（2015）浙杭民终字第2019号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-18
案件名称
钱爱军与周晓琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周晓琴,钱爱军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第2019号上诉人（原审被告）：周晓琴。被上诉人（原审原告）：钱爱军。委托代理人：邓庆忠。上诉人周晓琴因与被上诉人钱爱军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2015）杭建民初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：钱爱军系坐落于建德市新安江街道新安东路30、32号二楼房屋的所有权人，该房屋原由案外人程某租赁使用，用于开设“喜来登”宾馆，租赁期限至2015年3月18日。2012年6月27日，周晓琴经与案外人程某协商并经钱爱军同意，该宾馆转让给周晓琴经营。为此，钱爱军与周晓琴协商签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：钱爱军将其所有的坐落于建德市新安江街道新安东路30、32号二楼房屋租赁给周晓琴使用，租赁期限自2012年6月27日至2015年3月18日。合同还就租金的标准、缴纳方式、装修的权限及合同期限满后对添附财物的处置、合同期满后周晓琴享有同等条件下的优先承租权及双方的违约责任等问题进行了约定。合同签订后，钱爱军依约将前述房屋交付给周晓琴使用。租赁期限届满前，钱爱军、周晓琴曾就房屋续租事宜进行协商，钱爱军提出要求提高房租标准，周晓琴认为钱爱军所提的租金标准过高，双方协商未能达成一致意见。为此，钱爱军在合同期满后通知周晓琴腾退，周晓琴以其投入了巨额投资未能收回为由拒绝腾退。经协商无果，钱爱军于2015年3月27日提起诉讼，请求判令：周晓琴立即腾空并返还坐落于建德市新安江街道新安东路30、32号二楼房屋，并赔偿自2015年3月19日起至房屋实际腾空之日止按合同确定的房屋租金标准每年70000元计付的占用房屋损失。在审理过程中，原审法院就房屋续租的租金提高幅度标准、延长租赁期限等问题，数次招集双方当事人进行调解，但因双方意见分歧较大，调解未果。原审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，钱爱军、周晓琴订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法、有效。根据合同约定，租赁期限至2015年3月18日届满，而双方未能就续租事宜协商达成一致意见，周晓琴作为承租人，依法应当返还租赁物。订立房屋租赁合同应是双方当事人意思自治的合意行为，钱爱军在原合同履行期限届满后提出要求提高房屋租金标准，并不违反法律规定，周晓琴主张钱爱军恶意提高房租标准，缺乏法律依据。周晓琴主张其为经营宾馆作出了较大的资金投入，如不能继续租赁经营，将造成巨大损失。对此，原审法院认为，原《房屋租赁合同》就租赁期限已作出了明确的约定，周晓琴在投资时应当根据约定的期限就经营成本进行核算，周晓琴盲目投资所造成的损失，应由其自行承担。周晓琴以此要求钱爱军按原租金标准续租房屋，缺乏事实和法律依据。双方间订立的《房屋租赁合同》履行期限届满后，周晓琴仍占有使用原租赁的房屋，侵害了钱爱军对房屋所有权的正当行使，由此造成钱爱军的损失，应负赔偿责任。钱爱军要求按原《房屋租赁合同》确定的租金标准计付房屋被不当占有使用的损失，并无不当，予以支持。周晓琴不到庭参加第二次庭审，不影响案件的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（六）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年5月22日判决：一、周晓琴于判决生效后30日内将座落于建德市新安江街道新安东路30、32号二楼房屋腾空，交还钱爱军；二、周晓琴按每年70000元标准赔偿钱爱军自2015年3月19日始至实际腾空房屋之日止的经济损失，该款于房屋腾空交还钱爱军的同时支付。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周晓琴负担。宣判后，周晓琴不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，判决不公。钱爱军因周晓琴存在无法拆除房屋装修附着物，宾馆证照无法转移等客观情况，恶意提高租金，强迫周晓琴接受高额租金。原判程序不合法，原审开庭中因周晓琴的代理人资格不符合要求，原审未择日另行安排开庭，致使周晓琴的书证无法提交。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；诉讼费由钱爱军负担。上诉人周晓琴在二审中提交以下证据：1、房屋租赁协议、承包合同三份，证明钱爱军要提高房租，但是其提高租金的幅度远远高于周边的其他商户；2、宾馆转让协议一份，证明周晓琴是从程某手上转得案涉房屋的；3、消防安全检查合格证、特种行业许可证、个体工商户营业执照、卫生许可证、税务登记证各一份，证明周晓琴所有的证件登记的经常场所都是案涉房屋，周晓琴必须要续租下去；4、2015年2月5日续租通知一份，证明租期未到前，周晓琴就向钱爱军提出续租。（以上证据均提交复印件）被上诉人钱爱军在二审中辩称：原判认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人钱爱军在二审中未提交新证据。上诉人周晓琴在二审中提交的证据，经出示，被上诉人钱爱军对证据2无异议，对其余证据认为均不属于二审中的新证据。本院对证据2予以确认，其余证据均不属于二审程序中的新证据，且均为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。双方当事人对原审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，钱爱军与周晓琴签订的《房屋租赁合同》的租赁期至2015年3月18日届满。在租期到期前，双方曾就续租问题进行过协商，钱爱军作为出租人，在租赁合同到期后，就后续的租赁价格有权按其意愿进行调整，这是其行使自身权利的一种方式，周晓琴称钱爱军恶意提高房租，迫使其接受高额房租的上诉理由不成立。民事合同应在平等、自愿的基础上订立，双方因对续租的房屋租金无法协商一致，导致合同无法签订，钱爱军并无过错，也不存在违约。故双方的租赁关系自2015年3月18日租期到期后终止，周晓琴作为承租人应当返还租赁物。至于周晓琴所称的装修等损失，因周晓琴未在本案中提出反诉，故不属于本案审查范围。关于周晓琴上诉提出的原审审理程序问题，按周晓琴称因第二次开庭时其所委托的代理人资格不符合要求，故原审作出缺席审理，程序违法。本院认为，周晓琴的委托代理人的资格因不符合法律规定，原审不予确认其诉讼代理人身份，进行缺席审理并无不当。周晓琴的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周晓琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年八月十四日书 记 员 袁其伟 微信公众号“”