（2015）亭民初字第0031号
裁判日期: 2015-08-15
公开日期: 2016-12-27
案件名称
刘金标、刘介坤等与盐城市金时代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘金标,刘介坤,刘介鑫,盐城市金时代房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第五十四条第一款，第五十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）亭民初字第0031号原告刘金标，居民。原告刘介坤，居民。原告刘介鑫，居民。法定代理人刘金标（刘介鑫父亲），居民。三原告共同委托代理人张玉山，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。三原告共同委托代理人黄晓炎，北京盈科（苏州）律师事务所律师。被告盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号（2）。法定代表人陈广川，该公司董事长。委托代理人花恒胜、汪向文，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告刘金标、刘介坤、刘介鑫与被告盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序并依法组成合议庭于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告刘金标、刘介坤、刘介鑫的共同委托代理人张玉山、黄晓炎、被告金时代公司的委托代理人花恒胜、汪向文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金标、刘介坤、刘介鑫诉称，2013年2月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于盐城市亭湖区剧场路西侧、商业大厦北侧名为同曦鸣城商品房一套，价格504892元，被告在宣传时明确该小区为精装修的学区房，“投资、自住、学区三不误”，原告为方便子女就近入学毓龙路实验学校而购买此房。合同签订后，原告依约按时支付全部房款，被告却因自身原因一再延期交房，至今未能提供验收合格的房屋给原告。更为严重的是被告虚假宣传、欺骗广大业主，因同曦鸣城项目不符合教育及户政政策，导致业主无法正常落户、大量适龄儿童无法正常入学，双方为此发生矛盾冲突，有多户业主组织上访。期间，经各方多次协调，被告于2014年5月21日出具承诺书，后双方又签订补充协议，被告承诺：“关于迟延交房的问题，除合同约定的赔偿以外，每延迟一个月对业主增加减免一年的物业管理费。子女入学问题保证于2014年8月20日前拿到入学通知单。2014年7月20日前无法解决入常住户则按照总房款的20%赔偿给业主，如有业主退房则无条件同意，并退还全部房款及利息。”2014年8月13日根据盐城市政府关于同曦鸣城A1楼250户业主子女入学问题专题会办精神，亭湖区人民政府联合法院、信访、教育、住建等多家政府部门协调处理了业主子女入学的问题，但仍明确已用于施教区生源资格认定的住房在小学和初中阶段，不再作为其他家庭新生入学资格的认定条件。至于入常住户问题至今无法落实，被告承诺的支付总房款20%的补偿或双方约定的以车位所有权冲抵补偿款都没有兑现。诉请法院判令：1、被告继续履行合同交付合格房屋；2、被告按照2500元/月租金标准支付延迟交付房屋的违约金，自合同约定应交房之日至实际交房之日；3、被告支付无法正常落户的违约金100978元（504892元*20%）。被告金时代公司辩称，1、被告方已经于2014年11月1日向各业主发出交房通知书，并通过EMS邮政特快进行催告，但是原告没有收房，因此房屋未交付不是我方原因，违约责任在于原告。2、双方在合同中明确约定延期交房按照每天5元的标准计算，逾期超过90日的从90日起按每天20元支付违约金，合同继续履行。现原告要求按照2500元月租金主张延期交付的主张依据不足。且被告已于2014年11月1日以EMS邮政特快的形式通知原告收房。3、原、被告双方争议的承诺书及相关补充协议是在2014年5月、7月众多业主围攻被告公司办公场所，胁迫项目负责人季长宁并限制人身自由签订的，且承诺书和协议是原告方事先准备好的，逼迫被告签字，不是真实意思的表示，事后被告也予以撤销公示。故原告要求被告承担20%的违约金依据不足，业主户口可以入集体户，目前大部分业主户口已经可以正常落户，符合入学的子女已经入学。