（2015）鱼民二初字第417号
裁判日期: 2015-08-15
公开日期: 2016-01-12
案件名称
蓝常超与柳州融宇房地产信息有限公司、韦克敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓝常超,柳州融宇房地产信息有限公司,韦克敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）鱼民二初字第417号原告蓝常超，无固定职业。委托代理人黄俊平，广西创恒律师事务所律师。被告柳州融宇房地产信息有限公司，住所地：广西柳州市水南路221号1-6号门面。法定代表人肖宗林，该公司董事长。委托代理人陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。被告韦克敏，柳州市城市管理行政执法局公务员。委托代理人刘金露，广西可以律师事务所律师。原告蓝常超与被告柳州融宇房地产信息有限公司（以下简称融宇公司）、韦克敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由本院审判员李锡仁独任审判，于2015年7月9日依法适用简易程序公开开庭审理了本案。书记员韩昕怡担任记录。原告蓝常超的委托代理人黄俊平，被告融宇公司的委托代理人陈柳山，被告韦克敏的委托代理人刘金露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝常超诉称，原告从被告融宇公司处获知，被告融宇公司代售的一处房屋位于柳州市潭西小区17栋4单元5-1号。2015年1月19日，经原告与被告融宇公司协商一致，双方就上述房屋签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定，本合同签订当日，原告将购房定金人民��贰万元整（￥20000元整）交付给被告融宇公司，该款并自动转为购房款。之后原告按照协议约定向被告融宇公司交付了两万元定金，被告融宇公司向原告出具收条。2015年1月21日，被告融宇公司电话告知原告，因被告韦克敏即柳州市潭西小区17栋4单元5-1号房屋产权人不同意出售该房屋，被告融宇公司无法向原告出售该房屋。原告认为，原告是相信被告融宇公司有代理权，才与被告融宇公司签订房屋买卖协议的，根据合同法相对性原则，现被告融宇公司不能为原告办理该房屋的过户手续，属于违约行为；根据双方签订的《房屋买卖协议书》第八条的规定，被告融宇公司应双倍返还定金给原告。故诉至法院，要求判令：1、被告返还原告双倍定金40000元；2、本案诉讼费由被告承担。原告蓝常超对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《房屋买卖协��书》，证明原告与被告融宇公司签订房屋买卖协议的事实。2.2015年1月19日的《收条》，证明被告收到原告交付的定金20000元。3.《房屋所有权证》及《土地使用权证》，证明被告在签订合同之后向原告交付上述房屋的房产证复印件的事实。被告融宇公司辩称，原告与被告融宇公司签订的房屋买卖协议是真实的，但被告融宇公司只是被告韦克敏房屋代为出售的房屋中介公司，因被告韦克敏不协助原告与被告融宇公司去办理相关过户手续，所以房屋不能过户的责任不在被告融宇公司，被告融宇公司已经履行了合同约定的义务，被告融宇公司没有过错，如果需要赔偿也是被告韦克敏承担责任，被告融宇公司在本案不应该承担赔偿责任。被告融宇公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.《房屋转让代理协议》，证明被��融宇公司与被告韦克敏于2014年12月6日签订该协议，被告融宇公司为了获得该代理权向被告韦克敏交付了定金30000元，代理期限是60个工作日，在签订协议后被告韦克敏向被告融宇公司交付了房产证等相关材料复印件。2.2014年12月6日的《收条》，证明被告韦克敏收到被告融宇公司的涉案房屋独家代理定金30000元。3.《柳州市二手房房源核验回执单》，证明在2015年1月21日两被告到柳州市房屋登记管理中心进行核验房屋所有权，通过核验之后房屋就可以办理房屋买卖网签手续，之后就可以办理过户手续，被告融宇公司已经实际履行了卖房的第一步手续，因被告韦克敏未配合被告融宇公司办理售房手续，责任在于被告韦克敏，被告融宇公司没有任何过错。4.证人谢某的证人证言，证明二手房买卖的流程。被告韦克敏辩称，被告融宇公���在诉讼中申请追加被告韦克敏为本案被告，主体不适格；要求被告韦克敏承担违约责任没有法律依据。