（2015）雨民初字第01003号
裁判日期: 2015-08-14
公开日期: 2015-11-18
案件名称
朱婷与艾铁军、吴开来房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱婷,艾铁军,吴开来
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第01003号原告朱婷。委托代理人刘洋，湖南琨霖律师事务所律师。委托代理人胡捷，湖南琨霖律师事务所实习律师。被告艾铁军。被告吴开来。原告朱婷（以下简称原告）诉被告艾铁军、吴开来房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理刘洋出庭参加诉讼。被告艾铁军、吴开来经本院传票合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月16日，原告购买了长沙市雨花区喜来灯灯饰市场六栋二层2103、2104商铺两间，随后与长沙大圣市场管理有限责任公司（以下简称大圣公司）签订了《长沙建材市场商铺委托代理租赁经营管理合同》，委托大圣公司代为出租。自2010年10月起，大圣公司将原告所有的商铺出租给两被告使用，用于灯饰销售经营。2013年10月29日，长沙紫薇物业管理有限公司（以下简称紫薇公司）接管喜来灯灯饰市场。两被告继续租用原告所有的两间商铺，但未补签租赁合同。租金由被告艾铁军通过银行转账的方式支付给原告指定的银行账户。2014年7月2日，被告艾铁军向原告支付了2014年7月、8月的租金，此后未再支付租金。原告多次催要未果，后通过紫薇公司协调处理，两被告2015年1月14日将商铺钥匙交还并腾空商铺，但两被告未支付所欠租金。两被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告艾铁军、吴开来向原告支付所欠租金29250元；2、本案诉讼费由两被告承担。经审理查明，2008年9月8日，原告与长沙市城市建设开发公司（以下简称城建公司）签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买城建公司开发的位于长沙市雨花区火焰村长沙建材大市场第6幢N单元2层2103、2104号房，房屋的设计用途为商业。2010年10月4日，原告（甲方）与大圣公司（乙方）签订一份《长沙建材市场商铺委托代理租赁经营管理合同》，合同约定：甲方将位于六栋二层2103号，建筑面积85.82㎡，月委���租金额3943.81元／月。委托代理租赁和经营管理期限自2010年10月30日起至2013年10月29日止。合同就管辖法院、商铺的使用等问题进行了约定。2015年2月2日，紫薇公司出具一份《证明》，并载明：兹证明长沙建材市场商铺（喜来灯灯饰市场）2010年10月至2013年10月期间由大圣公司进行统一经营管理，统一市场运营，统一物业管理。该市场六栋二层2103、2104号商铺原来由大圣公司对外进行招商，商铺所有权人为原告，承租方是被告艾铁军。2013年11月之后，该市场由本公司接管进行统一管理。紫薇公司负责市场运营、物业管理等，租金由承租方直接支付给商铺业主。另证明，市场六栋二层2103、2104号商铺一直由承租人即被告艾铁军夫妇使用。由于租户欠租，业主多次要求支付租金并终止合同，但租户迟迟未退租并继续使用。后经业主、物业方多次催促，至2015年1月14��交还钥匙，办理交接手续。而后，紫薇公司公司出具一份《证明》，并载明：长建喜来灯灯具市场原二楼金太子灯饰（业主为原告）自营业以来一直由被告艾铁军、吴开来两人共同经营。业主多次向物业反映其租金未付，物业帮业主多次向其催要租金未得回应。在本案审理过程中，原告陈述，在与大圣公司签订委托租赁合同之后，原告未再与两被告单独签订合同。在紫薇公司接受喜来灯灯饰市场物业管理后，原告与两被告也未签订租赁合同，租金由两被告直接支付给原告，双方口头协商租金标准为6500元／月。为证明租金标准，原告提交了银行转账记录予以佐证，2014年3月12日，被告艾铁军向原告转账13000元；2014年5月2日，被告艾铁军向原告转账19500元；2014年7月2日，被告艾铁军向原告转账13000元。原告主张上述三笔款项为2014年1月至2014年8月的租金。2015年2月6日，原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》、《长沙建材市场商铺委托代理租赁经营管理合同》、两份《证明》、银行转账信息及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，虽然原告与被告艾铁军未签订书面的租赁合同，但从紫薇公司出具的《证明》及被告艾铁军支付租金的情况来看，原告与被告艾铁军形成了事实上的租赁关系，因此被告艾铁军应当支付租金。根据原告的陈述及紫薇公司的《证明》，原告与被告艾铁军的租赁合同关系于2015年1月14日解除，被告艾铁军应当支付自承租之日起至2015年1月14日止的租金。从原告陈述及提交的证据来看，被告艾铁军存在拖欠租金的情况，现原告主张2014年9月1日至2015年1月14日止的租金，本院予以支持。原告主张月租金标准为6500元，但其提交的银行转账���息显示被告艾铁军累计支付租金为45500元，原告主张上述款项为2014年1月至2014年8月的租金，即每月5687.5元，被告艾铁军应当向原告支付拖欠的租金为24604.17元（5687.5元／月×4月＋5687.5元／月÷30天×14天），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告吴开来是否应当承担租金的问题。原告与两被告之间未签订书面的租赁合同，也无证据显示被告吴开来向原告支付过租金。原告亦未提交证据证明被告吴开来与被告艾铁军系夫妻关系。虽然紫薇公司证明被告艾铁军、吴开来在原告所有的商铺共同经营，但被告艾铁军与被告吴开来是基于何种关系共同经营并不明确。与此同时，因双方当事人之间未签订书面的租赁合同，无法证明被告吴开来系合同的相对方，根据合同的相对性原则，被告吴开来无须承担合同义务，故原告要求被告吴开来支付所欠租金的诉��请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告艾铁军于本判决生效后7日内向原告朱婷支付2014年9月1日至2015年1月14日的租金24604.17元；二、驳回原告朱婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费531元，公告费560元，合计1091元，由被告艾铁军、吴开来承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审��长刘文涛人民陪审员 章海如人民陪审员 陈 婷二〇一五年八月十四日书 记 员 曹川川附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来自：