（2015）中中法民二终字第216号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-11-03

案件名称

中山市同汇房地产代理有限公司与杨辉雄、杨辉云、钟会娇居间合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市同汇房地产代理有限公司,杨辉雄,杨辉云,钟会娇

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2015）中中法民二终字第216号上��人（原审原告）：中山市同汇房地产代理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：林文洪，该公司总经理。委托代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨辉雄，男，1975年7月5日出生，汉族，住广东省五华县。被上诉人（原审被告）：杨辉云，男，1969年4月18日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：钟会娇，女，1976年2月11日出生，汉族，住广东省五华县。三被上诉人共同的委托代理人：冯万明，广东金丰华律师事务所律师。上诉人中山市同汇房地产代理有限公司（以下简称同汇公司）因与被上诉人杨辉雄、杨辉云、钟会娇居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民二初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理��明：2013年11月13日，古丹霞作为买方，杨辉雄、杨辉云作为卖方，同汇公司作为经纪方，三方签订合同编号为0000791号《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市沙溪镇乐群隆兴花园翠竹阁D4幢603房及051号车房，该房地产已办理房产证，房产证号为粤房地证字第C26828**号，土地证号为国（2006）易2405**号；该房地产处于抵押状态，卖方应于签订合同之日起15个工作日内还清货款，办妥解除抵押登记手续；该房地产转让成交价为393150元，买方在签署本合同时向卖方支付定金30000元，余款363150元中，买方申请银行按揭贷款270000元，具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款批复》为准。买方需于2013年11月20日前申请按揭，买卖双方最迟不得迟于2013年12月14日办理该房地产的过户手续；买方须在卖方指定日期2013年11月25日前将首付款（除已付定��外）93150元（根据实际贷款金额多退少补）直接交给卖方；鉴于经纪方已促成买卖双方合同的成立，买方向经纪方支付中介代理服务费11700元；签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取上述中介代理服务费的权利；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产出售买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失；买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约；无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约方支付经纪方11700元作为违约金；若买卖双方在未征得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同的毁约者须共同连带支付经纪方违约金各5850元。合同还约定了其它事项。合同签订当日，古丹霞向杨辉雄支付定金30000元。2014年1月17日，三方又签订补充协议，约定：因原定办理按揭延迟原因，导致卖方产生罚息，经纪方同意支付2500元，买方同意支付3000元作为卖方的银行罚息（此款已含在合同总价中）；另卖方融资时间为三个月，若超出此时间，经纪方同意支付500元给卖方作为逾期之用，其余部分由买卖双方平均支付；若卖方不能准时于2014年1月20日前还清农商银行余款，导致不能准时注销抵押，超出该时间所产生的利息由卖方全部负责，与买方和经纪方无关。同日，杨辉雄出具收款收据，内容为：今收到古丹霞交来承购中山市沙溪镇乐群村隆兴花园翠竹阁D4幢603房及051号车房之购房首期款143000元。杨辉雄认为该��据是为了取得银行贷款而出具的，该款项并未实际支付，实际支付的款项以银行转帐为准，古丹霞并未提供银行转账记录。2014年1月23日，杨辉雄向古丹霞发出公函，主要内容为：关于贵方欲购买我位于隆兴花园翠竹阁D4603及051号车房事宜，原定于2013年11月25日前付清首期款，因为贵方一再拖延推迟支付，导致我方合约无法履行。虽经我方多次敦促，仍以各种理由推搪，毫无购房诚意。按照合同约定，贵方行为已构成违约。合约规定：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，已付定金没收，另造成我方产生罚息的3000元须即时支付。我方亦有权将房产转让给任何人。同时由于贵方违约而造成我方其它关联损失，我方保留追究你法律责任的权利。杨辉雄发出公函后，将涉诉房产转卖他人。同汇公司认为杨辉云、杨辉雄违约，应向其交纳违约金11700元。同汇公司经多次向杨辉云、杨辉雄催促未果，遂于2014年4月23日诉至原审法院，请求判令杨辉雄、杨辉云、钟会娇支付违约金11700元，并承担本案的诉讼费用。原审法院另查明：杨辉云与钟会娇于2007年2月23日登记结婚，结婚证字号为：粤梅结字五070701600。原审法院认为：本案为居间合同纠纷。同汇公司与古丹霞及杨辉雄、杨辉云三方签订的《房地产买卖合同》是三方意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院确认其效力，三方均应按合同的约定履行。合同约定“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方向经纪方支付中介代理服务费11700元”，即如该房地产交易成功，应由买方古丹霞向同汇公司支付中介费11700元。