（2015）济执异字第37号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-10-19
案件名称
孙树霞等与山东省滨州市绿洲食品有限公司合同执行裁定书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
孙树霞,杨丹蕾,山东省滨州市绿洲食品有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第二十三条
全文
山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）济执异字第37号异议人（案外人）孙树霞，男，1981年9月25日出生，汉族，住滨州市。委托代理人于通，山东黄河律师事务所律师。申请执行人杨丹蕾，女，1955年4月15日出生，汉族，格林豪泰酒店会计，住济南市。委托代理人赵建兵，山东万途律师事务所律师。被执行人山东省滨州市绿洲食品有限公司，住所地滨州市。法定代表人王英清，董事长。关于杨丹蕾与山东省滨州市绿洲食品有限公司（以下简称绿洲食品公司）、滨州市绿洲置业有限公司、王英清、王伟民间借贷纠纷一案，执行过程中孙树霞向本院提出执行异议，请求解除对绿洲食品公司建设的“蒲湖绿洲”35号楼1某某某某某号房产的查封。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人孙树霞称，其已购买了“蒲湖绿洲”35号楼1某某某某某号房产，并且已经交付了全部房款。2010年11月18日，异议人在滨州市房管局办理了上述房产的权利人预告登记。2010年12月31日房产交付后，异议人既已实际入住多年。对于至今房产未办理过户登记手续，异议人没有过错。根据有关司法解释规定，请求解除对上述房产的查封。异议人提供了《商品房买卖合同》、《房地产抵押契约》、房屋预告登记证、交纳购房款和代收电改费的收据用以证明其主张。申请执行人答辩称，1、根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，异议人与绿洲公司签订的《商品房买卖合同》无效，涉案房产建在划拨土地上，转让未经过政府审批，属于无效合同。2、异议人提供的证据不能证明其已经支付全部购房款并实际占用房产。本院查明，关于杨丹蕾与绿洲食品公司、滨州市绿洲置业有限公司、王英清、王伟民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月10日作出（2014）济民五初字第33号民事判决书，判决绿洲食品公司偿还杨丹蕾借款500万元及利息，律师代理费20万元，滨州市绿洲置业有限公司、王英清、王伟承担连带清偿责任。诉讼过程中，本院于2014年6月10日查封了绿洲食品公司名下坐落于滨州市渤海七路510某某某某楼（房产证号：20130某某某某某号）项下2-101、2-102、1-703、1-801、1-802、某某某某某、1-901、1-902房产。孙树霞与绿洲食品公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孙树霞购买“蒲湖绿洲”4幢（即35号楼，下同）1某某某某某号房产，房价258260元；以银行按揭贷款方式付款，2009年10月1日支付购房总款的30%即78260元作为首付款，余款18万元以银行贷款方式支付；交房日期为2010年12月31日；合同签订日期未填写。孙树霞分别于2009年6月28日和10月1日向绿洲食品公司支付购房款5000元和73260元。2011年3月25日，孙树霞与中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行（以下简称工行滨城支行）签订《房地产抵押契约》，约定将黄河一路以北、渤海七路以东绿洲商住小区35号楼1某某某某某号房产抵押给工行滨城支行，工行滨城支行在上述房产现值70%以内提供贷款18万元用于购房，付款方式为一次性付款。2011年9月22日，孙树霞向绿洲食品公司交纳电改费200元。2011年11月18日，滨州市房地产管理局为涉案房产办理了房预滨字第201016266号预购商品房预告登记，权利人为孙树霞，义务人为绿洲食品公司。2012年9月14日，孙树霞向绿洲食品公司交纳涉案房产的代办房产证费用25000元。坐落于滨州市渤海七路510号的滨国用（2010）第8354号土地使用权的权利人为绿洲食品公司，用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为划拨。该土地上建设的绿洲食品公司商住小区项目为山东省2010年城市和国有工矿棚户区改造项目之一。另，被执行人绿洲食品公司出具说明一份，称其公司开发的“蒲湖绿洲”住宅区已全部售罄，但因部分业主未交齐房屋维修基金，且公司资金短缺，未能筹齐办理房屋权属登记所需费用，导致未能协助异议人办理房屋权属登记手续。以上事实有本院民事判决书、协助执行通知书，《商品房买卖合同》、《房地产抵押契约》、房屋预告登记证、收据、国有土地使用权证、鲁建房字（2010）16号文件等证据材料予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人孙树霞提供的证据，能够证明在本院查封涉案房产前，异议人即与被执行人绿洲食品公司签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付全部购房款，并且已实际占有了涉案房产。对于涉案房产异议人已经办理了预告登记，最终未办理过户登记手续，也并不是因异议人的原因导致。据此，异议人孙树霞的异议请求成立，本院予以支持。《城市房地产管理法》第四十条的规定系管理性规定而非效力性强制规定，申请执行人杨丹蕾以转让涉案房产未经过政府审批为由主张《商品房买卖合同》无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条之规定，裁定如下：中止对山东省滨州市绿洲食品有限公司名下坐落于滨州市渤海七路510某某某某楼（房产证号：20130某某某某某号项下）某某某某某房产的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，解除对上述涉案房产的查封。审 判 长 孙兆远审 判 员 刘 江代理审判员 陈 明二〇一五年八月十四日书 记 员 马 彬 来自