因为原告诉请的违约金是以原告与被告融宇公司签订的房屋买卖协议书为依据的，被告韦克敏没有参与房屋买卖协议书的签订，不应承担责任。另外被告韦克敏委托被告融宇公司出售上述房屋，但在合同期限内被告融宇公司从未向被告韦克敏报告过有关委托的事项，故要求被告韦克敏承担责任缺乏事实与法律依据。被告韦克敏在举证期限内未提供证据。经审理查明，位于柳州市潭西小区17栋4单元5-1号房屋的原所有权人为被告韦克敏。2014年12月6日，两被告签订一份《房屋转让代理协议》，约定，被告融宇公司支付30000元给被告韦克敏作为该房屋代理转让定金，代理期限为60个工作日，代理期限从2014年12月7日起算，如被告融宇公司在代销期限内不能代理出售该房屋，委托书出具当日被告融宇公司付清该房屋房款给被告韦克敏，被告韦克敏将该房屋的房产证、土地证、委托书原件交给被告融宇公司，否则，该协议自行作废，被告韦克敏则退还被告融宇公司交付的定金及装修费用，被告融宇公司对该房屋的装修无偿给被告韦克敏。被告融宇公司将该房屋代理售出，代销定金即作为房款与被告韦克敏结算；该房产权人由被告融宇公司指定，在代理期限内代理售出该房屋，被告韦克敏配合被告融宇公司办理一切过户手续。在上述协议中，双方还对其他权利义务进行了约定。2015年1月19日，经协商一致，原告与被告融宇公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定，被告融宇公司自愿将位于柳州市潭西小区17栋4单元5-1号房屋代理出售给原告，房屋转让成交价为360000元，协议签订当日，原告将购房定金20000元交给��告融宇公司，该款自动转为购房款；银行按揭申请当日原告将首付款130000元存入房产局资金监管帐户，银行贷款210000元领新证办完抵押登记由银行一次性付给被告融宇公司；该房屋过户及相关评估费、测绘费、税费等一切费用由原告支付；如被告融宇公司违约以及因被告融宇公司原因造成房房屋不能过户的，被告融宇公司按定金双倍赔偿给原告，如原告放弃购买该房屋或悔约的，则被告融宇公司不退还定金。在协议中，双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告按约定向被告融宇公司支付了购房定金20000元；被告融宇公司向原告交付了上述房屋的所有权证书及土地使用权证书复印件。2015年1月21日，两被告共同到柳州市房屋登记管理中心办理了柳州市二手房房源核验手续。之后因被告融宇公司无法按协议约定将上述房屋过户至原告名下，双方协商未果，遂酿成本案诉讼。庭审中，被告韦克敏承认上述房屋已转让给其他案外人，并已办理了房产过户手续。本院认为，原告与被告融宇公司在平等自愿基础上签订的《房屋买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。庭审中，被告融宇公司认可无法将上述房屋过户至原告名下，且事实上原房屋产权人即被告韦克敏已将上述房屋转让给其他案外人，双方签订的《房屋买卖协议书》已无法继续履行，根据协议书中相关违约责任的约定，被告融宇公司的上述行为已构成违约，因此，原告主张被告融宇公司双倍返还定金40000元，有事实和法律根据，本院予以支持。根据合同法第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，被告融宇公司以自己名义与原告蓝常超订立《房屋买卖协议书》后，即使被告融宇公司主张其签订协议系代表被告韦克敏的委托行为，但原告蓝常超在知悉后有权选择受托人即被告融宇公司作为相对方主张合同权利，因此被告融宇公司要求被告韦克敏在本案承担责任的辩解意见，理由不充分，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、被告柳州融宇房地产信息有限公司双倍返还原告蓝常超定金人民币40000元；二、驳回原告蓝常超的其他诉讼请求。案��受理费人民币800（原告蓝常超已向本院预交），减半收取人民币400元，由被告柳州融宇房地产信息有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 李锡仁二〇一五年八月十五日书记员 韩昕怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方��履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来自