（2015）本民一终字第00022号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-21
案件名称
詹克超与本溪钢铁（集团）实业发展有限责任公司焦化开发分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
詹克超,本溪钢铁（集团）实业发展有限责任公司焦化开发分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）本民一终字第00022号上诉人（原审被告）詹克超，男，1958年3月24日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人张凤兰（詹克超妻子）。委托代理人赵忠涛，辽宁怀众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）本溪钢铁（集团）实业发展有限责任公司焦化开发分公司，住所地辽宁省本溪市平山区。负责人曲守松，该公司经理。委托代理人侯云路，该公司支部书记。委托代理人王忠生，辽宁湘辉律师事务所律师。上诉人詹克超因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实：位于本溪市明山区××街×栋3-1-77、×栋3-2-80房屋产权，登记于本钢集团有限公司房产管理中心名下，由本溪钢铁（集团）实业发展有限责任公司焦化开发分公司（以下简称本钢焦化开发分公司）使用。2012年1月1日，本钢焦化开发分公司与詹克超签订一份房屋租赁合同，合同约定：租赁地址：本溪市明山区××街冯某某西医门诊。租赁期限：2012年1月1日至2012年12月30日。签订的年限到期后由本钢焦化开发分公司收回，詹克超自行投入的不动资产，到租赁期满后，本钢焦化开发分公司不对詹克超进行任何补偿。租金以年租金形式签订，每年租赁金额为3.5万元。本钢焦化开发分公司只提供经营场所，本钢焦化开发分公司的一切财产及设施，詹克超必须保证完好，不得损坏、丢失。租赁期间詹克超不得将经营场所转包他人。合同签订后，詹克超承租此房屋。2013年1月，合同到期后，詹克超又交纳一年租金后继续承租。2013年11月13日，本钢焦化开发分公司书面通知詹克超于2014年1月3日之前将房屋清理完毕，并移交给本钢焦化开发分公司，詹克超在通知书上签字，但未按本钢焦化开发分公司通知的时间倒出租赁房屋。故本钢焦化开发分公司诉至法院，请求判令：1.解除双方房屋租赁合同，詹克超倒出本钢焦化开发分公司所有的明山区××街房屋；2.詹克超自2014年1月1日起至实际返还之日止，承担房屋租赁费用；3.詹克超对本钢焦化开发分公司房屋恢复原状，或赔偿因其装修房屋给本钢焦化开发分公司造成的损失；4.詹克超承担本案诉讼费用。另查，租赁合同约定的地址本溪市明山区××街冯某某西医门诊即为本溪市明山区××街×栋3-1-77，×栋3-2-80房屋及添附部分（共计230平方米）。本案在审理过程中，本钢焦化开发分公司撤回第3项诉讼请求。原审法院认为：本钢焦化开发分公司与詹克超之间的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。詹克超在租赁期满后继续承租，本钢焦化开发分公司未提异议，视为不定期租赁，本钢焦化开发分公司可随时解除与詹克超的租赁合同，故本钢焦化开发分公司要求解除与詹克超的租赁合同，倒出租赁房屋的诉讼请求，予以支持。本钢焦化开发分公司要求詹克超承担从2014年1月起的房屋使用费，詹克超未提供交纳此费用的证据，故詹克超应承担从2014年1月4日起至实际倒出之日止的房屋使用费，按年租金35000元标准计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除本钢焦化开发分公司与詹克超的房屋租赁合同；二、詹克超于判决发生法律效力后7日内倒出位于本溪市明山区××街×栋3-1-77，×栋3-2-80房屋及添附部分，并交付本钢焦化开发分公司；三、詹克超承担从2014年1月4日起至实际倒出之日止的房屋使用费，按年租金3.5万元标准计算。案件受理费500元，由詹克超负担。上诉人詹克超的上诉请求：撤销原判，驳回本钢焦化开发分公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由本钢焦化开发分公司承担。