（2015）永中法民二重初字第3号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-09-06
案件名称
永州市裕康房地产开发有限公司与唐琼、唐融宽确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市裕康房地产开发有限公司,唐琼,唐融宽,冯祥云
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民二重初字第3号原告永州市裕康房地产开发有限公司。法定代表人文菊花。委托代理人莫社平。被告唐琼。委托代理人郑士军。被告唐融宽。委托代理人王爱平。第三人冯祥云。委托代理人肖文涛。原告永州市裕康房地产开发有限公司（以下称裕康公司）与被告唐琼、唐融宽确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2014年12月1日作出（2014）永中民三初字第42-2号民事判决。宣判后，唐琼、唐融宽不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院认为一审判决认定事实不清，于2015年3月17日以（2015）湘高法民一终字第67号民事裁定，撤销本院（2014）永中民三初字第42-2号民事判决，将本案发回本院重审。重审中，本院通知冯祥云作为第三人参加诉讼。于2015年6月5日重新组成合议庭公开开庭审理了本案。原告永州市裕康房地产开发有限公司的法定代表人文菊花及委托代理人莫社平，被告唐琼及委托代理人郑士军，被告唐融宽的委托代理人王爱平，第三人冯祥云及委托代理人肖文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月16日，原告依法取得原道县外贸大厦开发项目后，交由被告唐琼的丈夫唐振（系被告唐融宽父亲）与文菊花等人合伙开发，由此成立了永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦项目部。因缺少开发资金，2009年5月，原告与唐振、文菊花以原告的外贸大厦项目土地使用权作抵押，由唐振在道县信用联社贷款500万元用于大厦建设。为向道县工商银行贷款、赎回抵押在道县信用联社的土地使用权证以便为各购房业主办理房屋登记，2009年8月18日，在无买卖事实的情况下，原告项目部与被告唐琼丈夫唐振以157万元的价款虚订了原告大厦二层的商品房买卖合同，并于同年12月15日办出了房产证。2009年l0月18日，就同一标的物即原告大厦二层，原告项目部又以589万的价款再次与唐振虚订了商品房买卖合同，并以此合同和前述房产证向县工商银行贷款290万元，用于偿还道县信用联社的贷款。2012年1月10日，唐振因病突然死亡，被告唐琼以二楼房产证在其丈夫唐振名下为由欲将其独占。上述可见，被告唐琼丈夫唐振与原告项目部将原告公司所属的外贸大厦的二层产权以虚假买卖的方式办证在唐振名下，当时是因项目需要向县工商银行贷款所作的权宜之计。在唐振因病突然死亡后，唐琼以二层房产证在其丈夫唐振名下为由欲将其独占，严重损害了原告的合法权益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判决确认，原告项目部与被告唐琼丈夫唐振2009年8月18日签订的向道县房产局申请办证虚订的《商品房买卖合同》及2009年10月18日为向县工商银行贷款就同一标的所虚订的《商品房买卖合同》均为无效合同。被告辩称，一、原告起诉称“无买卖事实”，“虚订”2009年8月18日、2009年10月18日房屋买卖合同，原告诉称“无买卖事实”不是客观事实。除其中第四条、第六条内容不是双方真实意思表示属虚假以外，其他合同内容均是双方当事人的真实意思表示，且客观真实，不是“虚订”。二、原告诉称为了归还信用社500万元贷款“赎回抵押”的土地使用权证而签订“虚假买卖”合同的理由不成立。信用社500万元贷款是答辩人与文菊花合伙承包经营原告开发经营的外贸大厦所借款资金，归还信用社500万元贷款、“赎回抵押”，是答辩人与文菊花的义务，不是原告的义务，原告无须与答辩人签订“虚假买卖”合同来筹集归还贷款的资金、“赎回抵押”。