综上，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明：2013年2月8日，买受人刘金标、刘介坤、刘介鑫与出卖人金时代公司签订商品房买卖合同一份（含附件1房屋平面图;附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明;附件3装潢、设备标准;附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城*幢*层*室，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积69.4平方米，单价为7275.1元/平方米，房款合计504892元。买受人应当按照附件4-1方式付款，即买受人应于2013年2月8日前向出卖人支付首付款504892元。若买受人迟延付款，除出卖人依法解除合同外，买受人按照为辅到期房价款的万分之五/天计算，向出卖人支付迟延期间的违约金；出卖人解除合同的，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金并负有协助出卖人到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续的义务，出卖人于各项登记注销手续办理完毕后的30日内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额后退还给买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元/天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金;如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。如买受人延迟支付房款，后出卖人延迟交付房屋的违约金，双方一致同意，可按照合同约定互相抵消违约金。经买受人书面催告后120日后仍未交付的，买受人有权解除本合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。买受人的房屋仅作酒店式公寓（商业性质）使用。审理中，刘金标、刘介坤、刘介鑫向法庭提交了一份照片及三份同曦鸣城销售宣传广告，广告及照片中均有“学区房”、“自住学区”字样。刘金标、刘介坤、刘介鑫称上述广告均是金时代公司在宣传销售商品房时发放，照片拍摄自销售现场。合同签订后，刘金标、刘介坤、刘介鑫交纳了购房款，金时代公司于2013年2月8日开具了504892元发票。2012年8月2日，盐城市盐都区教育局向金时代公司作出《关于同曦鸣城一期A区公寓施教区问题的回复》，该回复主要内容为：你公司《报告》中提及的实施旧城改造暨同曦鸣城项目的用地是属于盐城市毓龙路实验学校施教区范围.按照《盐城市公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法》,“适龄儿童少年应具有所在施教区内常住户口，户口原则上应与其父母（或其他法定监护人）在同一户籍，且户籍与监护人房屋所有权证、实际常住地三者相符”。申请到施教区为学校入学的适龄儿童少年，业主应于当年7月31日前办结户口、房屋所有权证。同时，小学阶段6年内，初中阶段3年内，施教区生源资格不重复认定。如同曦鸣城一期A区公寓业主符合上述要求，可认定为毓龙路实验学校施教区生源。2014年5月21日，金时代公司、盐城市金时代物业服务有限公司（以下简称金时代物业公司）出具承诺书，主要内容为：针对同曦鸣城A1区房屋延迟交付一事，正式通知业主，房屋于2014年7月31日前正式交付，除合同约定的延迟交付赔偿以外，承诺从2014年1月1日起到正式交房日期止，每延迟交付一个月，对业主增加减免一年的物业管理费。如金时代物业公司有变动，由金时代公司解决，解决方案为：1、按同期物业费标准退还业主还未享受到的物业服务费用。2、与其他物业公司交接，必须保证业主享受完约定的物业服务期限。3、在免物业费用期间，需保证业主享受的物业服务质量不能降低。对于上学与落户问题，保证在2014年6月30日拿到教育局同意同曦鸣城A1区业主今年入学的批复函后，在今年8月20日前，今年入学的同曦鸣城A1区业主子女拿到盐城市毓龙路实验学校的入学通知单。无条件同意在业主申请退房3个月之内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。公司将积极协调解决同曦鸣城A1区业主入常住户问题，如7月20日前入常住户问题实在无法解决的，如有业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如业主不需要退房的，按照总房款的20%补偿给业主，于3个月内退还给业主。后金时代公司与业主代表童金星、陈华、张启云、陈亚梅签订补充协议一份，协议主要约定：金时代公司承诺于2014年6月30日前今年入学的业主开始接到学校的通知，2014年7月20日前确定是否可以办理常住户口入住手续，如无法办理，业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如不需退房的，按总房款的20%补偿给业主，于7月21日打入业主个人账户。