（2015）商梁民初字第00493号

裁判日期: 2015-08-15

公开日期: 2015-09-24

案件名称

谢信领诉被告侯红印、商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

商丘市梁园区人民法院

所属地区

商丘市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢信领,侯红印,商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第三十一条第一款，第三十二条第一款

全文

河南省商丘市梁园区人民法院民事判决书（2015）商梁民初字第00493号原告谢信领，男，委托代理人王家训，河南向东律师事务所律师。被告侯红印，男，委托代理人王超群，广东港仁律师事务所律师。被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部。负责人：朱慈峰委托代理人徐东升，原告谢信领诉被告侯红印、商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日，立案受理后，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、应诉通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书。本院于2015年3月24日,由审判员陈瑛、张幸福、卢新言组成合议庭，公开开庭审理。原告谢信领及委托代理人王家训、被告侯红印及委托代理人王超群、被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部委托代理人徐东升均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告诉称：2012年7月1日，原告与第三人王丽协商，第三人经营的饭店经双方协议价格126000元（包括饭店内所有装修、电器、桌椅、餐具、灶具、炊具）转让原告，并经房东侯红印同意，租赁期限至2012年12月1日。2012年7月1日，原告与被告侯红印续签房屋租赁合同。双方约定：侯红印将所有的位于归德路路东的门面房（建筑面积660平方米）租赁给乙方；租赁费为年租金7.5万元，逐年递增5000元；租赁期限自2012年12月1日至2017年12月1日；双方特别约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但因拆迁或改造给予乙方装修、经营损失等与房屋使用相关的补偿归乙方所有。2014年5月份，涉案房屋因梁园区政府建设华商国际文化城项目被拆迁。拆迁时侯红印与谢信领协商，属于原告谢信领的装修、经营损失、临时安置等补偿归原告谢信领，但事后被告拒不支付属于原告的各项经济补偿和剩余房租。拆迁单位华商国际文化城城中村改造项目部没有向原告公示和支付相应补偿项目和金额。请求法院一、依法判令被告支付原告装修费、搬迁费、停产停业损失、临时安置费、建筑附属物补偿费、租赁费等共计30万元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告侯红印辩称：1、依据民诉法第108条规定，诉讼请求应当具体明确，如果诉讼请求不具体明确，应当驳回诉讼请求。本案诉讼请求第一项不具体不明确，应当驳回起诉。2、原告与被告的租赁合同由于原告根本违约，已经不享有承租权利，其所列名的诉讼请求应当依法驳回。3、原告诉请的装修费，建筑附属物补偿费是不存在的。4、本案的诉讼费应当由原告全部负担。答辩完毕。被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部辩称：1、我们在2014年3月份之前，张贴公示过，20143月9号召开过公示大会，又再次告知过他。2、装修赔偿，我们依据政策，只包赔给所有权方。根据他们的协议再有所有权方给租赁方。原告的诉请没有事实和法律依据。本案争议焦点：原告的诉请有无事实及法律依据，是否应予支持，应支持多少。原告向本院提交的证据材料有：证据一、原告谢信领身份证复印件、税务登记证、个体工商户、卫生许可证、餐饮服务证复印件；证明目的：原告谢信领系经营王婆大虾个体工商户，经营手续齐全，具备餐饮经营资质，符合拆迁补偿条例第十七条第二款、第三款规定、第二十三条、第二十五条规定的补偿条件。