（2014）和民二重字第0010号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2016-03-29
案件名称
竺希和、杨萍与刘俊、郑凤琴等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
竺希和,杨萍,刘俊,郑凤琴,天津市道源机械设备销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十九条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第七十五条，第一百四十四条
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二重字第0010号原告（反诉被告）竺希和。原告（反诉被告）杨萍。被告刘俊。被告（反诉原告）郑凤琴。被告（反诉原告）天津市道源机械设备销售有限公司，住所地天津市和平区福安大街新文化花园新秀居底商119号。法定代表人郑凤琴，总经理。原告竺希和、杨萍（均为反诉被告，以下均直称原告）与被告刘俊、被告郑凤琴（反诉原告，以下直称被告）、被告天津市道源机械设备销售有限公司（反诉原告，以下直称被告，简称道源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日作出（2014）和民二初字第0165号民事判决书，被告刘俊、郑凤琴不服该判决上诉于天津市第一中级人民法院，2014年10月15日天津市第一中级人民法院作出（2014）一中民一终字第948号民事裁定书，发回原审人民法院重新审理。本院于2014年11月7日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告竺希和、杨萍，被告郑凤琴到庭参加诉讼，被告刘俊经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告竺希和、杨萍诉称，二原告与被告刘俊于2012年11月24日签订了房屋租赁合同，二原告将其共有的天津市和平区福安大街新文化花园新秀居119号的底商房屋在正常状态下出租给被告作为其办公用房使用。租期自2012年11月1日至2014年10月30日止。被告刘俊未按合同约定时间向原告支付租金，按照合同约定的“支付的时间应于每期租金到期日前15日内支付，如被告刘俊逾期支付租金超过伍日，则每逾期壹日按应付租金的百分之一向甲方支付违约金。被告刘俊如逾期超过十五日，则视为被告刘俊自动退租，构成违约。原告有权收回房屋，保证金归原告所有并追究被告的违约责任。”被告刘俊构成违约，视为自动退租，二原告有权收回，故诉至法院。当庭陈述诉讼请求：1、解除2012年11月24日二原告与被告刘俊签订的租赁合同；2、判令三被告将诉争房屋位于天津市和平区福安大街新文化花园新秀居119号的底商腾空，交二原告收回；3、判令被告刘俊应当按照合同约定承担违约责任，违约金2.5万元归二原告所有；4、判令被告刘俊未按照合同履行及时清场，放置诉争房屋内滞留物品，致使二原告不能在正常状态下再行出租损失费13.5万元（按租赁合同约定的租金标准每月1.5万元计算，自2014年2月1日至2014年10月30日共计9个月）；5、判令被告郑凤琴因强行侵占诉争房屋致使二原告不能继续出租损失费4.5万元；6、判令被告道源公司因违法使用房屋损失费4.5万元；7、判令本案诉费由三被告承担。二原告提供的证据材料有：1、租赁合同，证明与刘俊签的合同是合法的；2、产权证，证明二原告是房屋的合法所有人；3、道源公司户卡，证明该公司在二原告不知道的情况下用房屋地址注册了公司；4、照片4张，证明刘俊有转租的事实；5、竺希和的中国银行和杨萍的建设银行的流水及网银的截图，证明房租是刘俊以个人名义打给二原告的；6、手机短信的截图，证明刘俊多次要将诉争房屋转租给郑凤琴，但二原告不同意；7、二原告与郑凤琴2010年签订的租赁合同含设施清单，证明在刘俊之前与郑凤琴有过租赁关系；8、郑文荣出庭作证，证明原告在2月1日锁门，证人在场，当时给刘俊打电话，刘俊同意原告清场；9、刘俊和其他股东物品交接单复印件，证明刘俊从诉争房屋搬走后，将物品交接给了道源公司和天俊润美公司，说明刘俊有转租行为；10、道源公司的股东会决议复印件，证明刘俊和道源公司没有任何关系，说明刘俊有转租行为；11、装饰公司电话通讯录，证明刘俊是经营装饰公司的人员；12、企业信息网络公示，证明天俊润美没有经过二原告的同意在诉争房屋内经营；13、电话安装单，证明郑凤琴未经二原告同意，在诉争房屋安装电话，说明郑凤琴在诉争房屋实际经营使用。