（2015）盘法民初字第1084号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-07-21
案件名称
昆明市金殿名胜区与邱翠荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明市金殿名胜区,邱翠荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1084号原告：昆明市金殿名胜区。住所：昆明市。法定代表人：李溯，系金殿名胜区主任。委托代理人：梁丽琼，女，系金殿名胜区员工。特别授权代理。委托代理人：李晓莉，系云南弘石律师事务所律师。特别授权代理。被告：邱翠荣，女，汉族，1968年出生，现住昆明市。原告昆明市金殿名胜区诉被告邱翠荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理，原告昆明市金殿名胜区委托代理人梁丽琼、李晓莉，被告邱翠荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月26日，原、被告双方签订《承包协议》，约定:被告承包原告所有的昆明市金殿名胜区鹦鹉园餐厅经营饮食一条龙服务，承包期限为一年，即自2011年2月26日至2012年2月25日止，一年的承包费为30000元，合同一年一签，合同签订之日一次性付款。同时，双方对房屋的维修、装修及交接手续、经营手续等内容作出明确约定。合同签订后，原告如约将鹦鹉园餐厅交给被告经营，但承包期限届满，被告既不腾房交回原告，也不与原告续签承包协议，更不向原告交纳占用费，而是采取强行占用的方式，单方继续经营。为能使被告腾还并交回房屋，原告曾多次以多种形式告知被告，甚至采取断水断电等方式，但被告拒不向原告腾还房屋，也不交纳占用费。原告认为，被告至今占用该房屋并继续经营的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即腾还并交回属于原告所有的鹦鹉园经营场所；2、判令被告向原告支付自2012年2月26日至2015年6月4日期间产生的房屋占用费98138元（占用费的计算以2011年2月26日双方签订的《承包协议》约定的金额为计算依据，计算时间自2012年2月26日起暂算至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。原告于庭审中变更第2项诉讼请求为：以原、被告双方于2011年2月26日签订的《承包协议》约定每年30000元的承包费为计算依据，判令被告向原告支付自2012年2月26日起至被告实际腾还原告经营场所之日止的房屋占用费。被告辩称：其对租赁场所进行过维修，原告应对其进行赔偿，否则不同意腾房；因原告的原因导致其无法正常经营，故房屋占用费不予支付。请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求，提交下列证据：证据一、承包协议。证明原、被告双方于2011年2月26日签订《承包协议》，明确了双方的权利义务；证据二、原告于2012年7月3日、2013年1月4日、2014年2月28日向被告发出的通知，2014年2月28日由被告签字的通知书、2015年4月15原告要求被告搬离而由被告签字的书面告知书。证明合同期限届满后，原告多次向被告发出搬离鹦鹉园的书面通知，期间也因公园内部改造多次书面告知被告搬离鹦鹉园，虽然被告多次在书面通知书上签字认可，但被告仍然无故拒不搬离，一直强行占用原告的场所从事经营；证据三、照片2张。证明被告自2011年2月26日至今一直强行占用原告鹦鹉园经营场所。经质证，被告对原告提交的证据一、二的真实性认可，但证明内容不予认可；对证据三的真实性不予认可。被告为证明其答辩主张，提交下列证据：证据一、承包协议。证明承包房屋的维修由原告负责，如终止合同原告需提前10日通知，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，原告应减收相应的租金；证据二、情况说明。证明原告的陈述不属实；证据三、证人证言。证明原告对被告采取强制手段，致使被告无法正常经营；证据四、投资说明。证明被告对房屋进行了多次维修、翻新；证据五、原告回复。证明被告于2007年投入房屋维修费48459.92元的事实；证据六、2007年经营科商铺中标通知书。证明被告参加了每3年一次的商铺投标；证据七、原告送达的通知书。证明原告于2012年2月20日通知被告于2012年2月25日前搬走，腾空商铺，其行为违法；证据八、商铺申请。证明被告多次向原告提出申请要求续签经营合同，并交纳管理费，而非无故占用经营场所。经质证，原告对被告提交的证据一的三性均认可，但证明目的不认可，认为原、被告签订协议时对房屋装修事宜已作出明确约定；对证据二、四、八的三性及证明内容均不认可，认为该证据系被告单方提交；对证据三的三性及证明内容均不认可，认为与事实不符；对证据五、六、七的真实性认可，但证明内容不认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。