（2015）珠中法民三终字第354号
裁判日期: 2015-08-15
公开日期: 2015-11-24
案件名称
张智与珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第354号上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：凌奕云，广东律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张智，男，汉族，住广东省珠海市。身份证号码：×××0011。委托代理人：郑之扬，广东律师事务所律师。上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）与被上诉人张智商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年12月2日，张智（买受人）与南福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，张智购买南福公司开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园3栋2单元403房，该商品房建筑面积141.72平方米，每平方米13802.46元，总房价为人民币1598601元。合同第七条及《补充协议》第五条对房屋交付条件及交付时间进行了约定，双方约定交房时间为2013年2月28日。第九条约定：如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，张智依约向南福公司支付了首期购房款，余款办理了银行按揭支付。2014年9月20日，南福公司通知张智办理收楼入伙手续。双方随即于当日办理了收楼手续。张智在原审中的诉讼请求为：1、依法判令南福公司向张智支付延迟交房的违约金227401元及延迟支付违约金的利息（按银行同期贷款利率计算，自2015年2月3日至实际支付之日）；2、依法判令本案诉讼费由南福公司承担。原审法院认为，张智、南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。张智、南福公司对已支付总房价款人民币1598601元、交房时间约定为2013年2月28日，实际办理交房时间为2014年9月20日等事实无争议，原审法院予以认定。双方争议的焦点是约定的违约金标准是否过高的问题。南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，原审法院具体分析如下：1、违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致张智存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨。2、对于南福公司主张双方约定的违约金过高问题，其他同类及同一小区的其他案件已有终审判决。故南福公司主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，原审法院不予支持。综上，张智请求南福公司支付逾期交房违约金227401元（2013年2月28日至2014年9月20日=590天，张智主张569天小于590天；1598600元×569×2.5／10000=227401元）依据充分，原审法院予以支持。关于张智请求南福公司支付违约金227401元（从2014年9月20日至实际支付日，按银行同期贷款利率计算）的贷款利息问题。张智请求的逾期交房违约金已获支持，其损失已得到赔偿或补偿，张智还要求南福公司支付违约金的利息，没有合同依据和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向张智支付违约金人民币227401元；二、驳回张智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币2393元，由南福公司负担。上诉人南福公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判以张智实际损失作为计算违约金的依据，调低本案的违约金。2、请求判令一审、二审诉讼费由张智承担。事实与理由：张智主张的违约金远高于其因逾期交房而受到的实际损失，南福公司主张调整违约金标准有事实和法律依据，依法应予支持。首先，《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法司法解释二》第二十九条及《商品房买卖合同解释》第十六条均规定了约定的违约金高于实际损失30%时当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。同时《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条亦规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”因此，南福公司认为，本案合同约定的违约金标准虽是双方当事人的真实意思表示，但其系基于对合同履行风险的预判以及可能造成的损失而确定的，而这种预判往往会与现实发生的真实情况（损失）相距甚远。法律之所以赋予当事人有申请调整违约金的权利，主要是为了在违约事件出现时约束当事人应以自身的实际损失为基础，防止滥用违约金条款导致出现因轻微违约承担高额违约金的不公平局面。据此，基于“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金性质，申请人申请调整过高的违约金标准于法有据。而原审法院认定的违约金“主要体现于惩罚性”与上述法律体现的法律价值背道而驰，属错误裁判，应予纠正。其次，南福公司于本案审理调整违约金的理由是违约金数额与张智的实际损失差距过大。而依据上述法律及司法解释的规定，人民法院是否认为违约金标准过高或过低，依法应当以实际损失为基础做出认定。即对于张智实际损失查证之前，对于南福公司调整违约金的请求不可能有正确的裁判依据和结果。但原审法院仅简单以“其他同类及同一小区的其他案件已有终审判决”为由，直接免除了张智应承担的“实际损失高于租金水平”的举证责任，侵犯了南福公司的程序及实体权利。再者，对于张智实际损失的金额，南福公司是不可能确切掌握张智的实际损失数额，但这也并非没有参考依据。《商品房买卖合同解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，虽双方约定了违约金标准，但并不妨碍南福公司在申请法院调整违约金标准时，依据上述规定参照同地段同类房屋租金标准来认定张智的实际损失。事实上，本案张智系基于南福公司逾期交房的行为而提起诉讼，逾期交房对于张智的实际影响是张智必须另觅住处。对此，在本案的一审庭审中，张智也自认购买涉案房屋是供自己使用。由此更进一步说明本案南福公司延迟交房对张智所造成的经济损失就是不能按时入住而在外租房所发生的租金损失。因此，本案中张智的实际损失应认定为南福公司逾期交房期间其所产生租赁房屋的租金损失。而租金损失的认定，则按照同地段同类房屋租金标准予以确定。最后，南福公司认为，违约方对守约方的实际损失予以弥补即体现了违约金的补偿性；超过实际损30%的部分即体现了违约金的惩罚性，而且主要体现于补偿性。综上所述，张智主张的违约金额缺乏事实及法律依据，明显过高，依法不应得到支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以变更，维护南福公司的合法权益。被上诉人张智在二审中答辩称：一、我方认为违约金是否高于实际损失的举证责任在于上诉人南福公司。二、判断违约金是否远高于实际损失相关的司法解释有很多，而本案合同违约金标准折合年息为9.1%，这个标准是过高，大家一目了然。三、南福公司滥用诉权，其目的就是拖延支付违约金。该小区类似的案件，当事人凡是不接受对方调解意见的，一律都是提起上诉，我方希望二审维持原审判决。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合南福公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准。违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与张智帆在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4786元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一五年八月十五日书 记 员 程 敏 来源：百度搜索“”