答辩人与文菊花为了归还500万元贷款、“赎回抵押”，可以以他人觉得合适的价格出售而筹集归还贷款的资金，原告无须与答辩人签订“虚假买卖”合同来筹集归还贷款的资金。原告是执行合伙人决定而实施的行为，无须与答辩人签订“虚假买卖”合同来筹集归还贷款的资金。答辩人获得290万元贷款的时间是2010年1月，直至2010年4月答辩人才归还信用社贷款500万元。原告诉称的“赎回抵押”的理由与事实也不符。三、原告主张“价款虚假”即“虚订合同”的理由不成立。原告为执行合伙人决定，确实与答辩人签订了2009年8月18日、10月18日“虚假价款”的合同内容。但签订该虚假合同内容的目的是为了少交纳税款和获得290万元贷款，并非是为了签订虚假买卖合同。2009年8月18日、10月28日的合同除第四、六条无效外，其他不受无效部分影响的仍然有效。四、答辩人认为2009年8月18日签订的商品房买卖合同真实合法有效。房产局已经依法审核了原告方申请产权证的所有相关资料及依法确认了唐振及其他产权人外贸大厦的产权，该产权行为反映了商品房买卖合同的真实效力。本案既有合同签订的行为，也有房产交付的行为，买卖事实成立，合同真实履行，原告诉称的没有交易行为是错误的。第三人冯祥云陈述：对原告提出的诉讼请求即关于确认原、被告双方合同无效的问题，第三人无异议。关于房屋的所有权，因我方与原告方已经签订了一个买卖合同，房屋所有权应归我方所有。原告为支持自己的诉讼主张，在法定期间内，向本院提交了以下证据：证据一、道国用（2008）第23号土地使用权证、宗地图及规划许可等；证据二、集资联建协议及道发改基字［2008］8号批复；证据三、道房权证道江镇字等275**号。以上三份证据拟证明原告的道县大厦权属来源明确，集资联建协议反映了原告的股东情况。证据四、唐振向县信用联社贷款500万元的借款合同及抵押合同；证据五、唐振向县信用联社贷款500万元的借据；证据六、500万信用社贷款的还款凭证；证据七、唐振借款还款的情况证明。以上四份证据拟证明：1、唐振向县信用联社贷款500万元，贷款归原告使用，原告提供抵押、原告代为偿还，该500万元实为原告贷款；2、土地使用权证直到2010年4月3日一直抵押于县信用联社的事实。证据八、2009年8月18日008号《商品房买卖合同》；证据九、2009年10月18日《商品房买卖合同》。以上两份证据拟证明为向县工商银行贷款，被告唐琼丈夫就同一房屋先后两次与项目部签订虚假买房协议。证据十、唐振向县工商银行贷款290万元的担保合同《担保合同》。拟证明原告及被告文菊花为唐振向县工行贷款290万元提供担保。证据十一、【2012】永中法行终字第47号行政裁定、证据十二、【2012】道法行初字第30号行政裁定。以上两份证据拟证明没有买卖事实，合同非当事人真实意思表示。证据十三、二楼实际购买人冯祥云的商品房买卖合同、定金、房款收据、二楼装修开业的请柬；拟证明本案诉讼标的即二楼系我方转让给实际购买人冯祥云，唐振的商品房买卖合同是为了办房产证到工行贷款而杜撰的虚假合同。证据十四、道县财政局的完契税证明；拟证明唐琼提供的《道县外贸大厦股东房产分配协议》是原告股东唐振为了避税而杜撰的一份虚假协议，最终达到了“协议”上的十六人未交契税的目的。证据十五、道县外贸大厦合伙开发建设协议书、朱继德的退伙协议、朱继德退伙的收条、李训林退伙的收条、2009年4月8日的股东大会会议纪要；拟证明：1、道县外贸大厦开发建设的实际合伙人开始为唐振、文菊花、李训林、朱继德四人，李训林、朱继德退回后的股东为唐振、文菊花；2、《道县外贸大厦股东房产分配协议》，周海莲、何国军、魏进勋等人并非股东，不存在进行股东房产分配，根本就是唐振为了避税而制造的一份虚假协议；3、唐琼提供的《集资联建协议》是一份虚假的协议。证据十六、毛建平的商品房买卖合同、毛建平的身份证证明、毛建平的工行按揭借款凭证、购房附加协议、被上诉人售房收款的收据；拟证明：1、唐琼提供的毛建平的《商品房买卖合同》是一份虚假的合同，是为了合理避税而制造出来的；2、王建平所有的第六空门面是通过购买获得的，其总价为154万元，其中交房款79万元，贷款75万元，并非通过《道县外贸大厦股东房产分配协议》分得的，进一步证明唐琼提供的《道县外贸大厦股东房产分配协议》是一份虚假的协议。