（2015）博民初字第606号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-19
案件名称
齐庆堂与徐德伦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博兴县人民法院
所属地区
博兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐庆堂,徐德伦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条，第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）博民初字第606号原告齐庆堂，退休教师。委托代理人韩卫东，博兴杰人法律服务所法律工作者。被告徐德伦，农民。委托代理人韩涛，山东昌智律师事务所律师。原告齐庆堂与被告徐德伦房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月21日受理，依法由审判员马文霞适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，原告齐庆堂的委托代理人韩卫东、被告徐德伦的委托代理人韩涛到庭参加诉讼。同年7月7日，本案再次公开开庭审理，原告齐庆堂及委托代理人韩卫东，被告徐德伦的委托代理人韩涛到庭参加诉讼，被告徐德伦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐庆堂诉称，1997年，博兴县湖滨镇西门村进行村庄规划建设，原告房屋在拆迁范围内。1997年5月2日，原告与西门村村委会达成协议：原告房屋拆除，村委提供原齐功（实际为“公”）堂的房屋给原告所有、居住，村委不再给原告另划宅基地。2012年3月，被告因家中人口多住房拥挤，且原告房屋闲置，与原告签订房屋租赁协议，被告租赁原告房屋，期限两年，原告不收取租赁费，如原告需入住、买卖或拆迁，被告需随时搬出。2014年8月，原告因房屋需另作他用，多次通某被告搬出，但被告至今未搬。为维护原告权益，请求：1、判令被告立即从原告房屋内搬出，停止对原告房屋使用权的侵害；2、判令被告赔偿原告因侵占原告房屋给原告造成的损失10000元（租赁费）；3、诉讼费用由被告承担。被告徐德伦辩称，原告所诉与事实不符，涉案房屋所有人为齐公堂，而非原告，被告也从未与原告签订过租赁协议。被告原先居住涉案房屋，是经所有人齐公堂的允许，并达成口头协议。2014年3月17日，被告与齐公堂签订合同，购买了涉案房屋，并支付转让费5.5万元。综上，原告起诉被告退房，没有事实及法律依据，应驳回原告诉请。经审理查明，原告系博兴县湖滨镇西门村人，在该村有老宅一处。1997年（原告庭审又称系1992年），博兴县湖滨镇西门村（原称为博兴县寨郝镇西门村）为促进农村生产建设和经济发展，对本村街道拓宽及村庄楼区规划建设，村民如申请楼区宅基地，必须将其村内原宅基地使用权及附属房屋交回村委，并由村委根据本次规划拆迁情况统一处分。因西门村的上述村庄规划建设，原告老宅必须拆除。同年5月2日，西门村村委会（甲方）与原告（乙方）签订《拓宽街道扒屋协议书》1份（原告现只有复印件，称原件丢失），约定：甲方的权利与责任：1、向乙方支付扒屋损失10000元（壹万元整），2、提供齐功（公）堂卖给村委的一套旧房让乙方永久性居住，3、不再给乙方新划宅基地，补助款5000元（伍仟元）；乙方的权利与责任：1、不再向甲方索要新划宅基地，2、享受甲方提供的扒屋补助款10000元（壹万元）、宅基地补助款5000（伍仟元），共计壹万伍仟元整（15000元），3、永久性居住甲方收购的齐公堂旧房屋一套等；该协议由甲方村委成员李兴同、齐某乙签名确认，并加盖西门村村民委员会印章，原告也在乙方签名确认。原告由西门村村委取得的原齐公堂房屋院落（以下简称涉案房屋院落，房屋共北屋五间）一处，四邻分别为：西邻被告徐德伦、东邻徐德堂、北邻李会乐、南邻李东河。涉案房屋院落先后由原告的母亲等亲属居住。2001年，原告母亲在居住的涉案房屋去世，丧事也是在涉案房屋院落办理。2012年3月，原告涉案房屋闲置。被告因家中人多居住拥挤，经本案证人齐某甲（即被告孩子的舅舅）介绍，与原告签订涉案房屋租赁合同，约定：1、齐庆堂宅院有五间北屋，自留东头两间存放杂物，其余房屋供被告使用；2、两年内不收取徐德伦租赁费，两年后视情况而定；3、如遇特殊情况，如齐庆堂需要入住，或买房或拆迁，徐德伦要积极配合，随时搬出，终止租赁；4、徐德伦入住期间，为生活方便和环境优美，可以对房屋、门窗、院落适当维修，费用自理，增加的设施在搬出时不能拆除等；该协议内容系原告书写，签署地点为被告家中，由原被告及介绍人分别在协议内容下方的房主、租赁人、中介人处签字，但被告徐德伦的签名系由中介人齐某甲代签为“徐德轮”。