本案中，被告对原告提交的证据一、二的真实性均予以认可，对上述证据的真实性本院予以采信，证据三的真实性无法核实，且被告不予认可，故本院不予采信；对被告提交的证据，原告对证据一、五、六、七的真实性均予以认可，对上述证据的真实性本院予以采信，证据二、四、八系被告单方制作提交，且原告不予认可，故上述证据的真实性本院不予采信，证据三系证人证言，因证人未出庭，故本院不予采信。至于原、被告所提交证据能否证明自己的主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2011年2月26日，原、被告签订《承包协议》，约定：原告同意被告承包金殿名胜区鹦鹉园餐厅经营饮食一条龙服务，承包期限为一年，即自2011年2月26日至2012年2月25日止，年承包费为30000元，合同一年一签，合同签订之日一次性付款。承包房屋的维修由原告负责，装修由被告负责。被告如需对房屋、场地进行装修、装饰，施工方案提前半月报原告审核，待批准后方可实施。承包期满后，原告对被告此部分投入不作任何补偿。同时，双方对承包后的经营、经营手续、免责条款及双方的权利、义务进行了约定。合同签订后，原告将鹦鹉园餐厅交给被告经营，被告向原告交纳了年承包费30000元。2012年2月20日，原告书面通知被告于2012年2月25日前腾空鹦鹉园商铺。承包期限届满后，被告未腾房交回原告，也未与原告续签书面承包协议。原告分别于2012年7月3日、2013年1月4日、2014年2月28日、2015年4月15日向被告发出通知，要求被告结清所欠租金，将商铺退还原告。被告分别于2014年2月28日、2015年4月15日在通知书上签字认可收到通知。本院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的承包协议，系双方当事人真实意思表示，该协议名为承包实为租赁，合同内容符合法律规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原告要求被告腾还鹦鹉园经营场所的诉讼请求，本院认为，原告与被告在合同中约定的承包期限为一年，即自2011年2月26日至2012年2月25日止，在承包期满后，如被告继续租用该房屋，在同等条件下享有优先权，经双方协商后再定延长协议。但双方在合同届满后一直未能就续租事宜达成一致意见，致使原告与被告最终未续签租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”之规定，原告与被告的合同于2012年2月25日已因履行完毕而终止，且原告称其收回房屋及场地的原因在于公园内部改造，并未出售或出租房屋，对此被告未能出示相关证据，故被告应按约定将占用房屋腾还给原告。至于被告认为原告应对其投入的维修费进行赔偿的抗辩主张，本院认为，被告未举证证实其对租赁场所进行过维修，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应对其主张的事实提供相应证据，否则应承担举证不能的不利后果，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。原告请求被告支付自2012年2月26日起计至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，被告也认可自2012年2月25日以后未向原告缴纳费用，本院认为，虽然原、被告之间未续签书面合同，但被告实际占用了经营场所，取得了收益，因此，被告应当支付给原告一定的房屋占用费。至于占用费的计算标准，虽然合同已终止，但是该合同中关于承包费的约定系原、被告双方自愿和协商一致的结果，因此，计算标准参照原告与被告签订的《承包协议》，按每年30000元计至实际腾还房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告邱翠荣于本判决生效之日起十日内将位于昆明市金殿名胜区鹦鹉园餐厅的房屋腾还给原告昆明市金殿名胜区；二、被告邱翠荣于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市金殿名胜区自2012年2月26日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（按每年30000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2863元，由被告邱翠荣承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 张 萍人民陪审员 李宝能人民陪审员 岳建强二〇一五年八月十四日书 记 员 胡龙坤 关注公众号“”