证据十七、包奕陆的商品房买卖合同、包奕陆的身份证明、包奕陆的个人贷款结清证明、购房附加协议、原告售房收款的收据、证人证言；拟证明：1、唐琼提供的包奕陆的《商品房买卖合同》是一份虚假的合同，是为了合理避税而制造出来的；2、证明包奕陆所有的第五空门面是通过购买获得的，其总价为154万元，其中交房款79万元，贷款75万元，并非通过《道县外贸大厦股东房产分配协议》分得的，进一步证明唐琼提供的《道县外贸大厦股东房产分配协议》是一份虚假协议；3、包奕陆不是股东，没有签订《道县外贸大厦股东房产分配协议》。证据十八、夏念兴、夏振迪的商品房买卖合同、夏念兴、夏振迪的身份证明、夏念兴的工行按揭贷款借款凭证、购房附加协议；拟证明：1、其商品房是通过购买获得的，其总价为374万元；2、其他证明内容同上。证据十九、魏进勋的商品房买卖合同、魏进勋的身份证明、魏进勋的工行按揭贷款借款凭证、购房附加协议；拟证明：1、其商品房通过购买获得的，其总价为315万元；2、其他证明内容同上。证据二十、周海莲的商品房买卖合同、周海莲的身份证证明、周海莲的工行按揭贷款借款凭证、周海莲售房收款的收款收据、周海莲的证人证言；拟证明：1、证明其商品房是通过购买获得的，其总价为199万元；2、其他证明内容同上。证据二十一、曾平花的商品房买卖合同、曾平花的身份证明、曾平花的贷款凭证、曾平花的购房收据、曾平花的证人证言；拟证明内容同上。证据二十二、何国军的商品房买卖合同、何国军的身份证明、何国军的贷款结清证明、购房附加协议；拟证明内容同上。证据二十三、朱辉芳的商品房买卖合同、朱辉芳的身份证明、朱辉芳的购房收款收据、个人贷款结清证明；拟证明内容同上。证据二十四、李荣艳的商品房买卖合同、李荣艳的身份证明、李荣艳购房收据、李荣艳证人证言；拟证明内容同上。证据二十五、股东文菊花的入股股金证、股东唐振的入股股金证、道县外贸大厦工程投资分红返还明细表；拟证明：1、文菊花的入股金额为825万元，唐振的入股金额为220万元，其二人合伙比例为79%和21%；2、证明唐琼提供的《道县外贸大厦股东分配协议》是虚假的。被告唐琼、唐融宽对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性没有异议，对其证明力有异议，因为证据二中明显写明了合伙人通过拍卖的方式购买，该房地产的土地权都是由社会上不特定的人合伙筹集资金购买的，而非是原告的，故我方对原告的权属有异议，原告公司只是一个挂靠，现在原告的公司因为违法乱纪被吊销了。对证据四、五、六、七的真实性没有异议，但是不能证明借款是为原告贷款，且因为大多数业主已经办理了土地使用权证及房屋所有权证，所以对方证明土地抵押的事实不存在。证据八不具有证明力，这完全是对方的信口开河。对证据九这份合同的真实性、合法性、关联性均有异议，因为唐振交付给房产局的那份合同是真实的，而原告提出的589万元的合同无法考证，因为唐振已经死亡，死无对证。对证据十真实性没有异议，原告诉称这份贷款是原告的贷款，但是这份证据明明是唐振向工商银行的贷款，故这份证据不能达到对方的证明目的。证据十一、十二，对这两份证据的真实性没有异议，但是这两份证据是驳回了冯祥云的诉讼请求。原告断章取义其中的某些章节进行理解，明显不符合本案的事实。如果说形成了本案生效的判决，那么就应当是驳回冯祥云的诉讼请求。原告企图以文书中某些初步的认识来论证所谓的没有买卖事实的环节，都明显站不住脚。对证据十三的真实性、合法性、关联性均有异议，我们认为这是裕康公司与第三人恶意串通所制作的虚假文件，该合同与文菊花在道县法院的亲口陈述不一致，文菊花陈述在2014年之前没有与冯祥云签订合同，但是该合同是在2011年签订的。鉴于原告在诉讼中多次伪造的先例，将唐振生前写的文字做了一个虚假的处理之后作为合伙清算中使用，最后被鉴定为作假，故我方认为该证据也是虚假的。对方所谓的交定金也没有说是房屋的定金，而是说要验收。作为房款的交纳应该通过公司的财务，有公司的银行流水，有正规的收据为证，而不是简单的一张被撕坏的用纸，另外所谓的开业请柬与本案无关联。对证据十四的真实性、关联性均有异议，对方所有的这些交税的人和房产分配协议中的股东都没有矛盾。是否避税不影响本案的合同效力，即与本案的合同效力无关。