（2015）合民一终字第02785号

裁判日期: 2015-08-14

公开日期: 2015-08-19

案件名称

合肥江南市场管理有限公司与彭承好房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭承好,合肥江南市场管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2015）合民一终字第02785号上诉人（原审被告）：彭承好，1969年12月5日。委托代理人：宛宁，安徽王良其律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥江南市场管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区井岗镇樊洼路11号，组织机构代码56895589-7。法定代表人：丁慧瑛，总经理。委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。委托代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。上诉人彭承好因与被上诉人合肥江南市场管理有限公司（以下简称江南管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。一审原告江南管理公司诉称：本公司与彭承好于2011年11月1日签订《铺位租赁合同》，约定彭承好承租本公司管理的江南茗茶城西区A-020铺位，时间自2011年11月1日起至2014年1月31日，月租金为人民币30元／平方米。合同还约定了违约责任及争议解决方式。合同签订后，本公司按时将出租房屋交付彭承好经营，彭承好只支付了部分租金，截至合同期满之日2014年1月31日尚有6532元租金未支付，彭承好也未与本公司达成新的房屋租赁合同，亦未按合同约定将承租之房屋返还，彭承好的行为显然已经构成违约。本公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、彭承好立即搬出承租的��南茗茶城市场西区A-020铺位；2、彭承好支付拖欠的房租6532元；3、彭承好支付房屋占用费87609.6元（暂时计算至2014年12月10日，剩余部分计算至实际搬出时止）；4、彭承好承担本案诉讼费用。一审被告彭承好辩称：1、双方签订的租赁合同约定的期限应当是2011年11月1日至2013年12月31日，彭承好仅应当支付该期间的租金及相关费用；2、根据合同第五条第二款的约定，如彭承好需要续租，必须在期满前两个月以书面形式向江南管理公司申请且经同意后另行签订续租合同。事实上，彭承好既未提出任何口头及书面申请，双方也未签订续租合同，双方权利义务在合同期满后就终止了。同时，彭承好也早在合同到期前就停止了铺位的经营管理；3、根据合同第四条第一款约定，江南管理公司发出通知即表明充分全面的行使了告知义务，自通知发出后，该铺位即视为收回。现彭承好对此无异议，认为该铺位已被江南管理公司收回。在此情况下，江南管理公司仍主张高额的场地占用费没有依据、显示公平。一审经审理查明：2010年9月30日，安徽合肥禾谷粮油储备购销有限公司（以下简称禾谷公司）委托合肥市招投标中心就位于合肥市樊洼路10、14、15号资产进行公开出租。合肥江南房地产开发有限公司（以下简称江南房地产公司）中标后，于2010年11月22日与禾谷公司就上述资产的租赁事宜签订了一份《资产租赁合同》。2011年1月5日，禾谷公司（甲方）、江南房地产公司（乙方）、江南管理公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：经合肥市粮食局同意，丙方作为乙方的项目公司，全面履行甲乙双方签署的资产租赁合同，经营租赁资产等内容。后江南管理公司在合肥市樊洼路15号资产范围内建设、经营江南茗茶城。2011年11月1日，江南管理公司（出租方、甲方）与彭承好（承租方、乙方）签订一份《江南茗茶城铺位租赁合同》，约定：甲方将位于江南茗茶城市场内西区A-20号铺位出租给乙方经营品牌茶叶产品，合同租赁面积为216㎡，乙方应按甲方统一规划和要求使用租赁铺位；甲方自2011年11月1日起，将铺位出租给乙方使用，至2014年1月31日收回铺位；乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交纳保证金人民币5000元。合同生效后，该保证金不能抵付铺位租金，在甲、乙双方终止租赁合同之日期满三个月后，如乙方无相关质量纠纷投诉或纠纷，且与甲方无其他纠纷时无息返还乙方；铺位租金（含改造装修费）自2012年1月1日（计租起始日）起至2012年12月31日止，月租金为人民币30元／平方米，年租金为人民币360元／平方米。自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为人民币30元／平方米，年租金为人民币360元／平��米；乙方应向甲方支付总金额共计人民币155520元；乙方租金支付方式为一年一付，先缴费，后使用，第一次缴费日为2011年12月31日。乙方应按照约定的支付方式，于应缴款日期前10个工作日内足额交纳租金；甲方应于合同生效之日起一个月内将铺位移交给乙方，按2012年1月1日开始计算乙方租金费用；合同期满后，乙方未能与甲方达成书面续租合同的，应当在合同期满时立即将符合约定条件的铺位返还给甲方。若乙方不能按时返还租赁铺位，甲方视乙方自愿放弃该铺位内物品，甲方有权自行处理或由第三方处理。乙方不得有异议，并按原合同计租起始日的月平均租金的三倍向甲方支付实际占用期限的场地占用费等内容。合同签订后，江南管理公司将铺位交付，彭承好交纳了保证金5000元。