其依据的事实及理由是：1、本钢焦化开发分公司不具备诉讼主体资格。本钢集团有限公司房产管理中心出具的房屋产权证明不能证明本钢焦化开发分公司具有合法的使用权；2、原审判决认定事实不清、证据不足。《房屋租赁合同》约定租赁的房屋是本溪市明山区××街冯某某西医门诊。从现场照片来看，该门诊是一层（××街×栋3-1-77号），租赁合同中约定租赁的房屋不包括二层（××街×栋3-2-80号）及添附部分；《房屋租赁许可证》无法律效力，我方有权参与该证的办理，但该证是本钢焦化开发分公司私自办理，我方不知情。且该证缺少所有权证号、权属性质、租赁用途等主要事项；××街×东3-1-77号房屋是我方所有，我方系该楼的回迁户，实际占有该房屋近30年，因历史遗留问题未办理房屋产权过户手续，多位证人证言可以证明以上事实；原审判决仅依据《房屋租赁许可证》认定我方租赁面积为230平方米是错误的。从我方缴纳取暖费可以看出，××街×栋3-1-77号和3-2-80号房屋各为51.3平方米，胜建焦化楼外接两层为69.96平方米，合计172.56平方米；一、二层添附部分为我方所建，一直由我方占用、使用。本钢焦化开发分公司无证据证明该添附部分为其所有。被上诉人本钢焦化开发分公司答辩称：原审判决正确，应予维持。1、我公司是涉案房屋的合法使用人，并且詹克超是与我公司签订的房屋租赁合同，取得使用权。该房屋的产权单位本钢集团有限公司房产管理中心出具证明，证实我公司是该房屋的合法使用人。詹克超与我公司签订的房屋租赁合同已经到期，到期后双方没有续签租赁合同，依据法律规定，视为双方签订不定期的租赁合同，我公司有权随时解除双方的租赁合同，并且我公司在解除租赁合同之前曾经书面通知詹克超房屋到期不再租赁，由我公司收回。2、我公司出租给詹克超的房屋是一个整体，一、二层，面积为230平方米，房屋租赁证可以证明。在詹克超租赁该房屋之前，我公司将该房屋租赁给卫某某。3、詹克超称其为回迁户，但其并未出示任何有效书证加以证明。本院经审理查明：位于本溪市明山区××街×栋3-1-77、×栋3-2-80房屋产权，登记于本钢集团有限公司房产管理中心名下，由本钢焦化开发分公司使用。2001年10月26日，案外人卫某某与本钢焦化开发分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁地址为：本溪市明山区××街二层楼饭店，租赁期限为：2002年1月1日至2007年1月1日，共计5年。签订的年限到期后由本钢焦化开发分公司收回，承租人自行投入的不动资产，到租赁期满后，本钢焦化开发分公司不对其进行任何补偿。第一年租金为1.5万元，以后每年租金为2万元。2007年1月1日，詹克超与本钢焦化开发分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁地址为：本溪市明山区××街高某某西医门诊，租赁期限为：2007年1月1日至2009年12月31日，共计3年。租金为每年3万元。其他内容同上。2012年1月1日，詹克超与本钢焦化开发分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁地址为本溪市明山区××街冯某某西医门诊，租赁期限为：2012年1月1日至2012年12月30日，共计1年，租金为每年3.5万元。其他内容同上。2013年1月，合同到期后，詹克超又交纳一年租金后继续承租。2013年11月13日，本钢焦化开发分公司书面通知詹克超于2014年1月3日之前将房屋清理完毕，并移交给本钢焦化开发分公司，詹克超在通知书上签字，但未按本钢焦化开发分公司通知的时间倒出诉争房屋。故本钢焦化开发分公司诉至法院，请求判令：1.解除双方房屋租赁合同，詹克超倒出本钢焦化开发分公司所有的明山区××街房屋；2.詹克超自2014年1月1日起至实际返还之日止，承担房屋租赁费用；3.詹克超对本钢焦化开发分公司房屋恢复原状，或赔偿因其装修房屋给本钢焦化开发分公司造成的损失；4.詹克超承担本案诉讼费用。一审审理阶段，本钢焦化开发分公司撤回第3项诉讼请求。另查明，（一）2014年3月7日，本钢集团有限公司房产管理中心出具一份房屋产权证明，内容为：“兹证明本溪市明山区××街×栋3-1-77、×栋3-2-80，其房屋产权归属本钢集团有限公司房产管理中心（原本钢房产管理处）。此2户房产归本溪钢铁（集团）实业发展有限责任公司焦化开发分公司使用。”