对证据十五的证明力有异议，原告自己在庭审中提出集资联建协议来证实权属来源，现在又提出这份联建协议是虚假的。该证据只能证实合伙人内部以外还有其他的小股东，根本不能证明联建协议是虚假的。同时证明了相关的贷款情况全部由销售房款归还，证明了原告刚才提出的是以个人贷款归还信用社的贷款与事实不符。对证据十六到证据二十四的关联性与证明力都有异议，该九份证据只能证实了业主的交易是真实的，原告的证据体现了有一份备案合同，还有一个外加补充协议，这两者之间的价格有些许出入，就认为这个是欺诈，该证据不能证实备案合同的条款就是虚假的，合同就无效的，不能达到对方的证明目的，只能证实这些合同均是真实的，且已交付了，故是合法真实的。对证据二十五的真实性、合法性、证明力均有异议，因为原告提供的证据中与原告本身另外提供的证据有矛盾，另外的证据合伙人应等额分享利润，等额分担亏损，这与协议是相矛盾的。该协议中唐振的签名应该也是虚假的。第三人冯祥云对原告方提供的证据没有异议。被告在法定期间内，向本院提交了以下证据：证据一、唐振房屋所有权存根、文菊花的领条、商品房买卖合同、房屋产权转移登记审批表等，拟证明原告与唐振2009年8月18日签订《商品房买卖合同》真实合法；2009年12月15日房管局为唐振办理了产权证；文菊花于2010年3月3日领取房产证36户；证据二、文菊花房屋所有权存根、商品房买卖合同、房屋产权转移登记审批表等，拟证明原告与文菊花2009年8月18日签订《商品房买卖合同》；2009年12月15日房管局为文菊花办理了产权证；证据三、土地登记申请书、土地登记审批表，拟证明经原告申请，道县国土局已为唐振等房产购买人办理了土地过户登记手续；证据四、贷款凭证、抵押借款通知书、信用社借款借据、存折，拟证明唐振向工商银行贷款及向信用社还款的时间分别是2010年1月29日、2010年4月14日；证据五、5-1毛建平房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-2包奕陆房屋所有权存根及登记申请表、调查审核表；5-3李荣艳房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-4何国军房屋所有权证存根及存根及登记申请表、调查审核表；5-5朱慧芳房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-6夏念兴房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-7周海莲房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-8魏进勋房屋所有权证存根及登记申请表、调查审核表；5-9曾平花房屋所有权证存根存根及登记申请表、调查审核表。拟证明：1、共同证明了产权来源及时间；2、共同证实了产权登记申请时间；3、共同证实了所有权登记调查审核时间，并依法办理了过户登记手续及领取产权证时间；4、也能证实原告与唐振2009年8月18日签订的《商品房买卖合同》的真实合法性。原告裕康公司质证：证据一不具有关联性，这些东西并不能证明本案原告起诉合同是有效的证明作用，房产部门只是进行形式审查，不进行实际审查，所以对方不能因为房产部门登记了就是合法的，从内容上来看，这些手续所依据的东西都是虚假的，我们并不能因为房产部门发了证，合同就是合法有效的。由于有裕康公司法定代表人文菊花为了避税提供了一系列的假材料，故被告方提供的证据并不能达到其证明目的；证据二与本案不具有关联性，法院没有审查的必要，不能证明本案的任何事实；证据三、该证据不具有关联性，从内容上来看不能证实到这两个合同是有效或无效的，在我们实际生活办证中，特别是房产商为了避税都是提供虚假的材料，而房产局只重视形式审查，而不注重实际审查。故不能达到对方的证明目的；证据四、对该份证据的真实性请法庭进行审核，从内容上该份证据不能达到对方的证明目的。我们认为向信用社的借贷等恰恰能证明这是合伙人的整体行为，而非唐振的个人行为。我们不能断章取义只因为是以唐振名义进行的贷款，就是其个人行为；证据五、对该份证据的真实性不能确定，请法庭核实。我们有证据证明这里涉及的数个购房户所提供的合同都是虚假的合同，将购房金额写得很少。