2014年7月20日选择退房的业主，按承诺书条款赔付业主，并赔付关于该房产发生的一切费用（截止到账日期的贷款利息/办证相关手续费用）。2014的7月3日，金时代公司出具承诺书一份，承诺由于无法兑现入户承诺自愿赔偿*户业主刘金标、ＸＸ琴总房款的20%，由于公司资金暂缺，自愿将同曦鸣城地下汽车停车位作为此赔偿款相抵给刘金标、ＸＸ琴，保证车位权属性质于本公司以及车位无抵押、出租、转让、买卖等行为。公司确保于2014年7月20日给业主拿到市政府同意入户的原件批文（非集体性质的户口），此批文不受政策变化而变化，并在60天内确保同曦鸣城业主在辖区内派出所入户为准，如在7月20日无政府同意入户的原件批文，立即将20%赔偿款汇至各业主指定账号或将车位权属归*业主刘金标、ＸＸ琴所有。2014年8月8日，金时代公司出具一份《关于撤回承诺的公告》，载明：我司于2014年5月21日出具的“致同曦鸣城A1区业主承诺书”以及出具的其他相关承诺书、签订的补充协议，均非我司真实意思表示。现予以撤回。2014年8月13日，盐城市亭湖区人民政府召集区法院、区信访局、区司法局、区住建局、区教育局、区公安分局、先锋街道等相关部门和单位负责人，就协助办理同曦鸣城A1楼250户业主子女入学进行会办，形成（2014）第49号纪要，主要载明：根据市政府会办精神，对经确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女，符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。涉及该250户房屋二次买卖后的业主子女入学资格认定问题。按照《关于印发〈盐城市区公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法（试行）〉》的通知（盐教发[2014]14号）精神执行，凡已用于施教区生源资格认定的住房在小学阶段6年、初中阶段3年内，不再作为其他家庭新生入学资格认定的条件。2014年9月29日，盐城市规划局向金时代公司发出编号为32**5的许可证，同意金时代公司开发的同曦鸣城A1幢4轴线以东建成区域竣工验收。2014年10月30日，金时代公司的交房通知载明：盐城同曦鸣城A1幢公寓已通过竣工验收，具备交付条件，交房时间为2014年10月31日起，因交付房源户数较多，按楼层分批办理交付手续，5至9层于2014年11月3日前来办理，10至15层于2014年11月4日前来办理，16至21层于2014年11月5日前来办理，22至28层于2014年11月6日前来办理。同日，金时代公司通过单号为EMS1016801805511号邮政快递向刘金标、刘介坤、刘介鑫邮寄信件，信件封面载明内件为：同曦鸣城交房通知。次日，该快递被刘金标、刘介坤、刘介鑫签收。本院在2015年8月10日庭审中，被告金时代公司的委托代理人当庭要求原告至该公司办理有关手续，接收房屋，同时表示对购房业主不附加条件。原告的共同委托代理人张玉山当庭代表包括夏正艳在内的73件系列案件的所有原告同意至被告处接收购买的商品房。另查明，金时代公司对已经交付房屋的业主，分别按每月2300元至2500元的标准赔偿延期交房的损失。还查明，盐城市中级人民法院在审理（2015）盐民终字第01687号王东成诉金时代公司房屋买卖合同纠纷时查明：金时代公司以EMS快递的方式向各业主邮递交房通知书，但业主在领取房屋钥匙、交付房屋前，须与金时代公司就延期交房的违约责任、子女入学及办理入常户口问题另行签订协议，金时代公司仅同意承担延期交房的违约责任（从2014年1月1日至实际交房之日，每月按2300元承担违约金），业主须放弃追究金时代公司的其余违约责任，故刘金标、刘介坤、刘介鑫未收房。上列事实，有商品房买卖合同、购房发票、盐都区教育局回复承诺书、补充协议、盐城市亭湖区人民政府会办纪要、盐城市中级人民法院（2015）盐民终字第01687号生效法律文书等证据证实，以上证据，经当庭举证、质证，本院核实，依法予以认定。本案在审理过程中，本院对同曦鸣城1幢房屋2014年1月至目前的租金情况咨询了盐城东城亿价格评估有限责任公司，该公司于2015年4月14日出具报告，结论为房屋月租金为2500-2600元。本案争议焦点为：1、金时代公司是否应当支付迟延交付房屋的违约金，如应当支付，标准应如何确定？2、金时代公司出具的承诺书及补充协议是否是其真实意思表示，是否应当支付无法落户的20%违约金？本院认为，原告刘金标、刘介坤、刘介鑫与被告金时代公司签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，原告按合同约定履行了付款义务，被告应当按约定交付房屋。