赁协议，租金交到2016年3月20日，但协议上的改动时间是2013年3月20日至2015年3月20日，不是到2016年3月20日。被告承认协议上面下部的蓝色字部分是被告的爱人朱亚华自己加注的，但没有程云中及原告签字确认，因此该协议上面加注部分不能证实被告的讼诉主张，被告应当向法庭提交原告或原告的父亲、母亲出具的房租收据，否则，被告的诉请不应支持。根据原、被告双方当事人的质证意见，本院经综合审查认证如下：一、对原告所举证据一，因被告对该证据的真实性无异议，且承认本案诉争房屋原产权人是原告父亲程云中，后于2013年10月31日变更至原告程飞、陈野名下的事实，故对原告所举该证据要证明的本案争议房屋原先是程飞的父亲程云中的，2013年10月31日过户到程飞名下，共有人是陈野的证明内容具有证明作用，本院予以采信；对原告所举证据二，因被告对该证据的真实性及证实的内容无异议，故对原告所举该证据要证明的本案争议房屋租期从2013年3月20日至2014年3月20日的证明内容具有证明作用，本院予以采信，进而说明2013年3月20日至2014年3月20日原、被告双方之间存在租赁关系。二、对被告所举证据一，因原告对该证据的真实性无异议，故对被告所要证实的2014年4月4日原告的母亲邓淑容收取了被告2014年至2015年租赁费的证明内容具有证明作用，本院予以采信。根据原被告双方租赁合同的起止时间可判定2014年3月20日至2015年3月20日，原被告之间存在租赁关系。对被告所举证据二，因原告对该证据真实性有异议，被告代理人朱亚华庭审中又承认协议中蓝笔改动部分是其本人书写，但对程云中在场认可的事实没有提供相关证据予以佐证，且该协议载明的租赁期限只是2013年3月20日至2015年3月20日，故对被告所要证实的2015年至2016年协议是在2013年至2014年的协议的基础上改动的，2016年的租金交到2016年3月20日的证明内容不具有证明作用，本院不予采信。本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明如下案件事实：原告程飞与陈野是夫妻关系。2013年10月31日，原告程飞的父亲程云中将其所有的坐落于肇东市南十四道街建委小区5号楼1层14门商服楼房变更过户至原告程飞名下，共有人陈野。变更前的2013年3月20日，程云中将该楼房承租给被告刘景会，租赁期限一年，自2013年3月20日至2014年3月20日，租金16,000.00元，当年租金已经结清。该租赁期限到期后，2014年4月4日，原告母亲邓淑容又收取了被告刘景会2014年3月20日至2015年3月20日一年的租金16,000.00元。2015年4月12日，原告的父亲程云中因病去世，因该房屋租赁期限已经届满，原告通知被告解除租赁合同，欲收回房屋，但被告拒绝搬迁。为了有效维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求法院判决解除原、被告之间的租赁合同，被告立即搬离房屋，被告支付房屋租金及违约金10,000.00元，由被告承担本案一切诉讼费用。本院认为，原告程飞与陈野是本案诉争楼房的所有权人和出租人，被告刘景会是本案诉争楼房的承租人，原、被告双方是房屋租赁合同的当事人，二原告与本案有利害关系，是适合的原告，被告辩称二原告不具备诉讼主体资格，理由不能成立，本院不予支持。通过庭审举证、质证可以证实，原、被告之间的租赁合同自2013年3月20日起一年一签，租赁费用一年一交，被告交纳了2013年3月20日至2015年3月20日房屋租金每年16,000.00元，共计32,000.00元，原、被告双方均认可无异议，但被告辩解称交纳了2015年3月20日至2016年3月20日一年的租金17,000.00元，并提供了经过改动的协议予以证实，因原告否认，被告又没有提供其他证据予以佐证，视为被告举证不能，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予支持。原、被告双方租赁合同至2015年3月20日届满，原告作为房屋所有权人有权决定是否继续出租，在原告决定终止租赁合同的情况下，被告依法应当将本案诉争楼房返还给原告，被告未及时返还房屋，属于违约行为，原告有权解除租赁合同，故原告要求解除合同之诉求于法有据，本院予以支持。因该房屋现仍由被告占有使用，根据公平原则，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告依法应支付占有使用费，占有使用费的标准可按上一年租金标准计算，故原告要求支付延付租金及违约金之诉求可按占有使用费的标准适当支持三个月。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告程飞、陈野与被告刘景会之间的租赁合同，被告刘景会于本判决生效之日起立即返还原告房屋，从房屋中搬离；二、被告刘景会支付原告程飞、陈野房屋占有使用费4,000.00元，该费用于本判决生效后立即给付；三、驳回原告程飞、陈野其他诉讼请求。案件受理费450.00元由被告刘景会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 张晓艳二〇一五年八月十六日书记员 孙 艳 来自