被告郑凤琴和道源公司的质证意见为：认可1、2的真实性、合法性、关联性和证明目的；对3的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可；对4的真实性认可，但招租广告是在2014年2月份贴的，证明目的不认可，刘俊没有实际干过装饰公司，实际经营的是道源公司和天俊润美公司；对5的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，我和刘俊是一回事，是我转给刘俊，刘俊转给二原告的；对6中我发的信息真实性认可，刘俊的信息情况不清楚，但不存在转租情况，证明目的不认可；对7的真实性、合法性、关联性均认可，认可证明目的；对8的真实性、合法性、关联性均不认可，不认可证明目的；对9的真实性、合法性、关联性均不认可，而且也没有进行实际上的交接；对10的真实性、合法性、关联性均不认可，现在刘俊还是股东；对11不予认可，刘俊是装饰公司的员工，通讯录不是装饰公司的，是几个公司的工作人员的电话，其中包括道源和天俊润美；认可12、13的真实性、合法性、关联性和证明目的。经质证及本院审查，对证据1-7、12、13的真实性、合法性、关联性予以确认，能够证实诉争房屋为二原告所有，与被告刘俊系租赁关系，刘俊交纳租金的为网银转账或汇款，刘俊租赁诉争房屋用于办公使用，在租与刘俊之前郑凤琴与二原告曾经存在租赁关系，后解除。证据6中的刘俊给竺希和的短息，虽然原审中刘俊的代理人以无关联性为由不认可该证据的真实性，但重审中通过法院实际拨打该电话以及郑凤琴向法院提供的与该号码一致，可以认定该短信系刘俊发出。对证据8的证人证言，因该证人系房屋中介人员，其证明刘俊通过电话告知原告不再租赁自行清场，因该证人与原告有利害关系，且该证言并没有其他证据予以作证，现刘俊未出庭应诉，无法核实，该证言的真实性不予确认。对证据9、10因是复印件，且郑凤琴予以否认，该证据的真实性不予确认，证据11，系原告在锁门的时候发现的通讯录，与本案不具关联性，不予确认。被告刘俊经本院依法公告送达开庭传票，未出庭应诉，亦未提交书面答辩及证据材料。被告郑凤琴和被告道源公司共同辩称，按照合同我已付房租，也正常经营，合同现在不需要解除，已经过期了。当时锁门的时候在合同期限内，我认为原告方违约。现在合同到期了，我认可现在解除合同，但对方要赔偿我的损失。同意腾房，但要求对方完好无损的返还我物品。刘俊和我均没有违约，是合法办公，所以不同意二原告的其他诉讼请求。被告郑凤琴和道源公司提交的证据为：1、2014年2月份拍摄的照片四张，证明二原告违约；2、银行打款的凭证9张，证明2014年2月12日和2月13日通过ATM机向二原告打款。二原告的质证意见为：：对1真实性、合法性、关联性均认可，不认可证明目的；对2的真实性认可，认可打款金额，不认可是郑凤琴和道源公司打的款。经质证及本院审查，对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，能够证实诉争房屋被原告上锁后的状态，2014年2月12日和2月13日被告郑凤琴向二原告总计打款4.5万元的事实。被告郑凤琴和天津市道源机械设备销售有限公司针对二原告的本诉提起反诉。诉称，在合同有效期内，被告有权安装电话并在二原告配合下申请营业执照，并非强行所为。而原告欺骗被告并承诺屋前违章加盖好后不给被告增加房租续约，但是在租约内就恶意违法砸门进入，抢占被告合法租赁、合法注册的正在经营的场地，侵犯被告合法使用房屋的正当权益，使被刚刚二次投资装修40万元的屋内所有办公用品、个人物品及库存的货物，导致一些产品过期，一些商品的销售形成违约，损失无法估量，无法正当使用及经营。被告在原告无故锁门的情况下才导致屋内物品一直在出租房内滞留，2014年2月起由原告一直实际控制承租房屋，被告即使想腾房也无法实现，故郑凤琴及道源公司的物品一直在房屋内放置是原告自己擅自锁房门造成的后果。在原告收取了被告房租后，非法侵占被告物品及经营场所长达十三个月之久，并多次带人看房，难以保障被告物品完好无损，原告违约在先，属违约行为。