从证明内容上来看，相关证据不能证实被告所主张的证明目的及证明内容。第三人冯祥云质证：质证意见基本上与原告一致。补充证据一的质证意见，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。刚刚说到了避税与合同的有效及无效没有关系，避税是非法的目的，而合同是合法的形式，合同本身是无效的，事实上第三人冯祥云与原告签订了一份房屋买卖合同，上面有唐振自己的签名，这个合同是在2011年签订的，故2011年诉争房屋的所有权就已经转让给了第三人冯祥云。第三人冯祥云在庭审中提出了如下证据：证据一、2011年5月18日原告、唐振与第三人签订的《房屋买卖合同》复印件以及定金、收条，拟证明关于道县外贸大厦二楼的所有权已经转让给了冯祥云，以及冯祥云支付了部分的购房款，已经履行了合同；证据二、楼梯的受让协议及关于购买楼梯的收条证明，拟证明房屋二楼的所有权已经转让给了第三人冯祥云，如果没有转让给第三人，第三人不可能花36万元购买一个楼梯；证据三、请柬、唐振送的礼金，如果房屋没有转让，唐振不可能不提出异议，且还准时参加开业宴会。证据四、百万庄酒店装修的图片，证明冯祥云花了巨资对房屋进行了装修，如果没有取得房屋的所有权不可能花巨资进行装修。原告裕康公司质证：对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告唐琼质证：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，文菊花曾明确陈述了2012年之前根本没有与冯祥云签订合同，因此该份合同是杜撰的、是虚假的。所谓的定金我们认为，定金下面明确写明了是用于消防，这不一定交房款的定金。我们在案件中根本没有谈到冯祥云向裕康公司交付任何款项的凭证及依据，所有权按照登记原则，以登记为原则，而非以合同、定金来确定。对于楼梯购买的证据与本案没有关联，所以说不能因购买了楼梯或者使用楼梯就反证第三人购买了唐振的房产。请柬与礼金的问题与本案也没有关联，作为房子的房东，房子被租赁后，参加租赁户的酒店开业，并适当的给予礼金是符合情理的。我方在道县法院已经起诉了冯祥云要求其支付租金，该案件正在审理中，并且作为房东，唐振及其家属唐琼多次要求冯祥云排除妨碍、支付租金等相关事宜。所谓的装修图片，与本案无关。这么大的酒店进行装修，是必要的，但是与本案无关。被告唐融宽质证：第三人没有向法庭提交商品房买卖合同的原件，这么大标的的买卖合同居然没有合同原件是不符合情理的，因此我认为这份证据不能采信。第三人提供的楼梯受让协议与本案无关，不能达到第三人所称购买楼梯就购买了房屋。外贸大厦在修的时候本来就有一个楼梯，第三人现在与其他人签订的楼梯受让协议，是在我们做好的楼梯之外的另外一个楼梯，与我们涉案的二、三楼没有关系。对方提供的请柬、礼金、装修图片等与本案无关，不能说办了一个筵席，让唐振等人参加，就证明唐振将房屋卖给第三人。酒店装修图片更不能作为拥有或者应当拥有涉案房屋的证据，在很多情况下酒店都可以装修。根据双方当事人举证、质证，本院认证如下：（一）对原告裕康公司提供证据的认证：1、证据一至证据七及证据十具有真实性、合法性、关联性，可以证明原告的证明目的，对该八份证据予以采信。2、证据八、九真实存在，但能否证明原告认为该二份合同皆系虚假合同的证明目的，本院在本院认为部分再详细论述。3、证据十一、证据十二具有真实性、合法性，但不能证明原告的证明目的，不具有此方面的关联性。4、证据十三因与文菊花本人在道县法院的亲口陈述不一致，且唐振已过世无法予以核实真实情况，再加之冯祥云本人无合同原件，本院无法确认冯祥云合同的真实性。且冯祥云的合同是否存在是否真实并不能由此推翻诉争二份合同的效力，故证据十三不具有关联性和证明力。5、证据十四至证据二十五与本案诉争二份合同的效力不具有关联性，本院不予审查。（二）对被告唐琼、唐融宽提供证据的认证：被告提供的证据均属书证，原告对其真实性无异议，本院予以确认。由于被告提供的证据均通过了有关部门审查或自有关部门出具，本院对其合法性亦予以确认。对证据的证明内容及关联性，本院在查明事实部分予以叙述。