二审期间，法院依职权向本钢集团有限公司房产管理中心房产物业管理部调查取证，涉案两处房屋的状态仍为公有住房，并无任何承租人记载。（二）2015年5月，本钢板材股份有限公司焦化厂出具证明材料：位于明山区××街×栋楼是本钢焦化厂建房办公室在1994年筹建的。该楼的住宅部分分给职工，余下3-1-77和3-2-80（一层和二层楼房），当时作为本钢焦化厂建房办公室用，该楼房是本钢焦化厂建住宅楼时同时建的。其一层外接部分是与原楼固有，此楼房从未分给任何职工和个人。1997年，成立本钢实业焦化开发公司，建房办公室整体划拨到本钢实业焦化开发公司，该办公室（一层和二层）便由本钢实业焦化开发公司无偿使用。（三）二审期间，詹克超申请证人刘某某、韩某某出庭作证，其二人提供证言证明本案诉争一层房屋系詹克超回迁后取得的住房，焦化厂并未给其分过房屋。同时，詹克超提供了其缴纳水费、电费、取暖费的收据，欲证明该房屋一直是其居住。（四）二审期间，詹克超提交一份评估申请书，申请对争议房屋的租金进行评估。上述事实，有房屋租赁合同、公房字第78**号房屋所有权证、本钢集团有限公司房产管理中心出具的房屋产权证明、通知、财务交接书、本钢板材股份有限公司焦化厂出具的证明材料、公有住房户卡、水、电、取暖费缴费单据、房租缴纳单据、证人证言及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经一、二审审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：关于詹克超提出主张认为本钢焦化开发分公司不具备诉讼主体资格，本钢集团有限公司房产管理中心出具的房屋产权证明不能证明本钢焦化开发分公司具有合法的使用权。因涉案房屋的状态仍为公有住房，并无任何承租人记载，且本钢板材股份有限公司焦化厂出具证明材料表明涉案房屋并未分给任何职工和个人，而是整体划拨到本钢焦化开发分公司，由该公司无偿使用，故本钢焦化开发分公司对涉案房屋拥有合法的使用权。故对詹克超提出的该项上诉意见，本院不予支持。关于詹克超提出主张认为《房屋租赁合同》约定租赁的房屋是本溪市明山区××街冯某某西医门诊，该门诊是一层，租赁合同中约定租赁房屋不包括二层及添附部分一节。詹克超自认《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋为一层，而詹克超又主张一层为其回迁房屋，二层为其所租赁的房屋，上述主张前后矛盾，且其主张一层为其回迁房屋，但其又与本钢焦化开发分公司签订租赁合同有违客观常理，故对于詹克超提出的该项上诉意见，本院不予支持。关于詹克超提出的《房屋租赁证》无法律效力一节。因办理房屋租赁证应当依据相应房屋租赁合同。而本案中的两个《房屋租赁证》既无具体街、巷、号，又无法与租赁合同的租赁期限相对应，且詹克超与本钢焦化开发分公司最后一次签订房屋租赁合同期限为2012年1月1日至2012年12月31日，此后没有再签订房屋租赁合同，但是詹克超又交纳了2013年度全年的租金，租赁期限应顺延为2013年1月1日至2013年12月31日，而本溪市房产局2013年7月10日颁发《房屋租赁证》中有效期自2013年6月7日至2014年6月7日，明显与实际情况不符。综上，原审判决依据《房屋租赁证》确定涉案房屋的一层、二层及添附部分共计230平方米，并不妥当，本院予以纠正。关于詹克超提出主张认为涉案房屋一层系其回迁取得，二层系其租赁的房屋一节。虽几位证人证言均证明涉案房屋一楼系詹克超回迁取得的房屋，但是因詹克超并未提供任何书面材料证明回迁事实，其提供的缴纳水费、电费及取暖费的相关收据也仅能证明居住的事实，无法证明涉案房屋归其所有的事实。二审阶段，詹克超提交一份评估申请书，申请对争议房屋的租金进行评估。因租赁合同中约定的内容是双方当事人的意思自治的结果，不能通过评估租金的高低来对抗双方当事人在合同中的约定，亦不能以此来判断出租房屋具体包括哪个部分，故詹克超提出的该项上诉意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五百元，由上诉人詹克超负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘秀菊审 判 员 孙 源代理审判员 于 璇二〇一五年八月十四日书 记 员 霍 颖附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度搜索“”