当庭陈述诉讼请求：1、判令二原告退还郑凤琴房屋租金4.5万元、房屋租赁押金2.5万元；2、二原告违法砸锁违约在先，支付道源公司违约金2.5万元；3、判令二原告赔偿郑凤琴作为道源公司的法定代表人因房屋被锁公司2014年2月到同年10月共计9个月另行租赁房屋所花费租金18万元（按照每月租金2万元计算）；4、要求二原告归还讼争房屋内郑凤琴和道源公司的物品；5、反诉诉讼费用由二原告承担。二被告针对反诉提交的证据与本诉一致。二原告针对被告郑凤琴和道源公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。因为现在房屋至今没有租出去，损失巨大，不同意将房租退还给郑凤琴，因为是刘俊违约，不同意退还押金2.5万元，也不同意承担违约金2.5万元。房屋是租给刘俊的，与道源公司没有关系，不同意承担18万元的租金。同意郑凤琴及道源公司将个人物品及办公物品腾空，不同意承担诉费。二原告提交的证据与本诉提交的证据相同。经审理查明，二原告系天津市和平区福安大街新文化花园新秀居119号房屋的共有权人，建筑面积144.78平方米，设计用途为商业。二原告作为甲方与被告刘俊作为乙方于2012年11月24日签订《租赁合同》，二原告将上述底商出租给刘俊作为其办公用房使用。租赁期限自2012年11月1日至2014年10月30日止，月租金1.5万元，刘俊以现金形式分别向竺希和支付7500元，向杨萍支付7500元。租金按照每季度支付，首期租金已于2012年11月2日前支付完毕，之后的每期租金支付时间为每期到期前15日内，先付后使用。如被告刘俊逾期支付租金超过五日，则每逾期一日按应付租金的1%向二原告支付滞纳金。如被告刘俊逾期超过十五日，则视为被告刘俊自动退租。构成违约，二原告有权收回房屋，保证金归二原告所有并追究被告刘俊的违约责任。合同对保证金的约定为：为确保房屋及其附属设施之安全与安好及租赁期内相关费用之如期结算，被告刘俊支付给二原告保证金2.5万元，除合同另有约定外，二原告应于租赁期满且被告刘俊迁出，点清并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还刘俊。因被告刘俊违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，二原告可在保证金中扣抵，不足部分被告刘俊必须在接到二原告付款通知后十五天内补足，如被告刘俊逾期支付相关费用超过五日，则每逾期一日按应付费用的1%向二原告支付滞纳金。被告刘俊承担租赁期内的水、电、煤气、电信等一切因被告刘俊实际使用而产生的费用：物业管理费、取暖费及租赁税金等由刘俊承担费用。刘俊未经二原告同意，不得在承租期内对该房屋进行装修、改造。刘俊在租赁期满后不得拆除房屋内的装修和相关设施（如照明设施等）租赁期内刘俊提供已安装到位的屋内空调设施、取暖设备数量的有关数据，租赁期满后归二原告所有，并保证日后能正常使用，如发生违约刘俊应付赔偿责任。刘俊未经二原告同意，不得将承租的房屋转租或分租，并且应该爱护使用租赁的房屋。本合同经甲乙双方签字生效，未经双方同意不得任意终止，如有未尽事宜，甲乙双方另行协商。对违约责任的约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为2.5万元。凡在执行本合同或与本合同有关事宜时双方发生争议，应友好协商，协商不成，可向人民法院提出诉讼。约定该合同由二原告及被告刘俊签字，中介人为郑文荣。由于二原告与本案被告郑凤琴曾经在2010年11月30日签订过为期四年的租赁合同，故通过此次合同，二原告同时还解除了与郑凤琴的租赁关系，约定二原告和郑凤琴均同意并签字确认与刘俊签订合同之日起废除并解除二原告与郑凤琴的租赁关系。合同签订后，二原告如约将诉争房屋交予被告刘俊使用，2013年1月11日被告刘俊与被告郑凤琴共同出资成立天津市道源机械设备销售有限公司，法定代表人为郑凤琴，注册地点为诉争房屋。合同签订后，被告刘俊通过网银支付的方式于2013年1月31日、2013年5月8日、2013年8月6日、2013年10月31日分别向二原告支付当期租金。按照合同约定，被告刘俊应当在2014年1月31日前的十五天内将2014年2月1日至2014年4月30日共计三个月的租金4.5万元支付给二原告，但被告刘俊并未依约履行。2014年1月25日刘俊给竺希和发短信，告知原告“大哥，黛云说周二之前给您打房租。”