证据二、原告与王丽之间转让协议一份，证明目的：2012年7月1日，经被告同意王丽将租赁并经营的涉案房屋转让给原告，双方详细约定王丽餐馆内的所有装修、电器、桌椅、餐具、灶具、炊具均转让给原告。转让金额126000元。证据三、原告与被告房产租赁合同，证明目的：2012年7月1日，原被告签订涉案房屋租赁协议。双方约定：被告将所有的坐落在归德路路东的门面房（建筑面积660平方米）租给乙方；租金为年租金7万5千元，逐年递增5000元；并约定因国家政策需要拆除或改造以租赁房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，但因拆迁或改造给予乙方装修、经营损失等与房屋使用相关的补偿归乙方所有。证据四、2012年12月9日、2013年11月27日转账回单两份，证明目的：原告支付2012年12月1日至2013年12月1日房租7.5万元（转账6.5万元、提前支付现金1万元）、2013年12月1日至2014年12月1日房租8万元。2014年5月份涉案房屋被拆迁，被告自房屋被拆迁之日多收原告房租4.3万元，被告返还2万元，剩2.3万元房租被告没有返还。证据五、原告二次装修费用票据和实物照片，证明目的：原告从王丽手中转租涉案房屋后，为经营需要再次装修吧台、室内装修支出41165元、门头、招牌字支出48256元、安装电力设施支出8600元等共计98021元。证据六、原告经营期间空调、电话、宽带、安装电料等店内物品照片，证明目的：根据华商国际文化城城中村改造改造项目房屋征收安置补偿明白纸的规定，原告店内物品包括：电话双机100元、宽带600元、5匹空调4个计600元、3匹空调3个计450元、2匹空调2个计200元、1.5匹空调12个计1200元、安装电用料1.5万元，以上各项费用共计18150元。证据七、华商国际文化城城中村改造改造项目房屋征收安置补偿明白纸复印件一份，证明目的：原被告依据拆迁明白纸的规定和双方约定，被告应支付原告装修费、搬迁费、停产停业损失、临时安置费、建筑附属物补偿费、租赁费等共计30万元。证据八、原告主张各项赔偿清单，证明原告依据拆迁补偿条例和拆迁明白纸规定，依法应赔偿的具体数额。被告侯红印向本院提交的证据材料有：被告庭后提交的五张证据，证明史丹欠自己的房租34200元，用新装修的房屋及室内全部用具抵所欠房租。被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部未提交证据。经庭审质证，被告侯红印对原告证据质证意见：对于证据一，无异议。对于证据二，有异议。与被告无关，被告并不知情，而且该协议违法，违法之处在于：甲方餐馆内所有装修装让给乙方所有明显违法，因为该装修已经成为房屋的附属部分，甲方无权转让。同时根据甲方与被告签署的租赁协议来约定该装修在租赁期满后属于被告所有，因此该转让协议属于无效协议。对于证据三、真实性、关联性无异议。证明目的有异议，该房产租赁合同约定，租金一次性付清，在合同第二条和第三条第5项，据约定一次性付清。合同第4条明确约定，逾期10日视为自动放弃承租权利，甲方收回房屋。根据原告证据三，可以证明原告已经根本违约，此房产租赁合同已经中止。对于证据四、真实性、关联性无异议。对证明目的有异议，只能证明存在事实租赁关系，事实租赁关系与房产租赁合同不是同一法律关系，同时也能够证明，原告没有依照房产租赁合同的约定，一次性付清房款，同时能够证明，原告已经放弃承租权利。对于证据五，其真实性无法确认，如果原告确实存在该费用，请原告提供发票。其中的照片形成时间、地点不确定，与本案不具有关联性。装修费用依照双方的合同约定，原告的装修需要有被告的书面同意才能装修，所以原告没有权利主张该费用。对于证据六，有异议，与本案不具有关联性、真实性。发票、收据与本案没有关联性。对于证据七，无异议。对于证据八，系原告单方制作，不应当作为证据提交。第一项搬迁费用无异议，第二项有异议，原告所缴纳房屋租金期间以内，一直正常经营，不存在停产停业损失。第三项，返还房租已经返还过了，第四、五项没有法律和事实依据。第六项有异议，由于原告交纳房租的期间已经经营完毕，不存在临时安置。奖励与原告无关，是给房屋所有人的。被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部对原告证据质证意见：对于证据六，有异议，以当时入户调查为准。对其他证据不质证。原告对被告侯红印的证据质证意见：被20000元的证据认可，但第二年全年租金80000元，是2013年12月1日到2014年12月1日，2014年5月12日房屋被依法拆迁，根据租金计算，应返还43000元，但只返还20000元，仍欠23000元。