（三）对第三人冯祥云提供证据的认证：1、证据一《房屋买卖合同》不是原件，不能证明其真实性，且与裕康公司法定代表人文菊花本人在道县法院的亲口陈述不一致，本院无法认定该合同是否真实合法。定金条载明为用于消防，不能证明其为购房定金。2、其他证据与本案没有关联性，本院不予审查。根据三方当事人的举证、质证及本院认证，可以认定以下案件事实：原告裕康公司是依法登记注册的房地产开发企业，原法定代表人为朱元德，2009年变更为文菊花。2007年11月28日，以裕康公司名义竞标得到道县道江镇潇水中路东侧（原商务局）土地一宗，使用权面积为1410.05㎡，2008年5月16日，裕康公司取得宗地的土地使用权证。最初由文菊花、唐振、李训林、朱继德在宗地上合伙开发外贸大厦，2009年李训林、朱继德退出，由文菊花与唐振合作开发。2009年8月18日，外贸大厦项目部与唐振签订一份《商品房买卖合同》，裕康公司将外贸大厦第二层出卖给唐振，合同约定房屋总价款为157.45万，并约定在签订合同时，一次性支付。后原告协助配合唐振以该合同在道县房产局备案并将房屋产权证书办理到了唐振名下。为了在道县工商银行贷款，裕康公司与唐振于2009年10月18日就同一标的物又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定唐振买受外贸大厦第二层的总价款为589万，首付290万，余款以银行按揭贷款支付。2009年10月25日，道县外贸大厦项目部与唐振再次就同一标的物签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定买受外贸大厦第二层的总价款为290万，以工商银行住房按揭贷款或抵押贷款290万支付。另查明，2009年12月15日，道县房产局为裕康公司道县外贸大厦进行了初始登记，房屋所有权人为永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦项目部，房产证号为道房权证道江镇字第000275**号。同一天，道县房产局将道县外贸大厦第二层、第三层进行了转移登记，分别登记在唐振与文菊花名下，相应的房产证号为道房权证道江镇字第000275**号、道房权证道江镇字第000275**号，同时，道县房产局将裕康公司道县外贸大厦项目部的道房权证道江镇字第000275**号房屋所有权证予以注销，之后，唐振与文菊华分别以道房权证道江镇字第000275**、道房权证道江镇字第000275**号房产证为抵押，于2010年1月29日在道县工商银行分别借款290万元，该两笔借款，道县工商银行直接打入裕康公司账户，后裕康公司于2010年4月14日从该账户里转480万元到唐振在道县信用联社的账户里，归还其在道县信用联所借的用于工程建设的500万元借款，并领取用于抵押的裕康公司道国用（2008）第00023号国有土地使用证。唐振于2010年1月29日在道县工商银行贷款290万元后，唐振及唐琼陆续按期归还贷款，截止2012年9月底，贷款余额为2,313,161.56元。2012年10月24日，连带责任人保证人文菊花转账至裕康公司道县外贸大厦项目部，再由项目部转账至唐振贷款账号，归还了其剩余贷款本息。现诉争的外贸大厦第二层由第三人冯祥云在经营酒店。唐琼、唐融宽在道县人民法院已起诉要求冯祥云支付外贸大厦第二层房屋的租金。还查明，2012年1月10日，唐振因疾病突然死亡。诉争的外贸大厦第二层已于2014年4月24日过户登记至唐琼、唐融宽名下。本案被告唐琼系唐振之妻子，唐融宽系唐振之子。唐振之父唐化纯已放弃涉案财产的继承权。本院认为，虽然裕康公司道县外贸大厦项目部不具有法人资格，但道县房产局为裕康公司道县外贸大厦进行初始登记的房屋所有权人为永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦项目部，且原、被告双方对诉争合同的主体问题并无异议，因此，该合同的主体问题不是本案争议的焦点，以项目部名义所签合同实应认定为裕康公司所为。本案争执的焦点是，原告裕康公司与唐振于2009年8月18日、2009年10月18日就诉争的道县外贸大厦第二层房屋所签订的两份《商品房买卖合同》是否无效的问题。根据法律规定，认定合同无效必须符合《合同法》第五十二条规定的五种情形之一，但本案中，原告并没有充分的证据证明诉争的二份合同符合合同无效的法定情形。