该短信中的“黛云”指的是被告郑凤琴。但实际上短信中所指的“周二”即2014年1月28日无论是郑凤琴还是刘俊均未交纳租金。2014年2月1日原告竺希和认为被告刘俊违约，将诉争房屋上锁，后在房门上张贴招租广告并留下自己的手机号。2014年2月12日和2月13日郑凤琴通过ATM机分别向二原告各支付22500元，共计4.5万元租金。后于2月13日向竺希和发短信，内容为“竺希和4563510100880464809中国银行22500”。庭审中，郑凤琴表示系受刘俊委托代表道源公司交纳的4.5万元租金。因二原告不认可郑凤琴交付的款项系刘俊欠付的租金，认为刘俊转租给郑凤琴，道源公司是恶意注册，故诉至法院要求解除合同并承担违约责任。另查明，二原告于签订合同时收取被告刘俊交纳的保证金2.5万元，庭审中二原告认可相关费用包括水费、电费、暖气费、物业费已经结清，没有争议。庭审后，本院前往诉争房屋进行现场勘验，原告竺希和将房门打开，诉争房屋包括上下两层，一层为前台和三个隔断间，内有办公桌椅、安装有暖气、空调、空气净化器、吊灯、顶灯、监控器。二层为三个隔断间和两个卫生间，隔断间内装有暖气、空调、空气净化器。灯具，二层右手第一个隔断间有茶几、椅子，装饰字画，现场发现第二和第三隔断间房门锁闭，在法院的要求下，原告方请来开锁公司进行拆锁。房门打开后，第二隔断间内有郑凤琴的个人物品和美容的仪器和药品。第三个隔断间有部分散落物品。二楼的过道内堆放有书籍、办公用品和炊具等生活用品。二原告主张空调、暖气、空气净化器和灯具是附着在房屋内的设施设备，按照合同的约定应当归二原告所有，其他物品均系三被告所有，三被告应当全部腾空。被告郑凤琴主张上锁的两个隔断间是自己的办公室和库房，其中有物品丢失和药品过期的现象。上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的相关证据，经质证，本院予以确认。本院认为，二原告与被告刘俊签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规关于效力性的禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同相对性原则，刘俊与二原告形成诉争房屋租赁合同的权利义务关系，刘俊系承租人地位。刘俊在与二原告的合同中明确约定诉争房屋出租给刘俊作为办公用房使用。在租期开始后的两个多月，被告刘俊和郑凤琴即各出资50%共同注册道源公司，且距纠纷产生时已一年之久，二原告应当知道道源公司的成立情况。二原告明知被告刘俊租赁房屋的用途为办公使用，且并未在合同中排除注册公司及公司人员情况的特别约定，故刘俊与郑凤琴在诉争房屋注册公司并用于办公使用并未违反约定亦未侵害二原告的合法权益，同时被告郑凤琴作为道源公司的法定代表人有权使用诉争房屋。本案被告郑凤琴和被告道源公司与被告刘俊均系实际使用人。刘俊作为租赁合同的相对人，在其未能给付租金的情况下有权委托实际使用人郑凤琴交纳，郑凤琴交纳租金的行为系受刘俊的委托，该代理行为不违反合同的约定和法律的规定，故二原告所主张的刘俊将诉争房屋转租给郑凤琴和道源公司，侵占诉争房屋的理由不能成立。按照合同约定，2014年1月31日前的十五天内，刘俊应当交纳租金，但2014年1月25日（周六）刘俊给竺希和发短信告知租金由郑凤琴在周二交纳，按照常理分析，应当是1月25日之后的周二即2014年1月28日交纳，但郑凤琴并未在1月28日交纳，而是于2015年2月12日、13日共交付4.5万元。郑凤琴代表刘俊于2014年2月12日、13日交纳租金行为构成逾期交付，应当承担逾期违约责任。同时，双方合同约定，凡在执行本合同或与本合同有关事宜时双方发生争议，应友好协商，协商不成，可向人民法院提出诉讼。现二原告因刘俊未按期交付租金采取对诉争房屋上锁的行为，违背了上述条款的约定，导致被告方无法使用房屋，二原告构成根本违约。关于原告锁门时间的确定，原告自述2014年2月1日锁门，提交中介人员郑文荣出庭作证。被告郑凤琴在原审询问时陈述的是1月27日回公司打算交房租时发现的锁门，在原审开庭时三被告一致陈述锁门时间是2014年1月25日，并主张因上锁在先，故没有交下一期房租，但该陈述与刘俊给竺希和的短信自相矛盾。