（2015）二中民终字第07346号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-08-26
案件名称
张淑平与张良志农村房屋买卖合同纠纷二审民事判���书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张淑平,原告张良志
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07346号上诉人（原审被告）张淑平，女，1956年4月24日出生。委托代理人陈伯，男，1983年7月7日出生。委托代理人常宏，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）原告张良志，男，1946年1月4日出生。委托代理人朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。上诉人张淑平因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第03730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年2月，张良志诉至原审法院称：2006年9月20日，我在未与妻子及家人商议下，与张淑平签订了一份《房屋买卖协议》，将北京市房山区城关街道办事处饶乐府村（简称饶乐府村）×××号院及房屋以20000元的价格卖给张淑平。我在将房屋卖出多年之后才知道，根据法律规定，农村宅基地是不允许买卖的，我与张淑平签订的《房屋买卖��议》应为无效合同。签订合同时，我妻子和子女也不同意。我多次与张淑平沟通，希望通过协商方式将涉诉宅院及房屋收回，但张淑平却予以明确拒绝。故诉至法院，要求判令我与张淑平于2006年9月20日签订的房屋买卖合同无效。张淑平辩称：我不同意张良志诉讼请求。张良志以农村宅基地不允许买卖为由要求认定协议无效，张良志本身并没有取得争议标的的宅基地使用权，宅基地使用权人是张良志父亲张×1，张×1已经去世，去世之后宅基地使用权就丧失，宅基地没有法定继承一说，故宅基地的买卖是不成立的；房屋买卖协议写的是双方当事人协议，其实应该是三方协议书，宅基地使用权人因张×1去世就没有了，房屋与宅基地使用权分为两部分，张良志享有的是继承房屋的产权，土地使用权是由村委会来决定，这份协议书上已经有双方买卖房屋，北京市房山区人民政府城关街道办事处饶乐府村村民委员会（简称饶乐府村委会）也盖章了，我认为这个是三方协议，我通过这个形式取得了房屋所有权且经过村委会同意取得了宅基地的使用权。原审法院经审理认为：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张良志与张淑平于2006年9月20日签订房屋买卖协议时，张淑平不属于饶乐府村村民，现其户籍仍在北京市房山区人民政府城关街道办事处辛庄村（简称辛庄村）。且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为张淑平，其无权享有饶乐府村×××号的宅基地使用权，故张良志要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。据此，原审法院于2015年5月判决：张良志与张淑��于二〇〇六年九月二十日签订的房屋买卖合同无效。判决后，张淑平不服，上诉请求撤销原判，改判驳回张良志的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决说我未到县级以上土地管理部门办理宅基地变更登记手续不正确，我多次到过房山区土地管理局等部门要求变更，但这些部门不给变更；我与张良志的房屋买卖协议有村委会的盖章认可，村委会还收了过户费；涉诉宅院及房屋所在宅基地登记在张良志父亲张×1的名下，不是张良志名下；张良志及其妻子、家人因涉诉宅院及房屋要拆迁就要反悔，违反诚信原则；我与王×1虽然是2015年登记结婚的，但双方从1997年就一起共同生活。张良志同意原审判决。经审理查明：饶乐府村×××号宅基地是饶乐府村批给张良志之父张×1（现已去世）的宅基地。1993年12月31日，相关土地管理部门为该宅基地颁发了集体土地建设用地使���证，土地使用者登记为张×1。2006年9月20日，张良志与张淑平在饶乐府村委会的见证下签订了买卖房屋协议书，张良志将涉诉宅院及房屋以20000元的价格卖给张淑平。协议签订后，张淑平交付了购房款，张良志交付了房屋及宅院。另查，涉诉房屋所在宅基地未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为张淑平。原审庭审中，张淑平主张其已经于2015年1月27日与饶乐府村村民王×1结婚，有权取得饶乐府村的宅基地使用权。张淑平另提交辛庄村村民委员会出具的证明，证明其户籍在辛庄村，且其在辛庄村没有住房。二审审理中，双方均认可张×1夫妻去世后，仅有张良志一个继承人。上述事实，有买卖房屋协议书、证明、集体土地建设用地使用证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：农村房屋的买卖必然会涉及到房屋所在宅基地使用权的移转，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，张淑平并非涉诉宅院及房屋所在集体经济组织饶乐府村的成员，其不享有该集体经济组织成员的权利，其与张良志就涉诉房屋及宅院所签房屋买卖合同应属无效，原审法院确认该房屋买卖合同无效，系正确的，本院予以维持。张淑平的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由张淑平负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由张淑平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于阳春代理审判员 王艳芳代理审判员 王 佳二〇一五年八月十四日书 记 员 杨 竹 关注微信公众号“”