后彭承好分别于2013年1月10日支付租金69984元、2013年10月15日支付租金40136元、2013��11月9日支付租金6000元，合计116120元。依据双方签订的租赁合同的约定：2011年11月1日至12月31日、2014年1月1日至1月31日均为免租期。另根据江南管理公司给予的优惠，江南茗茶城市场西区A-020号铺位自2012年1月1日至2013年12月31日的租金为122472元（30元／月／平方米×216平方米×21个月×90%），尚欠6352元未付。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，彭承好亦未搬离江南茗茶城市场西区A-020号铺位。一审经审理认为：合肥市樊洼路15号资产，系江南房地产公司通过合法的招投标程序与禾谷公司订立资产租赁合同承租。后江南房地产公司、禾谷公司与江南管理公司签订协议书，约定江南管理公司作为江南房地产公司的项目公司，全面履行资产租赁合同，经营租赁资产。江南管理公司具备了经营、管理合肥市樊洼路15号资产的权利。江南管理公司与彭承好签订的铺��租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。合同签订后，江南管理公司已依约将铺位交付彭承好使用，彭承好未足额支付租金，显属违约。现彭承好承租的铺位租赁期限已届满，其未与江南管理公司续签合同，故江南管理公司要求彭承好搬离江南茗茶城市场西区A-020铺位的诉请，有事实和法律依据，予以支持。江南管理公司已收取的保证金5000元应予返还或冲抵彭承好尚欠的租金，故江南管理公司要求彭承好支付租金1352元的诉求，于法有据，予以支持。彭承好关于已于合同期满前停止经营，铺位已实际返还的相关辩称，因未举证证明，不予采纳。彭承好在租赁期限届满后继续占用铺位至今，理应支付房屋占有使用费。故江南管理公司主张按照原合同约定的租金的1.3倍即39元／月／平方米自2014年2月1日起计算房屋占有使用费的诉请，符合双方约定及法律规定，予以支持。据此，根据《》第第一款，第、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭承好于本判决生效之日起三十日内腾空江南茗茶城市场西区A-020铺位并向合肥江南市场管理有限公司返还；二、彭承好于本判决生效之日起十日内向合肥江南市场管理有限公司支付租金1352元；三、彭承好于本判决生效之日起十日内按39元／月／平方米的标准向原告合肥江南市场管理有限公司支付江南茗茶城市场西区A-020铺位（面积为216平方米）自2014年2月1日起至铺位实际返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回合肥江南市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3183元，减半收取1591.5元，由彭承好负担。彭承好上诉称：1、上诉人无论从实际行为上还是从法律结果上都早已在租赁期��届满时即将承租铺位返还给了被上诉人，根本无须再次履行返还该铺位的义务；2、上诉人按照合同的约定，无需同江南管理公司办理商铺交接手续，江南管理公司在合同到期后理应根据法律规定和合同约定收回案涉商铺，其放任商铺流租应自行承担房租损失，一审判决显失公平，违反《民法》及《合同法》中平等原则。请求二审法院撤销原判，依法改判改判。江南管理公司二审辩称：1、彭承好认为已经将承租铺位返还被上诉人与事实不符。案涉铺位租期届满后，彭承好虽未提出书面申请，但其明确表示继续签订新的合同。事实上，合同期满后，彭承好的店面一直处于正常营业状态，彭承好持续缴纳水电费，上诉人向其主张权利发生纠纷至派出所，彭承好仍未返还铺位，而是将案涉铺位转租他人；2、彭承好上诉称被上诉人放任商铺流租与事实不符，事实上，上诉��一直主张权利还遭上诉人殴打。上诉人上诉无事实依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人除一审提供的证据外，彭承好二审中提供了现场照片三张，证明争议租赁物由他人在经营。江南管理公司质证称：现场照片看出房屋仍然在经营，也是彭承好的商号，还贴着门面转让的字样。江南管理公司二审中提供了江南名茶城商铺第二次租赁方案领取确认单、合肥市公安局井岗派出所接处警情况登记表、彭承好缴纳水电费收据。证明彭承好的店员钱利在确认单上签字确认继续租赁商铺，江南管理公司工作人员为主张权利被彭承好商铺里的人殴打报警，彭承好在合同到期后仍在缴纳水电费。以上事实充分证明彭承好没有返还商铺且一直占有使用案涉商铺。彭承好质证称：上述证据与本案无关联性，不知道钱利是何人，水电费单据上也不是上诉人签字。��审除一审查明的事实外，另查明，案涉商铺里仍有货物，仍处于经营状态，商号仍为彭承好店铺的商号，商铺门边张贴着门面转让的告示，彭承好在租赁合同期满后仍在缴纳水电费。本院认为：江南管理公司在一、二审中提供的证据可以证明彭承好在租赁合同到期后仍然占有使用案涉商铺。彭承好上诉称租赁合同到期后，商铺就自然返还江南管理公司，因案涉租赁合同期满后，彭承好既未同江南管理公司结算保证金和租金，也未办理相关移交手续，还在继续缴纳水电费。故彭承好的上诉理由既不符合交易习惯亦无证据证明，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3183元，由彭承好负担。本判决为终审判决。审判长　陈　思审判员　沈　静审判员　王　莉二〇一五年八月十四日书记员　王二辉附件：本判决引用的法律原文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重��的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：搜索“”来源：