在重审阶段郑凤琴陈述公司自2014年1月15日开始停止营业，1月19日发现锁门，后在法庭的释明下又纠正为2014年1月25日，被告郑凤琴的陈述前后不一致，出现多个时间点，无证据证实亦不能做出合理解释。现二原告陈述锁门的时间为2月1日，根据证据的高度盖然性原则，本院确定原告锁门时间为2月1日。合同约定了解除权行使的条件为：如逾期超过十五日，则视为自动退租。构成违约，二原告有权收回房屋。而被告交纳租金逾期达12天，并未达到约定解除的条件。二原告于2014年3月10日向法院提起诉讼要求解除合同，且在2014年6月24日原审第一次庭审时三被告表示均同意解除合同，故双方均合意解除租赁合同的意思表示本院予以确认，双方租赁合同自2014年6月24日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于在原审中原、被告双方均同意解除合同，故合同予以解除，三被告应将诉争房屋内物品腾空交由二原告。鉴于合同中约定刘俊在租赁期满后不得拆除房屋内的装修和相关设施（如照明设施等），租赁期内刘俊提供已安装到位的屋内空调设施、取暖设备数量的有关数据，租赁期满后归二原告所有，故三被告除保留诉争房屋内的空调、暖气、空气净化器、照明设备外，其余物品均腾空搬走。鉴于双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任。二原告主张的2.5万元违约金以及道源公司反诉要求给付违约金2.5万元的请求，本院均不予支持。由于二原告锁门，导致三被告并未实际使用诉争房屋，二原告存在违约行为，故二原告无权向刘俊主张2014年2月1日之后的再行出租损失费，道源公司和郑凤琴亦不承担侵占或违法使用房屋的损失费，二原告应当将已经收取的由郑凤琴代为垫付的2014年2月1日至2014年4月30日期间的租金4.5万元返还给郑凤琴。刘俊作为承租人在签订合同时已经向二原告交纳保证金2.5万元，并在合同中明确约定了结算条件、返还时间及与违约金的关系。现经庭审查明，被告方已经结清了之前的欠费，原、被告双方对水、电、暖气费、物业费等相关费用没有争议，已经具备返还保证金的条件，二原告应当将保证金返还给刘俊，郑凤琴主张该2.5万元保证金系其本人出资而要求返还的请求，本院不予支持。对于道源公司要求赔偿九个月另行租赁房屋所花费的租金18万元的反诉请求，因无证据证实，本院不予支持。道源公司和郑凤琴反诉要求二原告归还诉争房屋的郑凤琴和道源公司的物品，该反诉请求与二原告本诉请求中的腾房要求一致，且重审阶段中刘俊未出庭，无法确定诉争房屋内分别属于公司的、刘俊个人的、郑凤琴个人的物品，故道源公司和郑凤琴的反诉请求在本诉中一并解决。另外，对于在勘验现场中郑凤琴所陈述的物品的缺失和过期问题，由于二原告在2014年2月1日锁门，2月28日曾经双方解决未果报警，3月10日即向法院提起诉讼，此后在诉讼中郑凤琴和道源公司未曾向法庭提出取走物品的要求，在重审阶段法庭再次释明，要求其取走物品，郑凤琴应允后并未实际取走，故郑凤琴和道源公司所述的损失，因其没有采取适当措施致使损失扩大的应自行承担。本院判决以现场留存的物品为准。被告刘俊未出庭应诉，视为放弃相应的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条的规定，经本院审委会讨论决定，缺席判决如下：一、确认二原告与被告刘俊于2012年11月24日签订的《租赁合同》解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告刘俊、郑凤琴和道源公司将天津市和平区福安大街新文化花园新秀居119号底商房屋除空调、暖气、空气净化器、灯具以外的物品腾空交还二原告；三、本判决生效之日起十五日内，二原告退还被告刘俊保证金25000元；四、本判决生效之日起十五日内，二原告退还被告郑凤琴租金45000元；五、驳回二原告的其他诉讼请求；六、驳回被告郑凤琴和道源公司的其他反诉请求。案件受理费15487元，由原告负担5050元，由三被告负担10437元，反诉费2712.5元，由三被告自行负担，公告费600元由刘俊自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 陈亚洁审 判 员 许慧勋人民陪审员 刘海萍二〇一五年八月十四日书 记 员 冯 伟附：法律依据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 来自