合同又约定“无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则毁约方支��经纪方11700元作为违约金”。现该房地产并未成功交易。对合同未履行的原因，原审法院经审查，古丹霞与杨辉雄、杨辉云签订合同后，向杨辉雄、杨辉云交纳了定金30000元，并应按合同“买方（古丹霞）须在卖方（杨辉雄、杨辉云）指定日期2013年11月25日前将首期款（除已付定金外）93150元直接交给卖方”的约定向杨辉雄、杨辉云支付首期款93150元，但古丹霞至本案审理终结前仍未将首期款支付给杨辉雄、杨辉云，古丹霞以其行动表明不履行合同，根据合同“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收”的约定，古丹霞已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定及合同“毁约方支付经纪方11700元”的约定，故古丹霞应向经纪方同汇公司支付代��服务费11700元。同汇公司认为杨辉雄、杨辉云违约，应支付违约金11700元的请求无事实和法律根据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回同汇公司的诉讼请求。案件受理费93元，由同汇公司负担。上诉人同汇公司不服原审判决，向本院上诉称：原审法院没有认定被上诉人违约是错误的。（一）涉案买卖合同约定卖方应于合同签订后十五个工作日内还清贷款，解除抵押登记手续，但被上诉人至一审起诉时仍未注销抵押登记，其行为已构成违约。（二）双方的补充协议的效力高于原买卖合同的效力，2014年1月17日三方签订补充协议后，大概在五、六天时间内被上诉人即发函解除涉案买卖合同，所以被上诉人是根本违约，违约方应承担居间合同所约定的居间费用。（三）买卖合同虽约定了首期款的付款时间为2013年11月25日，但同时约定了付款条件，即实际数额根据贷款金额多退少补，因此应以同意贷款书出来的时间为首期款的支付时间。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨辉雄、杨辉云、钟会娇答辩称：（一）涉案买卖合同约定买方先支付首期购房款93150元后才由我方注销抵押登记，现买方一直未支付首期款，我方可以行使后履行抗辩权。（二）补充协议并没有否定涉案买卖合同的效力，其仅仅系三方对因买方违约产生的利息损失如何进行分担的补充约定，买方支付首期款的约定时间并未变更。（三）买卖合同明确约定了首期款的支付时间及金额，买方逾期不支付首期款已构成违约。买卖合同明确约定应由买方支付居间费用，上诉人要求我方来承担居间费用没有依据。上诉人同汇公司二审期间提交了证人陈＊＊的证言，拟证明杨辉��、杨辉云违约导致涉案买卖合同不能履行完毕。陈＊＊出庭作证称：我是涉案买卖合同的买方古丹霞的男朋友，参与了涉案买卖合同的订立过程，被上诉人没有依约在签订合同的5天内提供公证的委托授权书，为了继续履行合同三方多次协商，但由于找到了其他的买家，被上诉人多次推托，导致合同不能履行完毕。三方在原买卖合同无法履行的情况下签订了补充协议，因此补充协议的效力应大于原合同，原合同的条款应无效，被上诉人不应按原合同的约定解除合同。经质证，被上诉人杨辉雄、杨辉云、钟会娇认为上述证据不属于新证据，且证人的陈述不真实、不客观，法院应不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：二审期间，同汇公司、杨辉雄、杨辉云、钟会娇均确认2014年1月17日杨辉雄出具的首期款收款收据是为了取得银行贷款而出具的，该款��古丹霞并未实际支付。本院认为：本案系居间合同纠纷，对于居间人同汇公司与买受人古丹霞及出卖人杨辉雄、杨辉云三方签订的《房地产买卖合同》的真实性各方不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点为涉案买卖合同的卖方杨辉雄、杨辉云在合同履行过程中是否构成违约，应否向居间人同汇公司支付违约金11700元。同汇公司主张出卖人杨辉雄、杨辉云未依约支付银行贷款余款、注销涉案房地产的抵押登记，并发函单方解除《房地产买卖合同》，其行为构成违约，应承担向居间人支付违约金的违约责任。杨辉雄、杨辉云则认为买受人古丹霞未按合同约定于2013年11月25日前支付首期款，且一再推迟支付，导致合同无法履行，构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。结合本案事实，古丹霞与杨辉雄、杨辉云签订的《房地产买卖合同》明确约定“买方（古丹霞）须在卖方（杨辉雄、杨辉云）指定日期2013年11月25日前将首期款（除已付定金外）93150元直接交给卖方”，但古丹霞至本案审理终结前仍未将首期款支付给杨辉雄、杨辉云，其行为已构成根本违约，杨辉雄、杨辉云有权单方解除涉案《房地产买卖合同》，杨辉雄、杨辉云向古丹霞发函单方解除上述合同的行为符合法律规定。至于同汇公司上诉主张杨辉雄、杨辉云没有依约支付银行贷款余款、注销涉案房地产的抵押登记，构成违约的问题，本院认为，《房地产买卖合同》约定杨辉云、杨辉雄还清贷款、办理解除抵押登记的期限为合同签订后的15个工作日，即2013年11月28日，而合同约定古丹霞交付首期款的日期是2013年11月25日，即古丹霞交付首期款的义务为先履行义务，杨辉云、杨辉雄办理解除抵押登记的义务为后履行义务。而2014年1月17日三方签订的补充协议并未对首期款另行约定支付时间。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”，本案中，古丹霞作为《房地产买卖合同》先履行一方未履行交付首期款的合同义务，杨辉云、杨辉雄作为后履行一方有权拒绝履行办理解除抵押登记的后履行义务，现杨辉雄、杨辉云未办理涉案房地产解除抵押登记的行为不构成违约，同汇公司主张杨辉雄、杨辉云在合同履行过程中构成违约，理据不足，其相应主张本院不予采纳。综上，上诉人同汇公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院��以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人中山市同汇房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈亦和审　判　员　　胡怡静代理审判员　　刘运充二〇一五年八月十四日书　记　员　　简玉明谢冰微信公众号“”