1、唐振与原告签订《商品房买卖合同》，面积、价格等条款一应俱全，完全符合法定合同的相关要件和要素，且原告并未提出讼争的合同是唐振欺瞒原告所签，加之签订该合同后，原告还积极协助唐振办理房产过户手续及贷款手续，可以证实原告与唐振签订的《商品房买卖合同》是经双方充分协商之后达成的真实意思表示，且已实际履行完毕，唐振并没有以欺诈、胁迫手段与原告订立合同，显然不符合《合同法》第五十二条（一）款所规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”的情形；2、本案中，原告并没有提供证据证明讼争的道县外贸大厦第二层房屋当时的市场价格应是多少，也没有提出申请提交法定的专业机构对该房屋当时的价值进行鉴定评估，故本院无法认定2009年8月18日《商品房买卖合同》中的157.45万元交易价格为虚低的价格，也无法认定2009年10月18日《商品房买卖合同》中的589万元交易价格为虚高的价格。其次，由于本案中唐振、文菊花系原告当时仅有的二位股东，原告对自己的合伙财产根据自由意志分别将第二层作价处理给股东唐振，将第三层作价处理给股东文菊花，系一种对合伙财产的处分行为，并不同于普通的商品房买卖关系，该房屋的交易价值本身就附加了合伙关系中人合的隐形价值，并不能单纯的以交易金额计价。综合以上两点，原告不能以合同的价款高低来认定是否损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益，讼争合同不符合《合同法》第五十二条第（二）款“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”和第（四）款“损害社会公共利益”的情形。3、本案中，既然唐振已经购买了道县外贸大厦第二层房屋，理应据此取得房屋的相关产权证书，也可以依法以此为抵押申请银行贷款，不管是办证还是贷款都是唐振作为房屋所有权人的正当权利，并不是非法目的，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。即便如原告所称唐振2009年8月18日《商品房买卖合同》是以虚低价位合同进行产权登记，存在少缴税款之嫌疑，亦只涉及到合同中价格条款的效力，并不影响整个买卖合同的效力，如唐振确实存在上述违法行为，应由行政机关查处，并不影响整个买卖合同的效力。即便如原告所称唐振2009年10月18日《商品房买卖合同》是以虚高价位合同多套取银行贷款，同样亦只涉及到价格条款的效力，并不影响整个买卖合同的效力，且事实上该笔贷款已经在本案起诉前早已偿还完毕，并没有损害国家及银行的利益。加之，如前所述，本案中原告并没有提供证据证实诉争房屋的市场价格，本院无法认定合同价款系虚高还是虚低的问题，更加不能证实讼争合同是以合法形式掩盖非法目的或者违反法律、行政法规的强制性规定。故讼争合同不符合《合同法》第五十二条第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”及第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。综上，原告因没有提供充分的证据证实诉争的合同符合法律规定的合同无效的情形，根据“谁主张、谁举证”的民事证据规则，原告应承担举证不力的不利后果。另外，第三人冯祥云未提供与原告签订《房屋买卖合同》的原件，无法确认该合同的真实性，且该合同签订的时间在讼争的二份合同一年半之后，不能以后签订的合同来否认前合同当时的法律效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告永州市裕康房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费64,020元，由原告永州市裕康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长 禹楚丹审 判 员 谭兴伟人民陪审员 王 耀二〇一五年八月十四日代理书记员 杨红英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”