现原、被告双方同意继续履行合同，故对原告要求被告继续履行交付合格房屋的诉讼请求本院予以支持。㈠关于被告金时代公司是否应当支付迟延交付的违约金，如应当支付，标准应如何确定的问题原、被告双方签订的商品房买卖合同约定于2013年12月31日前交付房屋，原告虽于2014年10月31日收到被告以EMS快递的方式邮寄的交房通知，但被告金时代公司在交付房屋前，要求原告就延期交房的违约责任、子女入学及办理入常户口问题另行签订协议书，金时代公司仅同意承担延期交房的违约责任，要求原告必须放弃追究金时代公司的其余违约责任，原告予以拒绝，致被告金时代公司未能向原告实际交付房屋，应认定案涉房屋至今未能交付的责任在于金时代公司，其应当承担房屋实际交付前的违约责任。合同约定被告迟延交付商品房，90日内按照每天5元的标准计算违约金，逾期90日按照每天20元的标准支付违约金。但双方合同中关于逾期付款的违约责任约定，若买房人有拖欠首付款行为的按总房款的5%向出卖人支付违约金，故合同对买受人逾期付款的违约金与出卖人逾期交房的违约金的约定明显不对等，出卖人逾期交房的违约责任过分低于买受人逾期付款的违约责任。本院结合案涉房屋的用途为酒店式公寓（商业性质）及金时代公司对已经交付的业主按每月2300元至2500元的标准赔偿延期交付房屋损失的情况以及本院咨询评估公司的报告亦称涉案房屋地段的月租金在2014年至今在2500元至2600元之间的实际情况，对原告请求依照每月2500元的标准支付违约金的诉讼请求，予以支持。因庭审中原、被告双方均同意办理相关手续，交接房屋，本院考虑房屋交接需一定期限，确定被告承担逾期交房的违约责任从2014年1月1日起至2015年8月31日止。㈡被告金时代出具的承诺书及补充协议是否是其真实意思表示，是否应当支付无法落户的20%违约金？1、金时代公司于2014年5月21日、2014年7月3日出具的承诺书以及补充协议中均加盖被告公司章印，金时代公司主张出具的承诺书及补充协议系受众多业主胁迫形成的，并非真实意思表示，虽然金时代公司提供了公安出警记录、现场照片等证据，但上述证据不足以证明金时代公司被胁迫签订承诺书及补充协议的事实，其于2014年8月8日出具的关于撤销承诺的公告无法律依据，不能产生撤销承诺书及补充协议的法律后果。2、被告金时代公司在销售上述商品房时的广告宣传中，均载明为学区房，而学区房的前提是业主应当为施教区内的常住户。根据案涉项目土地及房屋的性质，客观上无法为购房户办理入常户的手续，金时代公司为房屋销售所作的宣传存在不实之处。被告金时代公司在2014年5月21日的承诺书及原、被告之间签订的补充协议中均明确：如在2014年7月20日前无法办理常住户口入住手续，业主不退房的，按照总房款的20%补偿给业主。但在双方签订的商品房买卖合同中明确载明土地及房屋性质均为商业用途，被告金时代公司关于为业主办理办理常住户口的承诺不符合法律规定，业主对此也应当知晓。被告金时代公司虽在承诺书及补充协议中约定了无法办理常住户口入住手续的责任，但承诺书及补充协议承诺的内容在客观上均无法实现，被告金时代公司应当对业主因此所产生的部分损失予以赔偿，考虑到双方当事人对承诺书及补充协议承诺的内容无法实现均有责任，本院酌定被告按照房款的10%赔偿原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告盐城市金时代房地产开发有限公司与原告刘金标、刘介坤、刘介鑫于2013年2月8日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限被告盐城市金时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘金标、刘介坤、刘介鑫交付位于盐城市同曦鸣城*幢*室房屋。被告盐城市金时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘金标、刘介坤、刘介鑫支付迟延交房的违约金（从2014年1月1日起至2015年8月31日止，按每月2500元的标准支付）。被告盐城市金时代房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘金标、刘介坤、刘介鑫支付无法入户违约金50489.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元，由原告刘金标、刘介坤、刘介鑫负担940元，由被告盐城市金时代房地产开发有限公司负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长 吴荣生审判员 吕建生审判员 蔡福庆二〇一五年八月十五日书记员 吴萍萍附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”