2014年8月，原告需对涉案房屋另作他用，多次经证人齐某甲（房屋租赁协议的中介人）通某被告搬出，均遭被告拒绝，涉案房屋院落至今由被告居住使用。在原被告约定的免租两年期满后，双方也未就以后是否收取租赁费进行商定，原告也从未收取过被告的租赁费。另查明，西门村街道拓宽及村庄楼区规划建设时，齐公堂在新楼区新划宅基地一处，村委将齐公堂在内的多户村民原宅基地及房屋全部收回，根据规划拆迁情况，统一安置被拆迁房屋但不再另行申请新宅基地的村民居住问题，但当时西门村委并未将上述房屋的集体土地使用证一并收回，涉案房屋的集体土地使用证仍有齐公堂持有。证人齐某乙、齐某丙在西门村拆迁规划时系村委成员，负责村内的拆迁安置工作，且原告老宅拆迁、安置均系由二人具体负责。另，在本案第一次开庭审理时，本院因原被告双方委托代理人对案件事实不清楚而休庭，并特别强调下次开庭原被告必须到庭，但被告在第二次庭审时仍拒绝到庭参加诉讼，且委托代理人对本院向被告核实的问题，均不清楚；为此，本院责令被告方于庭后5日内将庭审中委托代理人不清楚的问题以书面形式提交本院，但被告至今未向本院提交任何材料。2015年6月30日，原告持有的《拓宽街道扒屋协议书》复印件，经西门村村委确认内容属实后加盖村民委员会印章，并由原负责拆迁安置的村委成员李兴同、齐某乙、齐某丙签名捺印再次确认。上述事实，有经西门村核对无异的《拓宽街道扒屋协议书》复印件、房屋租赁协议，齐庆堂、齐某丙、齐某乙的证人证言及当事人陈述在案为证。本院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，西门村村委在村庄新楼区规划建设时，依法将已在楼区取得新宅基地的齐公堂原房屋院落（即涉案房屋院落）及宅基地使用权收回，并分配给原告永久居住，使用，系西门村村委对本集体所有的土地依法履行其经营、管理职责，涉案房屋集体土地使用证虽尚未办理变更登记手续，但原告持有的《拓宽街道扒屋协议》已经西门村村委及证人齐某乙、齐某丙的确认与证实，应视为取得了相应组织和部门的批准，依法取得涉案房屋院落所有权及宅基地使用权。对于被告称涉案房屋系由齐公堂处购买，未与原告签订过房屋租赁协议的抗辩主张，与本院的上述分析存在冲突，令本院难以采信，理由：1、西门村村庄规划时，村委已依职权对涉案房屋及宅基地使用权分配给原告，齐公堂对涉案房屋及宅基地不再享有任何权利，否则便违背了农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定；2、西门村村委在村庄规划时收回多户村民的房屋及宅基地，而非齐公堂一户，被告系西门村村民，长期居住该村，不可能对村内如此大事件毫不知情，且其房屋与涉案房屋相邻，而称于事隔十几年（2014年3月17日）后由齐公堂处购买涉案房屋，令人难以信服；3、涉案房屋院落在被告居住使用前，由原告的母亲及其他亲属居住，且原告母亲去世后也是在涉案房屋院落办理丧事，按农村习俗及常理，如涉案房屋院落并非原告所有，原房主不可能允许原告母亲丧事在此处理；4、被告虽称涉案房屋宅基系由被告齐公堂处购买，但未提交已履行付款义务的证据证实；4、在本院特别强调当事人必须当庭参加诉讼的情况下，被告仍拒绝到庭，且其委托代理人也未将在庭审中不能回答的问题，至今未向本院提交任何材料。综上，依据原告证据及本案的客观事实，被告的抗辩理由，本院不予采信，而原告因老宅拆迁而由村委取得涉案房屋使用权及宅基地使用权，合法有据，也更为符合常理。原被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行合同义务。依据原被告签订的房屋租赁协议，原告可随时主张解除涉案租赁合同。2014年8月，原告多次经证人齐某甲通某被告腾退涉案房屋后，被告拒不搬出，构成违约，原告现主张其由涉案房屋案搬出，停止对原告房屋使用权侵害的请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的损失，因约定的两年免租期满后是否收费，双方未另行商定，且原告也未举证证明被告违约行为给其造成的实际损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、地六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、地九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐德伦于本判决生效后十日内搬出原告齐庆堂所有的房屋（四邻分别为西邻被告徐德伦、东邻徐德堂、北邻李会乐、南邻李东河），并停止对原告齐庆堂上述房屋使用权的侵害；二、驳回原告齐庆堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告徐德伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 马文霞二〇一五年八月十四日书记员 韩志芳 百度搜索“”