对证据3不予质证。被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部对被告侯红印证据质证意见：退还20000元，是双方意思表示一致的协议，2013年7月1日到2014年7月1日是租金80000元的期间，所以20000元合情合理。经双方当事人的质证及庭审审查，对当事人提交的证据，作出以下认定：原告证据一、三、四、七，被告侯红印无异议，符合证据的客观真实性，本院予以确认。原告证据二、五、六，被告未提交相反的证据推翻，客观真实，本院予以确认。被告证据符合证据的客观真实性，本院予以确认。法院从被告商丘市梁园区华商国际项目建设指挥部调取的房屋征收安置补偿估算单、领取清单、补偿明细表。依照上述有效的证据及各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月1日，原告谢信领与案外人王丽签订转让协议，双方约定王丽租赁被告房屋经营饭店以12600元的（包括饭店内所有装修、电器、桌椅、灶具）转让原告，并含从2012年7月1日至2012年12月1日的房屋租金。同日，原告谢信领与被告侯红印签订房产租赁合同，双方约定：被告将所有的位于梁园区归德路路东的门面房屋（房屋建筑面积660平方米）租赁原告，年租金柒万伍仟元整，逐年递增五千元。租赁期限自2012年12月1日至2017年12月1日；并约定租赁期间原告如需房屋进行装修时，应征的被告同意，费用由原告自理，但是终止租赁合同退房时，乙方不得损坏或拆除现有的装修设施，并无偿交付被告。所租赁房产全部以现状租赁；合同第五项第一款约定：因国家政策需要拆除或改造以租赁的房屋，使原被告双方造成损失的，互不承担责任，但因拆迁或改造给予原告装修、经营损失等与房屋使用相关的补偿归原告所有；第二款规定：因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；并约定其他相关内容，合同由原被告签字并按手印。原告实际使用房屋时间从2012年7月1日至2014年5月12日，期间支付2012年12月1日至2013年11月30日，房屋租金七万五千元，支付2013年12月1日至2014年11月30日房屋租金8万元，所租赁房屋于2013年5月被梁园区人民政府建设华商国际文化城项目征收，原告为经营需要对所租赁房屋的门头、吧台，室内房屋进行装修；原告具有从事经营餐饮行业的相关资质。另查明，涉案房屋房屋征收安置补偿费用含：中装22510.8元、精装88030.8元、搬迁费11418.96元、临时安置费1359.36元、奖金95287.5元、空调拆装费1800元等费用,以上各项补偿费用已由被告侯红印从被告商丘市梁园区华商国际文化城项目建设指挥部领取；另查明被告侯红印已退还原告租金2万元的事实。本院认为，原告谢信领与被告侯红印双方签订的房产租赁合同，是双方真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，为有效合同，双方均应根据诚实信用原则遵守。现涉案房屋因政府原因被征收，在合同履行期限内，根据拆迁补偿条例和和梁园区华商国际文化城项目建设指挥部发布的拆迁项目明白纸的规定，原、被告签订为期5年的房屋租赁合同，在合同履行至一年零五个月时被征收，原告作为房屋承租方依法应享有房屋拆迁对承租方的各项补偿。结合本案实际情形，原告享有的补偿项目包括：1、房屋装修费包含中装22510.8元、精装88030.8元，扣除被告侯红印的装修费34200元，原告应得76341.6元（22510.8＋88030.8＝110541.6元-34200元）；2、搬迁费11418.96元；由被告退还2014年5月12日至2014年12月1日剩余房租23000元，共计110760.56元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十二条之规定，判决如下：一、被告侯红印于判决生效后十日内返还原告谢信领房屋装修费、搬迁费、剩余房租共计110760.56元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5800元，原告谢信领承担3300元，被告侯红印承担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。（此页无正文）审判长　陈　瑛审判员　张幸福审判员　卢新言二〇一五年八月十五日书记员　郑佳金百度搜索“”